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1、*有限公司*居住小区开发建设项目可行性研究报告编制单位：2009.6目 录第一章 总 论11.1项目背景11.2项目概况31.3可行性研究结论与建议10第二章 市场需求预测分析122.1宏观需求分析122.2*市宏观经济132.3*房地产市场分析162.4房地产市场区域板块情况372.5 市场定位472.6价格定位51第三章 建设场址及建设条件553.1项目建设地点553.2项目建设条件55第四章 建设方案594.1建筑方案594.2规划布局624.3交通组织644.4公共配套区域规划664.5建筑风格及立面设计694.6户型设计建议704.7园林景观724.8项目智能化设计804.9用地平衡
2、表及主要用地指标844.10公用工程85第五章 环境保护905.1采用的环境保护标准905.2 建设地点的环境现状905.3主要污染源及污染物905.4主要污染源及污染物的治理915.5环境投资概算91第六章 节 能936.1概述936.2节能措施93第七章 劳动安全卫生与消防947.1设计依据947.2工程概况947.3主要防火措施947.4消防设备供电95第八章 工程招标978.1设计依据978.2招标方案97第九章 项目实施进度安排98第十章 投资估算及资金筹措9910.1投资估算说明9910.2投资估算10010.3资金筹措10110.4资金使用计划101第十一章 财务评价10311.
3、1编制依据10311.2基础数据10311.3销售价格10311.4销售进度及收入10411.5税费率10611.6现金流量分析10611.6利润和利润分配10811.7资产平衡分析及资产负债分析10911.8敏感性分析11011.9盈亏平衡分析11111.10财务评价结论112第十二章 研究结论113*房地产开发建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1项目背景 1.1.1项目名称*有限公司*居住小区开发建设项目1.1.2开发建设单位概况1、单位名称：*有限公司2、单位性质：3、法人代表：4、法定地址：5、单位概况：1.1.3可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则1、编制依据（1）国家
4、计委审定颁布的投资项目可行性研究指南（2002年1月）；（2）国家建设部审定颁布的房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）；（3）建设单位提供的有关基础资料。2、研究范围（1）项目提出的理由与建设的必要性；（2）市场需求分析与建设规模；（3）建设方案；（4）投资估算及资金筹措；（5）财务评价。3、编制原则（1）先进性。在研究设计过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性； （2）科学性。在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域优越的建设条件和政府优惠的政策等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效
5、益，尽快收回投资；（3）全面性。在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。1.1.4 项目提出的背景房地产业在国民经济中占有重要地位，温家宝2008年11月10日部署落实中央政策措施的七项工作中，明确提出对房地产行业定调，温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。另外地产行业对金融业的影响也是巨大的，为其提供广泛的信贷资源。地产行业的复苏能有效促进金融业的稳定。虽然目前受全球经济危机影响，中国经济增速减缓，全国房地产市场不可避免的出现疲软现象。而地产行业的走低最终受损的也只能是国家。目前中国政策导向已经出现变化，货币
6、政策逐渐松动，楼市利好政策不断推出。种种因素的影响使得2009年房地产市场存有不确定性。在市场预期不明朗的前提下，资本介入谨慎，投资竞争降低，客观上利于开发成本的控制，同时，随着市场放量的减缓，市场供求关系有望出现调整，降低了市场运作风险，总体上预期收益前景看好。近年来*经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为*房地产市场持续而快速发展创造契机。*作为二线城市，以刚性需求为主，目前房价仍处于全国副省级城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。*区作为*市的老城区，为*市的经济发展做出过卓越的贡献，时代变迁，*市的经济重心已经
7、偏向东南部，导致*区的各项事业发展缓慢。为了恢复铁北区域的生机，*市提出了大铁北改造计划，*区的改造面积为93.7平方公里，占大铁北改造面积的50.6%。*区改造、建设、发展的主要目标和任务就是要举全市之力，着力建设“一个新城”、构筑“三大板块”、发展“五大产业”、打造“五园两区”，突出“六个亮点”，做到一年高起步，两年大发展，三到五年见成效。三大板块是工业板块、商贸板块、综合板块；五大产业是发展现代制造业、发展商贸服务业、发展现代物流业、发展农副产品加工业、发展房地产开发定业。本项目即以改造大铁北为契机，提出了开发长农公路以西、北环城路以北的100万平方米的区域面积，建设现代化的都市生活小区
8、，改善区域居民生活条件，提高区域居民生活质量，促进*区旧貌换新颜，新时期有的新的发展。1.2项目概况 1.2.1项目建设地点*居住小区开发建设项目位于*市*区，规划占地面积1平方公里，规划范围为。本项目为其中的1平方公里范围内的土地整理以及一期工程22.37万平方米范围的居住小区开发，一期工程的范围为规划丙二街以东，长农公路以西、丙三路以南、北环城路以北的区域内，规划的市政道路丙四路将本项目分成两个区域。1.2.2项目建设规模1、总用地面积：22.37万（1）住宅用地面积：43800；（2）商铺用地面积：23310；（2）公建用地面积：7600；（3）道路用地面积：29654；（4）地上停车场
9、面积：29856；（5）公共绿地：89480（含小品及景观）。2、总建筑面积：47.42万（不含地上停车场）（1）住宅建筑面积：412084.高层住宅建筑面积116518；.小高层住宅建筑面积147780；.多层住宅建筑面积147786。（2）停车位面积：49025.地上停车场铺装面积29856；.地下停车库建筑面积19169。（3）商铺建筑面积：35316（4）公建建筑面积：7600.换热站建筑面积400（2个）；.开闭所建筑面积400（2个）；.水泵房建筑面积200（2个）；.燃气调压站建筑面积100（2个）；.物业用房建筑面积500；.自行车棚建筑面积6000（2处）； 1.2.3总图技
10、术经济指标1、容积率：2.11；2、建筑系数：46.74%；3、建筑密度：33.404、绿地率：40%；5、投资强度：6953.52万元/公顷。1.2.4 建设内容本项目为*居住小区开发建设工程，包括住宅、商铺及公建等设施和工程。1、商品住宅本工程新建商品住宅建筑面积412084平方米，共93栋。其中：高层住宅18栋，建筑面积116518平方米，位于小区的东部、西部和北部；小高层住宅32栋，建筑面积147780平方米，位于小区高层的内侧；多层住宅43栋，建筑面积147786平方米，位于小区的中部，小高层住宅的内侧。2、商铺本工程商铺建筑面积35316平方米，分G、F、H、J4个区域，其中：G区
11、商铺商铺建筑面积10080平方米，位于小区洛阳组团的东部、临长农公路，2层；F区商铺商铺建筑面积3726平方米，位于小区金陵组团的东部、临长农公路，单层；H区商铺商铺建筑面积13932平方米，位于小区洛阳组团的南部、临北环城路，2层；J区商铺商铺建筑面积7578平方米，位于小区金陵组团的南部、临规划的丙四路，单层；3、车库本工程停车位面积49025平方米，其中：（1）地下停车场本工程在高层建筑底部建设地下停车场2处，金陵组团和洛阳组团各一处，总建筑面积19169平方米，出入口均朝向丙四路上，设停车位540个；（2）地上停车场本工程地上停车场面积29856平方米，设停车位个1492。4、公建本工
12、程公建面积7600平方米.换热站建筑面积400（2个）；分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部。.开闭所建筑面积400（2个）；分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部，毗邻换热站建设。.水泵房建筑面积200（2个）；分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部，临换热站建设。.燃气调压站建筑面积100（2个）；分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部。临水泵房建设。.物业用房建筑面积500；位于洛阳组团的东北部，便于服务2个组团。.自行车棚建筑面积6000（2处）；位于洛阳组团的北部和和金陵组团的南部。5、基础设施包括道路、供排水、供热、供电、燃气、电信、绿化及小区景观等工程建设。1.2.5土地使用权该项目总征地面积
13、223700平方米，建设单位通过土地招拍挂形式，支付29081万元拍得该宗土地使用权。1.2.6项目实施计划该项目建设期为1年：2009.6 项目前期工作，包括方案设计、编制可研报告、办理各种审批手续；2009.72009.8 规划设计、施工图设计、工程招标；2009.92009.10、2010.42010.10 场地整平、土建工程施工、设备安装等；2010.11 工程竣工，验收交付使用。1.2.7投资估算及资金筹措1、投资估算总投资为155550.30万元，其中：土地费用58295.86万元，前期工作费13288.10万元，基础设施建设费4180.84万元，建筑安置工程费67913.32万元
14、，公共配套设施建设费1815.50万元，开发间接费500.00万元，管理费894.80万元，销售费3449.50万元，开发期税费194.41万元、修理费用500.00万元，其它费487.57万元，不可预见费3030.39万元。2、资金筹措项目总投资155550.30万元，拟全部由建设单位自筹解决。1.2.8资金使用计划2009年2010年：土地、前期费用及土建工程等全部投资154550.30万元；经营资金1000.00万元在经营期内分年投入。1.2.9主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表表1-1序号项目单位指标备注一总用地规模m22237001住宅用地m2438002商铺用地m2233103公建用地m276004道路用地m2296545地上停车场用地m2298566公共绿地m289480二建设规模1开发总建筑面积m2474169
