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1、北京百万庄项目可行性研究报告目录第一部分项目基本概况3一、项目用地位置3二、项目交通条件4三、项目经济指标5四、项目地块现状5第二部分竞争市场研究6一、住宅市场6二、二手住宅市场9三、公寓市场10四、商业市场11五、车库/车位情况12第三部分项目定位分析13一、项目初步定位13二、项目客户定位13三、产品定位13四、项目价格定位14第四部分经济分析15一、谨慎的市场预期15二、乐观的市场预期17第五部分综合研判20第一部分 项目基本概况一、 项目用地位置项目位于北京国宾酒店东北处，西城区百万庄大街与北礼士路交叉口的西南角，临西二环路，属于城区最核心地段的绝版稀缺地块。东至：北礼士路。南至：北营
2、房北街。西至：北营房社区。北至：百万庄大街。西二环路北礼士路百万庄大街项目周边重要标志建筑有：东侧：阜成大厦，北京金都假日饭店。南侧：国宾大厦，北京西城区银河小学。西侧：北营房西里社区，外交学院。北侧：北京行政学院，北京市委党校宿舍楼。本案北京行政学院阜成门地铁(2号线)车公庄地铁(6号线)北京金都假日饭店国宾大厦外交学院二、 项目交通条件项目紧邻西二环路，道路通达性极佳。距离2号线阜成门站仅400米，距离地铁6号线车公庄站450米，步行可达。项目以北1000米即是北京西部最重要的交通枢纽-西直门交通枢纽站，在这里地铁，城铁，公交，铁路将实现零距离换乘。北京北站（西直门交通枢纽）本案三环路二二
3、环路三、 项目经济指标宗地面积17685，26.5亩容积率约3.3总建筑面积76757，其中地上58495，地下18262住宅体量48681（其中，回迁20000，商品房28681）商业体量9796拆迁部分拆迁345户，约20000 备注：另有土地方（市政公司）的一座1万多平方米的办公楼（已与项目方签定搬迁协议，补偿费1.52亿元,已支付0.27亿元）。四、 项目地块现状 项目现状待拆区域多为五层老式多层，拆迁户345户，约20000平米距离二环路230米距离天安门4300米本案第二部分 竞争市场研究一、 住宅市场本案主城市场中因土地供应的稀缺，在售项目相对较少，仅个别项目后期在售，同类型类别
4、项目主要分布在二环到三环之间，这里选取钓鱼台七号院、西单上国阙、正源金融世家及建邦礼仕阁进行住宅市场分析。西单上国阙正源金融世家钓鱼台七号院建邦礼仕阁竞品项目市场数据：项目名称成交价格（元/平米）主力产品近期销售速度（套/月）备注钓鱼台七号院150000-160000（含8000元精装）310-390四居为主兼少量三居1-209年6月开售，精装现房西单上国阙90000-110000280-290四居160-165两居240-270三居1-208年10月开售，总套数82正源金融世家66000-70000（含4000元精装）182-195三居299四居386五居1-2现房尾房在售，精装修交房建邦礼
5、仕阁60000-66000（含5000元精装）85一居135- 150两居4-670年产权精装公寓钓鱼台七号院项目月度成交数据：更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2012年8月2663.451500009952万元2012年7月2979.431565901.53亿元2012年6月1360.331600035765万元2011年10月1589.521285797580万元2011年8月2885.981464971.3亿元2011年3月1313.771242773899万元2011年2月1313.131359664258万元2011年1月72398.591330793.19亿元2010
6、年10月31558.07964401.5亿元2010年8月2999.81961509613万元2010年7月2764.541019097791万元2010年6月31405.321022971.44亿元2010年4月51844.4898331.66亿元2010年3月2699.34806455640万元2010年2月2627.54742754661万元2010年1月41604.2839821.35亿元西单上国阙项目月度成交数据：更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2012年12月1165.49960031589万元2012年1月1295.761044773090万元2011年10月116
7、5.49815811350万元2011年8月1281.11811022280万元2011年4月1281.11867912440万元2011年1月4765.08788276031万元2010年11月2537.56549132952万元2010年6月2459.47505742324万元2010年5月2575.09471002709万元2010年3月1286.29550781577万元2010年1月1273.53476021302万元正源金融世家项目月度成交数据：更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2013年2月1273.29663481813万元2012年12月2195.58708601
8、386万元2012年3月194.5361038577万元2011年6月51002.78473864752万元2011年5月2182.9448018878万元2011年4月4455.53541782468万元2011年2月5470.32557162620万元2011年1月2260.63421531099万元2010年12月232793.46508351.42亿元2010年11月161742.01529479223万元2010年8月2194.9558461088万元2010年5月3546.26522372853万元2010年4月505504.96444012.44亿元2010年3月141411.6
9、2404675712万元2010年1月161728.18436317540万元建邦礼仕阁项目月度成交数据：更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2012年12月4286.54661721896万元2012年11月5485.91615662992万元2012年10月6550.68604473329万元2012年9月4308.57649232003万元2012年8月5504.48606223058万元2012年7月16991.21594435892万元2012年6月13989.24584835785万元2012年5月3196.38591471162万元2012年4月6666.7612644
10、084万元2012年3月2169.12609151030万元2012年2月1136.4154374742万元2011年12月156.9355144314万元2011年11月186.661151530万元2011年10月3255.2570221455万元2011年9月5520.38541342817万元2011年8月9697.77539973768万元2011年7月8842.21753776348万元2011年6月8736.38547284030万元2011年5月494028.95553632.23亿元钓鱼台七号院、西单上国阙及正源金融世家等不同价格梯度的高端住宅项目，销售速度差异较小。钓鱼台七
11、号院实现价格较高，因其景观资源条件好。建邦礼仕阁项目面积区间设置较小，实现价格平台较低，其销售速度相对较高，但对于项目所在区域的价值没有充分利用。二、 二手住宅市场地块周围二手房源多以老住宅小区为主，社区形象较差，内部配套缺失，本次选取了建邦礼仕阁、盈华盛嘉及南北露园做为同区域二手房市场进行分析。南露园本案盈华盛嘉建邦礼仕阁北露园项目名称户型面积（平米）二手价格（元/平米）建邦礼仕阁86-13662500-70000盈华盛嘉243-25670000-75000北露园63-10056000-60000南露园52-11058000-62000由于主城区土地供应稀缺，宗地附近未出现高品质二手住宅社区
12、，区域二手房源以较早的老住宅区为主，建邦礼仕阁及盈华盛嘉项目二手房实现价格较高为70000-75000元/平米。三、 公寓市场正源金融世家：公寓市场数据更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2013年4月141791.24432547748万元2013年3月202059.03600381.24亿元2013年2月8755.28509733850万元2013年1月188.7751543458万元2012年12月189.155062491万元2012年10月161682.55545689181万元2012年9月81340.43578417753万元2012年8月131411.09562967944万元2012年7月8969.22594815765万元2012年6月5468.93492362309万元2012年5月3277.59493831371万元2012年4月2601.58619833729万元2012年3月202252.63552171.24亿元2012年2月4585.66564133304万元2012年1月2196.52542461066万元合计125145
