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1、当代长沙万国城三期工程评估报告目 录1工程背景与交易结构概述32借款人资信情况63用款工程概况114抵押物分析355保证人分析416风险分析及主要风险防范措施507结论性意见52工程背景与交易结构概述1.1 工程背景当代置业湖南以下简称“当代湖南正在开发万国城MOMA长沙三期第二标段以下简称“长沙万国城三期工程。该工程目前已经局部四证齐全、满足二级资质及资本金比例的标准要求，拟向我司申请房地产开发贷款2亿元用于该工程的开发建设。1.2 交易结构概述1.2.1 融资方式：【开发贷款】融资规模：【20000】万元 融资期限：24个月信托期限：24个月，假设当代湖南提前归还信托贷款，那么向投资人分配
2、本金及该本金对应的实际持有期间的收益最短不少于12个月的收益提前还款安排：可提前还款，最短借款期限不低于12个月1.2.2 公司风控审核评分房地产业务量化得分：【67】分满足立项要求；工程所在区域：长沙市开福区；二线城市，2021年GDP为5619亿元；贷款资质：局部四证齐；用款工程公司具有房地产二级开发资质、母公司具有房地产一级开发资质；用款工程自有资金投入满足30%的要求。1.2.3 工程操作要点借款人：当代置业湖南资金用途：向当代湖南发放房地产开发贷款，用于当代湖南长沙万国城三期工程的开发建设还款资金来源：当代湖南长沙万国城三期工程的销售收入风险控制措施：当代湖南以其持有的长沙市开福区长
3、沙万国城工程局部土地为借款本息提供抵押担保，经北京仁达房地产评估出具的编号为仁达预估字【2021】第0120210292号预评估报告，该局部抵押物价值约【30425】万元。当代节能置业股份以下简称“当代置业以其持有的北京市东城区当代MOMA工程局部现房为借款本息提供抵押担保，经北京仁达房地产评估出具的编号为仁达预估字【2021】第0110100313号预评估报告，该局部房产价值约【24351】万元。一年期综合本息抵押率为42%允许其在抵押期间置换抵押物。如按照我司最新抵押率要求，本工程借款人可申请融资规模可到达25300万元，相当于满足我司抵押率后再打7.9折扣；当代置业为借款本息归还提供连带
4、责任保证担保；对长沙万国城三期工程及抵押物销售进行监控。如借款人抵押人对抵押物进行销售预售，那么按照剩余本息合计的一定比例将保证金打入共管账户。当借款人向当地管理部门申领?预售许可证?时，须缴纳所对应预售面积的保证金至共管账户，满足抵押率要求之后我司出具书面同意预售函，借款人方可对抵押物进行销售预售。信托到期前还款资金归集安排：还款前三个月保证金累计存入比例到达30%、还款前二个月保证金累计存入比例到达50%、还款前一个月保证金累计存入比例到达80%。信托顺利运行满一年，如工程未进行抵押物置换，那么对原抵押物进行一次重新评估，评估后剩余本息抵押率要满足合同约定抵押率要求。本息支付：自放款日起，
5、每季度支付一次利息，未付那么构成违约并加收罚息，贷款满24个月时归还剩余的本金，利随本清。信托终止：如借款人提前偿付借款本金及利息，那么信托提前终止。 如借款人未能按时足额支付任一期借款本金及利息，那么受托人处置抵押物，并向保证人追偿，直至抵押物处置收入及保证人将资金全部支付至信托专户，受托人分配信托收益，信托终止。信托分配：信托满12个月时分配一次收益，信托结束时分配本金及剩余收益。发行前提： 已获取全部四证； 已签署?借款合同?、?抵押合同?、?保证合同?，并已办理强制执行公证； 已办理完毕抵押登记手续并获取抵押他项权证； 现房抵押物已办理以外贸信托为第一受益人的财产保险； 借款人、保证人
6、出具股东会决议，同意向我司申请开发贷款并提供抵押担保、保证担保等。2 借款人资信情况2.1 融资公司根本情况2.1.1 融资公司根底信息公司全称当代置业湖南成立日期2005年9月14日注册地址长沙市开福区芙蓉中路一段6号沙坪商务中心企业类型有限责任公司法人独资营业执照注册号430000000021103贷款卡号开户银行中国建设银行长沙市金霞分理处贷款卡密码111111根本户账号00342房地产开发资质二级资质注册资本20000万元法定代表人钟天降经营范围房地产开发、经营；提供房地产投资信息咨询效劳；销售建筑材料；经营商品和技术的进出口业务。企业代码77903802-82.1.2 公司相关背景介
7、绍当代湖南是由当代置业全资控股的房地产开发企业，具有房地产开发二级资质。当代置业为注册地在北京的股份制企业，具体情况详见保证人分析，最终实际控制人为张雷先生，控股情况如下列图所示：张雷当代置业中国当代绿色实业当代节能置业股份100%100%94.351%，其他为个人股当代置业湖南100%境外境内2.2 融资公司经营情况当代湖南为开发长沙万国城工程的单一工程公司，目前已开发完成一期、二期工程，累计建筑面积56万平方米。除二期工程中约13.5万平方米商业局部暂定自持不对外销售，住宅局部已完成销售40万平方米，签约销售额19亿元，销售率94%。目前正在开发三期工程。2.3 借款人财务状况2.3.1
8、资产负债情况 单位：万元 科目2021年7月2021年2021年2021年总资产117,712.52136,568.82146,019.2985,529.45流动资产114,414.38133,336.51143,922.7484,937.55其中：货币资金7,069.104,464.2922,533.1515,688.46其他应收款1,023.274,408.2119,283.79606.52存货100,598.19117,814.2195,125.8066,290.47非流动资产3,298.153,232.312,096.56591.90总负债82,003.80109,204.99123,
9、427.8767,891.27流动负债82,003.80109,204.99112,920.6867,891.27其中：其他应付款7,714.74779.83860.0814,933.06预收账款46,095.1772,608.8990,119.9135,805.00应付账款14,652.4221,461.2612,229.217,798.23非流动负债0.000.0010,507.200.00其中：长期借款0.000.0010,507.200.00所有者权益35,708.7227,363.8322,591.4217,638.19其中：实收资本20,000.0020,000.0020,000.
10、0020,000.00盈余公积816.13816.13339.410.00未分配利润14,892.596,547.702,252.01-2,361.81指标资产负债率69.66%79.96%84.53%79.38%资产负债率扣除预收账款30.51%26.80%22.81%37.51%流动比率1.441.221.271.25速动比率0.170.140.430.27现金比率0.090.040.200.23 注：2021-2021年度数据来源于审计报告，2021年7月数据未经审计。借款人为当代置业在长沙的一个工程公司，其目前在开发的工程仅有长沙万国城一个工程。由报表数据来看，公司资产规模已随着工程开
11、发的逐步完成呈下降的趋势。根据2021年7月未经审计报表的数据，其中存货主要包括获取工程的土地本钱以及开发建安本钱，预收账款为已开盘尚未交房工程销售预收款。从借款人的各项长短期偿债能力指标来看，公司的资产负债率已随着一期、二期开发工程逐步竣工、交房、确认收入呈下降的趋势，公司具有一定的长期偿债能力；公司的现金比率较低，流动比率和速动比率尚可，公司具备一定的短期偿债能力。其他应收款前五名明细如下：债务人金额元备注中国建筑一局集团4,896,079.06预付工程款湖南省长沙电业局1,848,000.00预存用电款湖南沙坪建筑1,405,219.55预付工程款湖南第一物业效劳974,079.47往来
12、款上海光野水景工程258,701.00预付工程款其他应付款前五名明细如下：债权人金额元备注当代节能置业股份68,614,815.06股东借款长沙瑞宝汽车销售效劳399,000.00未付购车款平安文明措施费177,468.60未付款项湖南嘉仕迪律师事务所75,280.00未付款项中建五局第三建设70,903.30未付款项2.3.2 盈利能力评价 单位：万元科目2021年7月2021年2021年2021年营业收入35,013.2549,550.4649,692.589,275.03减:营业本钱20,831.3629,493.0234,902.398,218.44财务费用13.6379.78-14.
13、730.06销售费用1,191.632,815.411,681.12854.15管理费用491.291,083.75898.60588.73利润总额8,344.896,953.707,495.38-900.66减:所得税0.002,186.551,739.45-526.76净利润8,344.894,767.155,755.94-373.91指标销售净利率18%10%12%-净资产收益率18%19%28%- 注：2021-2021年度数据来源于审计报告，2021年7月数据未经审计。借款人为单一工程公司，工程在2021年开始预售，2021年一期局部竣工交房结转利润，通过2021年-2021年7月利润表来看，工程公司收入及利润较稳定，费用控制较好。由于工程公司当期并未计提所得税，在考虑配比原那么的情况下，我部对销售净利率和净资产收益率的计算过程中，扣除了所得税因素的影响，结果显示盈利能力尚可。2.3.3 现金流量分析 单位：万元科目2021年2021年2021年一、经营活动现金净流量
