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1、宁波慈城新区项目市场研究报告投资开发部2023年04月目 录1.项目概况41.1项目区位41.2规划条件52.外部环境分析62.1城市概况62.2经济发展122.3与可比城市2023年部分经济指标对比163.宁波市房地产市场分析概述173.1房地产投资173.2商品房施工/新开工量173.3销售面积/销售额183.4人均居住水平193.5价格194.宁波土地市场分析204.1整体土地市场204.2区域土地市场234.3热点成交土地排行245.区域板块分析275.1分布275.2城市核心区版块分析276.市区商品房住宅市场分析556.1 2023年市区商品住宅供应情况556.2 2023年市区商
2、品住宅需求情况566.3 2023年价格情况576.4产品情况586.5客群情况597.酒店市场分析617.1供应情况617.2.发展状况648.商业市场分析698.1供应分析698.2需求分析698.3价格情况708.4区域市场分析718.5产品分析728.6价格状况748.7业态状况748.8重点案例介绍江北万达广场759.项目投资建议及风险提醒789.1投资建议789.2住宅地块定位建议789.3商业地块定位分析及建议809.4开发策略869.5风险提醒871.项目概况1.1项目区位地块位于宁波市江北区慈城乡慈城新区规划区。慈城，位于宁波市区西北部；项目所在的规划新区位于慈城乡南部约1公
3、里，距离宁波市区中心约15公里。图：项目地块区位示意图洪塘镇中心湖万科项目项目位置慈城古镇慈城中学城投项目城投项目宗地四至范围：地块位于慈城新区西北部，规划新区中心湖西北面；北至规划横三路；南至横六路（已建成通车）；东至官山河现状；西至规划路（目前正铺修）。图：项目用地示意图洪塘镇中心湖万科项目项目位置慈城古镇慈城中学城投项目1.2规划条件地块编号1-101-111-121-131-141-151-16地块面积（亩）36.9054.6042.1586.8560.4593.7572.5容积率1.31.31.81.21.31.31.8建筑限高（米）18183018181830用地性质R2R2C2R
4、2R2R2C2备注：图中表达“酒店”规划位置，因酒店规划指标不详，因此本研究报告对酒店物业仅做市场分析研究，不做定位建议。2.外部环境分析2.1城市概况2.1.1城市区位宁波，简称甬，浙江省地级市，副省级城市，计划单列市，具有制定地方性法规权利的市，全国历史文化名城和浙江省三大经济中心之一，是浙江省对外开放的门户城市。宁波位于浙江东部，长江三角洲南翼，北临杭州湾，西接绍兴，南靠台州，东北部与舟山群岛隔海相望。地块位置杭州跨海大桥图：宁波市城市区位绍兴2.1.2发展历史宁波历史悠久，灿烂的河姆渡文化发源于此，春秋时为越国地，战国中期以后为楚国辖地，秦定楚江南地，置鄞、鄮、句章3县，属会稽郡。两汉
5、、三国至魏晋南北朝时期，区域范围基本未变；至唐朝，设州制，先后治于三江口(现宁波老城区)、小溪(今鄞州区鄞江镇)、再迁至三江口；唐长庆元年(82023)，建子城，为后来历代宁波城的发展奠定了基础。宋元明清时期，历经多次更变，最终定称“宁波”。1949年5月宁波解放，建置宁波市。随着北仑深水港的开发建设，宁波逐渐由河口城市发展为海港城市，并形成三江、镇海、北仑三片滨海临江发展的空间格局。1986年宁波列为全国历史文化名城，1987年国务院批准成为计划单列市。近现代宁波因港兴市，工商业发展较早，民间产业经济极其活跃。是全国著名的民营生产加工、电子信息、汽车产业、出口贸易、金融服务等二三产业发达的核
6、心城市之一，在浙江乃至全国，经济地位举足轻重。2.1.3城市规划、定位、目的根据国务院批复的宁波市城市总体规划(2023年2023年)方案。图：宁波市城市总体规划图（2023-2023）城市定位：我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城。城市重要职能：东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。城市规模：到2023年，市域常住人口810万，中心城实际居住人口250万，城市化水平70%以上。中心城建设用地311.9平方公里，其中三江片18
7、5.1平方公里，人均建设用地94.9平方米，北仑片94.7平方公里，镇海片32.08平方公里。2.1.4城市发展布局根据国务院批复的宁波市城市总体规划(2023年2023年)方案， 总体布局：以宁波中心城为中心，二区、T轴为主体的面向杭州湾的开放式空间布局结构。二区：以余姚南部四明山麓前沿至东钱湖、穿山半岛为分界线，形成北部都市区、南部生态发展区。T轴：杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的T字型发展带（如下图所示）。北部都市区是宁波城市化发展的重点地区，重点发展港口、制造业、物流及金融、商贸、信息、科技、风景旅游等第三产业。规划以中心城区为核心，沿杭州湾南岸及滨海线形成带形组团城市结构。
8、以高速公路、轨道交通为纽带，卫星状小城乡为组团，实现网络互动，整体发展。南部生态发展区是城市水源涵养地，重要的生态生产基地。重点发展风景旅游、水产养殖加工和机械电子等与生态环境、风景旅游无矛盾产业。规划以宁海县城、象山县城为中心，“西店宁海县城岔路”，“象山县城石浦”两条城乡发展纵轴及“象山县城宁海县城”发展横轴组成点轴型结构。本次研究目的地块则属于北部都市区中的慈城中心镇“慈城新区”。 市区发展规划：市区涉及海曙区、江东区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区六个行政区，面积2560平方公里。规划拟定市区为城市规划区范围。规划2023年市区范围内的城乡共有11座，规划形成5片城乡组群：以慈城为中心
9、的甬西北城乡组群；以集士港为中心，涉及高桥、古林、横街等镇的鄞西城乡组群；以咸祥为中心，涉及瞻岐、塘溪等镇的鄞东南城乡组群；以姜山为中心，涉及横溪、云龙等镇的鄞南城乡组群；以鄞江为中心，涉及洞桥、章水等镇的鄞西南城乡组群。（本次研究目的地块属于“甬西北城乡组群”）重点发展区为慈城、集士港（古林、横街）、咸祥（瞻岐、塘溪）、高桥、姜山；适度发展区为鄞江（洞桥、龙观）、五乡、春晓、九龙湖；生态环境保护区为章水、横溪等乡镇的山区。图：宁波市域空间布局规划图目的地块北部都市区南部生态发展区区 中心城区发展规划：根据规划方案，中心城范围涉及三江片、镇海片、北仑片。规划建设三江片为政治和文化中心，金融、商
10、贸、信息、科技、教育、旅游基地，以三产和生活居住用地为主，适当发展高科技或无污染的工业；北仑片是东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区；镇海片作为近海物资中转基地，大型临港工业区和滨海、滨江的现代化生活区。规划期内的重点发展区域，分为新区、旧城更新区二类。 新区6片：东部新城、湾头地区（江北区）、镇海新城、鄞州新城、江北西区、北仑片临港工业区。重点建设东部新城中央商务区、湾头地区、浙东生产性港口物流园区、宁波保税区、鄞州南部商务区。旧城更新区11片：鄞奉路滨江商务居住区、长丰-宁丰村及钟公庙地段、原火车北站地段、
11、甬江东南岸区块、高新技术产业开发区启动区地段、王家弄地段、潘火地区、镇海老城、小港沿江地段（小峡江地段）、北仑新碶、大碶老街地段和非成套房改造地块。重点建设三江中央商务区、铁路南站客运枢纽地块、科技文化创业区、长丰滨江休闲居住区、都市文化旅游商贸区。2.1.5其它 项目周边区域规划根据江北区规划，项目周边规划有文化创意发展区、综合旅游休闲服务区、核心商务区、先进制造业发展区、核心商务区、都市工业发展区、华东MALL、公路交通客运枢纽等产业配套和基础设施。图：周边规划效果图 本地块附近有4号线地铁交通规划，但是开工时间尚未拟定（预计十年后通车）。2.2经济发展GDP：连续增长，近一两年增速放缓图
12、：2023-2023年宁波市GDP增长趋势数据来源：宁波市记录局 中国指数研究院2023年至2023年，宁波市GDP连续增长。2023年GDP为2158.04亿元，到2023年，上升至4214.6亿元，增长近一倍。但是近几年受外部经济环境影响，出口贸易拉动减弱，第二产业不景气，GDP增速明显趋缓，2023年增速为8.6%，低于全国平均增长水平8.7%。城市化与人口：人口规模稳步增长；城市化水平发展速度快于全国水平图：2023-2023年宁波市人口总量及城市化率水平数据来源：宁波市记录局 中国指数研究院2023年至2023年，宁波市常住人口稳步增长，至2023年终，常住人口达成719万。城市化率
13、水平一直比较稳定，且走在全国城市前列，2023年终，宁波市城市化率水平为63%，远高于全国46.6%的水平。产业结构： 一产相对稳定；二产主导，但比重呈递减趋势；三产比重连续增长图：2023-2023年宁波市三次产业结构情况数据来源：宁波市记录局 中国指数研究院2023-2023年，宁波市的三次产业结构呈现出“一产稳中略降，二产主导但递减，三产比重连续增长”的特性，至2023年，三次产业结构为4.4%：53.3%：42.3%。居民收入水平：人均储蓄存款增长强势；城乡居民可支配收入连续增长图：2023-2023年宁波市居民收入水平情况数据来源：宁波市记录局 中国指数研究院2023-2023年，随
14、着宁波市经济的快速发展，居民收入水平和支付能力不断提高。截止2023年终，宁波市人均GDP为58618元，同比增长4.5%；人均储蓄存款余额50254元，同比增长19.1%；城乡居民可支配收入27368元，同比增长8.2%，在全国各大中城市中仅落后于深圳、上海和广州，居第四位。表：2023年全国各大中城市城乡人均可支配收入排名排名城市人均可支配收入（元）1深圳29245 2上海28838 3广州27600 4宁波273685杭州26800 6北京26738 7苏州26320 8厦门26131 9南京25504 10厦门22368 11天津21430 12长沙20237 13大连19070 14西安18963 15成都18650 16沈阳18560 17武汉18385 18重庆17175 数
