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1、【最新资料，WORD文档，可编写】目录第一部分：项目解析一、项目状况二、项目SWOT解析第二部分、宜昌房地产市场研究一、宏观市场研究三、中观市场研究二、微观市场研究第三部分：项目建议一、项目整体开发建议二、项目客群定位建议第四部分：项目财务解析一、项目销售价格展望二、项目经济测算三、项目销售进度及资本回流展望第五部分：项目可行性结论第一部分：项目解析一、项目状况项目大要新丰豪置业长江商城二期地块地址在长江市场旁，双虹大道、湖光路交织处。该地块紧邻宜黄高速公路与三峡专用公路出口，距三峡大坝28公里，距三峡机场15公里，距火车站公里。地块较方正，且为坡地，南低北高。地块目前为净地。二期项目占地面积
2、为亩（约24539），土地性质为商业用地。二期规划建筑总面积为51320，此中住所面积为44229，架空层建筑面积为5587，商铺面积为1504。产品种类为纯多层，户型主力面积为90120平方米的中小户型。目前二期项目已完成规划调整和报建工作，产品和户型都已经不可以作很大的变动。地块周边环境地块四个方向的环境：A、地块东面：东面目前为住所小区，已经建成B、地块南面：南面为项目一期，住所和商业都已经交付使用了C、地块西面：西面为项目一期商业，目前已经卖给长江市场D、地块北面：北面为长江市场投资的商业，目前还在建环境污染状况：A、空气：周边基本为居民住所和市场，空气质量相当好。B、噪音：周边没有城
3、市骨干道，且车流量较少，噪音较小，周边的市场可能会产生部分的噪音，但是影响不会太大。C、土地：周边为居民住所和市场，土地没有任何污染。地块交通条件项目地块周边的市政路网及其公共交通初步线路的现状及其远景规划：A、主要交通干道：湖光路、双虹大道。B、远景规划：双虹大道在建一座通向新的行政中心的桥梁，建设将在近期内完成。C、公共交通初步线路：夷陵区2、3、5、6、100、101在长江市场有站点，宜昌市里4路车也始发于长江市场，其余10多辆乡镇中巴均经过长江市场，应该说公共交通是相当方便的。地块周边市政、公建、商业配套设施项目位于夷陵小溪塔，周边市政、商业、公建配套较齐全，主若是长江市场、客运南站、
4、黄柏河旅行码头、酒店娱乐项目、休闲公园，但是因为长江市场主要针对批发，所以对于本项目的居民来说，周边生活基本配套还稍嫌不够，需要步行510分钟才会有齐全的生活配套。二、SWOT解析项目优势解析(Strength)项目地块位于夷陵区小溪塔，地块闹中取静，条件十分优异地块较完好，且土地平坦，无需拆迁，可立刻动工地块周围配套完美，市政、商业、公建配套都较齐全一期成功的开发为二期确定了优异的基础，同时也为二期积累了许多潜伏客户交通便利，可以使楼盘的辐射范围更加大因为先期工作基本完成，所以对于初涉房地产行业的太平鸟企业来说，接抄本项目可以防备好多繁琐的先期工作项目劣势解析（Weakness）因为二期地块
5、已经完成规划调整和报建工作，所以在规划上难以做较大的变动土地性质为商业用地，土地使用年限低于住所用地的年限，会产生必定抗性地块周围市场许多，影响项目品位的提高土地是转让得来的，土地成本的上涨使得项目的利润遇到影响项目机遇解析(Opportunity)夷陵区的房地产市场立刻进入高速发展的阶段，此刻正是进入该市场的最正确时期夷陵区目前在售的项目开盘一年内基本能售完，优异的销售形式表示夷陵市场住所供不应求，市场缺口较大项目周边的长江市场将会进一步扩容，届时长江市场为数众多的商户将会为本项目供应大批的客户和租户双虹大道上在建的桥梁一旦贯穿，本项目到新的区行政中心的距离将会被大大缩短，从而给花费者带来增
6、值希望项目产品为多层，而目前夷陵区房产项目跟着容积率的提高，多层产品将会日渐稀缺，产品种类的稀缺性必能更加促使销售夷陵区市场的营销手段比较传统、滞后，先进营销模式的引进对市场拥有强力的指引和宣传成效07年夷陵区土地推出量在100亩左右，数目较少，所以潜伏供应不会在短时间内加大项目威迫解析(Threaten)因为太平鸟企业打算采纳整体收买新丰豪置业企业，整体收买带来土地改正便利的同时，也会带来好多不确定性夷陵区市场上全部在售楼盘后续供应总量不小，届时会对于本项目的销售周期产生必定影响 项目处在长江市场内，项目好多方面需要与长江市场协调、配合，也会给本项目带来不确定性第二部分、宜昌房地产市场研究一
7、、宏观市场研究宜昌市位于湖北西南部，地处长江上游与中游的结合部，鄂西山区向江汉平原的过渡地带，“上控巴蜀，下引荆襄”。东邻荆州市和荆门市，南抵湖南省石门县，西接恩施土家族苗族自治州，北靠神农架林区和襄樊市。宜昌市是湖北省的经济强市，经济总量在湖北省排第二。2005年实现生产总值（GDP）亿元，按可比价格计算,比上年增添13。2005年全市实现全地域财政总收入亿元，比上年增添32.4%。此中地方财政一般估量收入亿元，可比增添；地方财政一般估量支出亿元，增添。宜昌市目前主要的房地产开发主要在城区范围，城区现辖西陵区、夷陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、东山开发区。而这此中西陵区、夷陵区、伍家岗区、东
8、山开发区又是要点房产开发地域。以下我们针对这几个要点地域分别进行论述，从而对整个宜昌城区的房地产市场有一个较为全面的掌握：西陵区因为西陵区属于宜昌市政治文化商业中心区，各种城市功能配套齐全，居家资源相对集中，使得在这一地域找寻居家置业的人较其余地域有特别强的当先性。西陵区是城区的中心地域，向来以来，也是房地产开发的热门地域。该地域楼盘的表现会直接传达出宜昌市房地产市场颠簸的重要信号。近几年来，因为开发投资的快速增添，销售推行的激烈拉动，使该地域市场结构发生了明显变化，其主要特色是：楼盘的规模由小变大；产品由低变高；户型结构由不合理变得逐渐合理；房屋均价超出3元平方米，成为宜昌楼市价格风向标。该
9、地域的房地产市场出现三个明显特色：第一，开发投资开始趋紧，一些开发商慎重拿地、投资，有的甚至放弃了原有的投资计划；其次，商品房销售出现内热外冷，好多楼盘不再像过去那样依靠广告狂轰乱炸，各种手段一起上马，而是变得理智和沉稳得多；最后，现房销售欠缺，昨年下半年，中心城区几乎出现了现房的空档，好多购房者拎着钱包子逐一楼盘排查，却买不到自己钟意的房屋。东山开发区跟着中心城区可开发利用的土地资源日趋减少，与其一山之隔的宜昌开发区将以环境优异、规划合理、市政配套完美等优势促使其成为一个商务居住区，大批资本流、人流的涌入，合理的配套，成为许多市民将宜昌开发区作为置业投资的首选之地。宜昌开发区主要在售楼盘的商
10、品房价格集中在20003300元平方米，凑近地道两旁物业的价格与中心城区相差无几；凑近发展大道延伸段朝夷陵区方向越远价格越低；港窑路方向的价格增幅明显，由本来的1500元平方米，上涨到2500元平方米，目前销售形势依旧看好，一般住所的市场接受程度较高，高档住所也有必定的市场需求。因为“金东山市场”和“鑫昌大市场”等投资型物业的拉动，使得该地域商业地产出现了亘古未有的可喜场面。可以展望，开发区内商业地产和住所地产将会齐驱并驾。夷陵区夷陵区房地产市场发展优异：新动工项目开始走上规模化道路，如“金凤旭日”、“香山凤凰城”等均在10万平方米以上；商业地产带动与之配套的住所热销，如“三峡国际旅行茶城”、
11、“财产广场”等项目；中低层、中小户型住所热销。跟着宜昌城区房地家产的发展，并向周边的浸透，夷陵区作为城区新的重要构成部分，正遇到愈来愈多开发商的重视。特别是发展大道等交通骨干道加快了夷陵区融入中心城区的步伐。加上宜人的自然环境和山川资源等优势，让夷陵区逐渐成为了宜昌综合房地产开发的“后花园”。跟着中心城区可供开发的土地资源愈来愈少，宜昌市的房地产开发商也开始向各个周边地域进军。房地家产近几年来逐渐成立了多层次、多元化的建设系统，对改进人民民众的居住环境、美化城市、提高城市品位，促使社会经济全面发展起到了极大的推进作用。跟着房地产开发的郊区化，城市地域也将随之拓展，一个个新兴的城镇居住区也逐渐地
12、进入人们的视野，它将以优胜的环境、便宜的价格广泛遇到人们的喜爱。陪同宜昌城市扩大的进行，夷陵区房地产市场蕴涵巨大潜力势必逐渐开释。夷陵区房地产发展的要点地域分为三部分：一部分为长江市场周边地域；一部分为老城区骨干街区要点地域；还有一部分在新的行政中心周边地域。长江市场周边拥有屈指可数的山川资源，加之新城优势中的居住人群大多行商，拥有必定的购买实力，使得该地域房地产获取了优先发展，浮现了一批如“香山花园”、“华翔星城”、“香山凤凰城”等优良楼盘，并将价格由本来的700元平方米上涨到1800元平方米。夷陵老城区的要点骨干地域也陆续推出了一批楼盘，如“金凤旭日”、“财产广场”等。上述楼盘作为城市改造
13、中的重要角色，既满足了城区居住人口的住宅需求，又拉动了夷陵区中心地段的房地产开发，使得该地域的房地产开发当先于其余县市地域；新的行政中心周边因为行政中心的带动，房产发展势头也是十分激烈，“夷陵新都”、“阳光水岸”都是该地域的楼盘，目前均价也在2000元/平方米左右。伍家岗区跟着宜昌城市东拓步伐的加快，交通以及整体环境的完美，伍家岗片区逐渐成为宜昌地产开发的“黄金片区”。跟着三峡第一街、现代商贸物流中心、滨江新天地、宜昌火车站商业广场、国贸万寿购物广场等一批新兴项目的流行，伍家岗区已经步入地域中兴的快车道。伍家岗区的项目分布为三个区段，即上伍家岗、中伍家岗、下伍家岗。跟着金色海岸、长江帝景?、滨
14、江国际?等高品位楼盘的新建，目前该地域的楼盘均价已经在22006000元/平方米不等了，跟着西陵区的土地愈来愈少，相信一到两年内，伍家岗区将会代替西陵区，成为城区房地产市场的标杆地域。二、中观市场研究因为本项目位于夷陵区，故我们要点对夷陵区的房地产市场做详细解析：夷陵区状况介绍宜昌市夷陵区是于2001年7月撤消原宜昌县而成立的一个拥有明显县系统特色的城市新区,是举世瞩目的三峡工程和葛洲坝水利枢纽工程所在地。全区国土面积3424平方公里,辖11个乡镇,1个街道做事处,现有人口51万余人。夷陵区最近几年房地产投资状况1、夷陵区房产投资状况从近四年投资额来看，房地产开发投资力度加强，并没有减退迹象。
15、夷陵房地产市场被房地产商看好，并从05年开始获取众多资本投入，06年进入稳步伐整阶段，相信跟着07年上半年优异的销售形势，近12年内投资总量会有明显提高，以后续竞争也将会愈来愈激烈。从近四年比较来看，房地产投资占固定财产比重明显增添，并且在2006年其投资比重达到14，相信07年比重会连续稳步提高。从2004年开始，夷陵区房地家产进入蓬勃发展的阶段。这说明地域房地家产立刻进入高速发展的时期，目前房地家产正逐渐成为夷陵区城市经济发展的支柱家产。2、夷陵区最近几年开发面积状况开发面积在2005年经历了大幅爬升后，06年的开发量基本与05年持平，这可能是开发商想捂地，等到房价爬升后再开发；也可能是开发商资本不够。但无论出于什么原因，06年开发量供应不足以致了07年上半年销售形势的火爆，同时优异的销售的形式也可能以致07年
