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1、浙江德业集团组织管理手册发布日期 :二零零八年一月 日目录第一章 手册说明 3一、手册的根本内容 3二、手册发布 3三、手册的调整和修订 3四、手册的管理 3第二章 浙江德业集团组织架构 4第三章 浙江德业集团各部门职能 5各部门通用职能 5一、投资拓展部 6二、财务管理部 9三、人力资源部 12四、总经办 15五、设计管理部 18六、工程管理部 21七、工程部 23八、本钱管理部 26九、采购管理部 29十、营销筹划部 31十一、客户管理部 34本手册用以说明浙江德业集团以下简称德业集团的组织关系和部门职责，是公司组织管理 的根本文件。一、手册的根本内容德业集团组织管理手册共包括三个局部的内
2、容：一手册说明。二公司组织架构概述：本局部描述了德业集团总部含工程部部门设置、以及各下属公司的 对应关系。三部门岗位设置及职责：本局部主要阐述德业集团总部各部门的使命与目标，主要的职能与职责。二、手册发布本手册经集团公司总经理批准后发布实施。三、手册的调整和修订1. 本手册是德业集团组织管理的根本文件，是公司组织结构建设必须遵循的依据，也是公司组织结 构开展的重要保障之一。2. 集团公司人力资源部应根据公司开展战略规划和组织内外部环境变化的要求，每年组织对公司组 织结构的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。组织 结构确定后在一定阶段内应保持相对的稳定。3.
3、 当战略、组织结构、部门设置、岗位设置、权责结构或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。四、手册的管理组织管理手册的发布和更新由人力资源部负责，解释权归集团人力资源部。第二章浙江德业集团组织架构第三章浙江德业集团各部门职能各部门通用职能1. 制度建设1）负责部门和本专业流程与相关管理制度的建设和完善；2）负责培训本部门员工相关流程与制度，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度；3）根据业务开展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理的创新。2. 部门方案管理1）根据公司战略规划和年度经营目标，编制部门年度、月度方案，并负责部门方案的实施与控制;2）参加方案调度会，对本部门的方案执行
4、情况进行总结，按要求进行整改。3. 部门日常管理1）专业能力建设：负责本部门专业能力的培训、交流和总结；2）组织制定部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效数据；3）在人力资源部的组织下，完本钱部门职位说明书的修订、完善工作；4）完本钱部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作；5）负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。4. 知识管理1）总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库；2）总结本部门先进、科学的管理经验或方法供其它部门学习或分享；3）整理、管理部门文件档案工作。5. 协作配合1）完成流程与制度规定的部门配合工作；2）在不影
5、响本部门任务完成情况下，为相关部门提供支持与配合；3）完成领导交办的其它任务。投资拓展部1. 部门使命制订明确的投资策略， 标准工程评估体系，对拟投资工程进行可行性研究分析，有效控制投资风险,为集团开展获取土地资源。开拓融资渠道，为集团运行提供有效财务支持，提高财务资产的运作效率， 并促进集团经济效益合理最大化。负责高效、快速完成工程的报批报建、面积测绘、权证办理、拆迁等 工作，促进工程顺利进行。2. 部门组织结构及编制1）部门组织结构2）部门编制投资拓展部岗位编制为投资拓展部经理1人；副经理（负责工程拓展和报批报建工作 ）1人；工程拓展专员1人；报批报建专员 2人；副经理负责融资及资金运作1
6、人，资金专员1人；3. 部门职责1）市场研究a）收集、整理、分析宏观政策、经济开展、产业政策和行业开展动态。b）研究消费者行为模式、消费趋向。c）负责区域房地产市场、竞争对手、重点楼盘和宏观信息、相关政策信息、其它市场信息收集分析研究。d）进行目标城市开展研究、城市规划及土地相关政策等信息研究。2）工程拓展a）负责根据公司开展战略制定公司未来土地储藏方案。b）收集土地信息，建立土地资源信息库。c）寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块，谋求合作时机，或通过土地市场招、拍、挂等形式获得土地。d）主持或协助公司领导进行工程谈判，。e）负责与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调等
7、工作。f）组织各部门对方案竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向公司领导提出竞标建议。g）组织进行竞买投标文件的准备，递交竞买申请书及竞标投标文件，配合公司领导进行竞标工作。3）工程可研论证a) 进行工程初选，提出初选建议。b) 提出工程可研方案与可研小组建议名单。c) 组织工程可行性研究，组织相关部门编制工程可行性研究报告。d) 组织工程可行性研究的评审会，为工程投资决策提供信息。4) 土地获取a) 根据公司批准的工程可行性研究报告提出商务谈判方案，负责与相关各方的商务谈判工 作，并牵头组织合作协议的签订；b) 根据公司批准的工程可行性研究报告参加政府土地主管部门招、拍、挂；c) 负责土地
8、获取及土地合同的签订；d) 跟进和监督土地或工程转让合同的履行，负责合同款的支付和补充协议的签订工作。5) 融资管理及资本运作a) 编制集团年度和月度的融资方案，负责集团银行信贷类融资，根据集团业务情况，筹划融 资结构，节约融资本钱，合理融入资金。b) 开展集团非信贷类融资方式的研究，积极开展融资创新，拓展集团融资渠道，根据集团决 策制定基金、信托等实施方案并推进。c) 负责集团资本运作，包括境内外上市，资本市场运作等。6) 工程报批报建手续办理a) 向有关部门申请开发工程的选址定点，取得有关勘测红线图；b) 负责 ?建设用地规划许可证 ?、?建设工程规划许可证 ?等开工前各种许可证的办理；c
9、) 负责工程规划阶段、方案阶段、初步和施工图设计阶段的报批报建工作；d) 负责办理 ?施工许可证 ?；e) 负责办理人防、环保、交通、消防、交警、卫生、绿化等相关政府主管部门的审查、审批 手续；包括防雷 气象 地名 城建档案 散装水泥 白蚁等；f) 跟踪相关政府政策、文件的变化对工作的影响，并做出预警。7) 工程土地及其他手续办理a) 办理土地或工程转让登记。b) 签订 ?土地出让合同 ?及 ?土地出让合同补充协议 ?，核定地价款并负责相关的土地评估工 作。c) 交纳地价款，办理 ?国有土地使用证 ?。d) 办理竣工工程地价款核实，取得竣工地价款核实函复函，办理补充或退款手续。e) 办理工程大
10、产权证。8) 工程面积测绘a) 负责规划、土地的测量；b) 组织各阶段的房屋预测和实测。9) 工程验收及移交a) 负责物业用房及社区用房的预交、确交、移交工作；b) 配合工程办理勘察、设计招投标备案；c) 配合工程进行园林、消防、人防、环保验收；d) 配合工程完成竣工验收和竣工档案的整理工作；e) 配合工程完成配套公建合同审核及确认工作住宅工程f) 协助公司相关部门做好工程交付工作。10) 工程拆迁工作a) 办理拆迁许可证。b) 负责拆迁公司的委托和管理，协调拆迁公司制定拆迁工作方案，组织实施拆迁工作。c) 负责公房撤管工作。d) 负责用地范围内的水、电表及地上、地下各种管线、设施等关止、报废
11、、改移工作，并提 供相关数据和文件资料。e) 办理树木筏移手续，组织树木筏移工作。f) 如土地方或工程转让方负责拆迁工作，负责跟踪、协调土地方或工程转让方按协议完成相 关拆迁和撤除工作。g) 负责拆迁完成后将水、电等市政设施及相关资料移交工程部。二、财务管理部1. 部门使命集团的财务管理部门，对集团业务经营状况进行财务反映、监控和风险管理。及时性、合法性、真 实性的反映是财务部的根本职能，为企业运行提供有效财务支持。2. 部门组织结构及编制1）部门组织结构2）部门编制财务管理部岗位编制为财务管理部经理1人；综合会计主管 1人；会计4人；出纳3人。（目前暂时由集团财务管理部对所有下属公司直接进行
12、管理，待下属公司成熟后逐渐下移。）3. 部门职责1）财务战略管理及体系建设a）根据集团战略开展规划，制订集团财务管理战略规划，并组织实施。b）建立健全符合国家标准、集团制度和章程的财务管理体系。c）拟订集团财务管理系统的组织结构设置方案，规划财务人员的使用和培养，对各下属公司 财务负责人具有提名和审核职权。d）参与集团中长期开展战略和规划的制订。2）预算管理a）组织编制集团年度预算，检查预算执行情况，分析和调整预算方案，负责预算工作总结。b）配合战略研究部门制订集团公司及各下属公司的经营目标、经营方案的制订，参与集团业 绩考核工作，过程中提供相关数据。c）监督、检查和控制预算的执行情况，并进行
13、总结分析。d）编制年度及工程本钱决算分析报告，参与进行工程后评估，对工程进行经济评价。3）财务分析a）制订集团财务报告管理体系，统一各类报表统计数据、统计口径和上报时间。b）汇总各下属公司财务管理报告，编制集团整体财务管理报告，进行财务分析，对财务管理 报告中反映的问题进行追踪和上报。c）参与集团投资工程包括房地产开发工程的经济效益测算和分析，参与工程投资决策，开展经济指标分析，为集团战略决策提供依据。4）会计核算a）按财务核算制度的要求如实记录、反映集团公司各类业务活动和资产债权债务情况；准确 及时地编制上报各类会计报表。b) 合并集团财务报表并进行分析。c) 负责财务收入与支出的审批管理，
14、对经营性收入，根据销售合同及相关资料确定对经营性 本钱、费用、税金等事项的支出，要对原始凭证的合法性、支付和报销金额计算的正确性 以及审批手续是否齐全进行审核。d) 参与并监督集团重大经济合同或协议的签订过程，从财务角度审核其合理性，收集、整理 合同，编制合同一览表，登记合同台账，负责责权内的合同付款审核审批事项，维护集团 经济利益。e) 负责相关财务档案的整理、保管、借阅、销毁等管理。f) 负责向财政、税务、统计等政府部门及银行上报各类信息。g) 做好会计证、贷款卡、税务证等的换证年检工作。5) 税务管理a) 负责集团报税等日常税务管理，指导监督下属公司的日常税务管理 , 依法纳税。b) 研究相关税务法律法规，加强税务筹划，争取税务优惠政策，保证集团利益。c) 为工程投资决策提供税务筹划建议。6) 银行按揭a) 负责工程按揭银行的选择、接洽、签约工作；b) 办理工程的按揭银行授信相关手续，协助办理客户按揭资料，以及与银行的联系协调，提 高销售按揭的放款速度，以最快速度回收资金。7) 销售监管a) 负责管理公司销
