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1、目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 可行性研究报告编制单位41.3 承办单位简介41.4 项目区概况51.5 可行性研究依据91.6 可行性研究的范围10第二章 项目建设背景及必要性112.1 项目建设背景112.2 项目建设必要性14第三章 项目建设地址及条件173.1 项目建设地址173.2 项目建设条件17第四章 工程建设方案224.1 项目设计依据与原则224.2 工程规划方案234.3 工程技术方案254.4 给排水工程304.5 供电工程314.6 采暖及通风354.7 燃气设计37第五章 环境保护385.1 环境保护标准385.2 环境影响初步分析385.3 施工期环
2、境保护措施395.4 运营期间环境保护措施415.5 绿化425.6 环境影响评价43第六章 节 能446.1 依据标准、法律、法规和规范446.2 能耗状况和能耗指标分析446.3 节能措施45第七章 劳动安全卫生消防487.1 设计依据487.2 危害因素及危害程度分析487.3 安全设施及措施487.4 消防设施50第八章 抗震设防528.1 编制依据528.2 建设场地条件528.3 建筑结构概况与抗震设计54第九章 组织机构与项目管理569.1 组织机构569.2 项目管理56第十章 项目建设实施进度5910.1 项目建设期5910.2 项目建设实施规划59第十一章 工程招标6011
3、.1 招标依据6011.2 招标投标的基本原则6011.3 项目概况6111.4 项目提前招标情况6211.5 项目招标内容62第十二章 投资估算与资金措筹6512.1 建设投资估算的范围6512.2 投资估算依据6512.3 投资估算编制内容6612.4 资金筹措70第十三章 效益分析7113.1 项目实施对社会的影响分析7113.2 项目与所在地互适性分析7113.3 社会风险分析7213.4 社会评价结论74第十四章 社会稳定风险评估分析7514.1 社会稳定风险评估因素7514.2 项目建设社会稳定风险分析76第十五章 结论与建议7815.1 研究结论7815.2 建议78宁乡县喇叭口
4、旧城改造项目*县喇叭口旧城改造项目可行性研究报告（代项目建议书） 目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、建设单位基本情况2三、研究依据及范围3四、主要技术经济指标4五、研究结论与建议5第二章 项目背景与建设的必要性8一、项目背景8二、建设的必要性12第三章 市场分析15一、投资环境分析15二、土地市场和价格分析18第四章 场址建设条件1一、场址现状1二、自然条件2三、社会经济条件4四、交通条件6五、公共设施条件7六、施工条件8第五章 建设内容及建设规模9第六章 拆迁方案11一、拆迁目标与原则11二、拆迁情况12三、拆迁申诉程序13第七章工程技术方案17一、总平面布置17二、拆迁平整土地20三
5、、道路工程21三、给排水27四、供配电及弱电28五、燃气工程32六、绿化工程33七、消防35第八章 环境保护37第九章节能39第十章项目招投标及实施进度计划41一、招投标41二、实施进度计划41第十一章 投资估算与资金筹措43一、投资估算43二、资金筹措46第十二章财务评价62一、销售收入及销售税金估算62二、总成本费用估算63三、财务效益分析63四、不确定性分析64五、经济评价结论65第十三章 社会评价70一、项目对社会的影响分析70二、项目与社会的互适性分析71三、项目对公平的影响72四、社会风险分析73五、结论73第十四章 风险分析74一、项目风险因素识别74二、风险评估75三、降低风险
6、的主要措施76附件1、*县城市建设投资开发有限公司企业法人营业执照2、项目招标基本情况表3、项目区域位置图4 宁乡县喇叭口旧城改造项目第一章 总 论一、项目概况1、项目名称*县喇叭口旧城改造项目2、项目建设单位*县城市建设投资开发有限公司公司注册地址：*县玉潭镇*大道168号公司法定代表人： 3、建设地点项目用地位于*县历经铺乡新宝塔村、金南社区；沩水河以东，玉潭东路以北，属*县城整体规划的一部分。4、建设规模与目标本项目规划总用地面积约为32.729公顷（折合490.94亩），扣除城市道路广场建设用地40.2亩后，项目可出让土地面积为450.74亩。本项目主要建设内容为：项目旧城改造面积49
7、0.94亩，拆迁旧城房屋建筑面积99867.0m2，涉及476户、人数1665人；土地平整，道路工程及其水、电、通讯、管线等市政配套基础设施的建设。本项目建成后，可出让用地性质为居住用地和商业用地。二、建设单位基本情况*县城市建设投资开发有限公司成立于2000年8月18日，注册资金2亿元，是经县委、县政府批准成立的国有独资公司，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产，是城建项目的投融资主体、代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。公司实行董事会领导下的总经理负责制，内设经营管理科、征地拆迁科、工程技术一科、工程技术二科、招商融资科、财务科、安保科和
8、办公室、总工室等7科2室，并下辖长沙同兴房地产公司（*县城区棚户区改造有限公司）、长沙金湖投资开发股份有限公司、长沙万佛灵山文化旅游股份有限公司三个子公司。公司成立以来，坚持经营城市的发展思路，盘活土地资产，以地养路、路房结合，多渠道筹措城市建设资金，努力破解征拆、安置等制约瓶颈，形成了规划先导机制、滚动开发机制和联动开发机制，直接投入城市建设资金42.8亿元，完成了26个重大项目工程，启动了新城区、“一江两岸三洲”和金洲湖三个片区开发建设和沩丰坝大桥、G319绕城线、S208连接线、沿江路、滨江大道、玉潭公园、文体中心等多个重大项目工程建设。根据县委、县政府赋予的使命，公司深刻、持续地进行着
9、投融资体制改革，将投资、融资、建设融为一体，建立了直接面向市场的投融资机制。几年来，公司与银信部门关系不断密切，合作力度不断加大，综合实力跃居全省县级城投前列，国开行省分行将公司称之为“湖南省县级城投典范”。公司成立以来，成功创建湖南省模范职工之家、湖南省文明卫生单位、长沙市诚信建设示范单位、长沙市花园式单位、长沙市经济百强企业、房地产开发金牌企业、奥斯卡房地产开发金牌企业、改革开放30周年影响*经济发展十大杰出企业，湖南省银行业联合会授予公司“守信用企业”等荣誉称号。在县委县政府组织的各项考核中，公司各项工作均名列前茅。目前，公司总资产达73亿元，存量土地13000多亩，已发展成为以政府垄断
10、性资源经营为主，融基础设施建设、房地产开发等多种方式于一体的大型国有独资公司。三、研究依据及范围1、研究依据*县总体规划（20002020）；*县国民经济社会发展“十二五”规划； 建设部颁布城市道路设计规范（CJJ3790）；城市道路交通规划设计规范（GBJ5022095）；中华人民共和国物权法 湘政发200913号湖南省人民政府关于实施成品油税费改革完善交通体制加快交通发展的意见 长沙市人民政府令103号长沙市征地补偿实施办法 长沙市人民政府令104号长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定 长拆发200902号关于加强长沙市重点工程和棚户区改造项目拆迁工作的通知 长沙市人
11、民政府长政发200921号文长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定 国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南（试用版）； 国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 其他有关专业设计规范； 建设单位提供的其他各项基础资料。2、研究范围本报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标根据项目的具体规划及经济分析情况，其主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要技术经济一
12、览表序号指标名称单位指标备注1规划总用地ha32.729折合490.94亩1.1商住用地ha30.049折合450.74亩1.2道路广场及安置房用地ha2.68折合40.2亩2拆迁旧城房屋建筑面积m299867.03拆迁户数户476涉及人口1665人4道路总长m15854.1 土石方m3263254.2给水管道m15854.3雨水管道m15854.4污水管道m15855平整土地亩450.746建设经营期年32012.7-2015.66.1建设期年22012.7-2014.66.2经营期年12014.7-2015.67总投资万元462058主要经济指标8.1销售收入万元58596.28.2总成本
13、万元48493.08.3营业税金及附加万元3281.48.4利润总额万元6821.88.5项目投资财务内部收益率%9.39/7.09税前/税后8.6项目投资回收期（含建设期）年2.87/2.90税前/税后五、研究结论与建议1、研究结论(1) 项目建设符合国家产业政策和发展方向和*县发展的整体规划，不仅将盘活现有的土地资源，而且将带动城市建设，完善城市功能。对*县经济发展及社会发展将起到积极的促进作用。(2) 本项目不会对当地的环境、水体造成有害污染，而且对该区域范围内的破旧房屋进行拆迁，将大大改善该区域范围内的城市基础设施条件，有利于该区域范围内的环境治理和城市环境的改善。(3) 本项目所在地位于老城区中心，规划用地面积为32.729ha，折合490.94亩。其建设条件如场地、给排水、供电、通讯等已完全具备，可尽快开展工作。(4) 经测算，本项目总投资46205万元，所得税后项目投资财务内部收益率7.09%、项目投资回收期2.90年，投资利润率1
