物业管理费测算依据

《物业管理费测算依据》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理费测算依据（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、1. 目的 确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。2. 范围 适用于北京市怀柔区世嘉光织谷小区物业管理项目的各项费用测算。3. 职责 根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管 理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化 成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费 进行综合测算。4. 方法及过程控制4.1. 物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法 列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价； 倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承 诺。在实

2、际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。4.2. 列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及 客户需求和地产公司要求来制定的。4.3. 倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进 行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。4.4. 将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合 调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。4.5. 为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别 归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其 它。4.6. 注意事项 南北差异，

3、注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上 的差异；法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费 用测算上的差异。4.7. 物业管理费测算公式为物业管理费单价二所有费用的总和F参加测算的物业收费总面积4.8. 物业管理收费面积的确定 物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的竣工查丈报告则 以此报告为准）。注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别 地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。4.9. 列举法测算4.9.1. 人工费用的测算

4、4.9.1.1. 组织架构的确定 根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对 组织架构、岗位编制进行预测。4.9.1.2. 人工费用的测算。根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司薪金福利标准进行人工 费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补 贴及过节费、其它。4.9.1.3. 工资的测算（单位：元/月）。 根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测 算。4.9.1.4. 奖金及双薪（单位：元/月）。 根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进

5、行奖金、双薪的 测算。4.9.1.5. 工资附加费（单位：元/月）。 按照政府规定及公司薪金福利标准进行工资附加费的测算。工资附加费 计提的标准按国家规定的标准计提。4.9.1.6. 社会保险费的测算（单位：元/月）。 按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口 所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）。4.9.1.7. 补贴及过节费 根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行补贴、过节费、 上下班交通补贴的测算。4.9.1.8 其它 未列入以上五项但计入人工费用的，如员工活动费用等。4.9.2. 行政费用的测算（单位：元/月）4.9.2.1. 低值易耗品购置

6、费用。4.9.2.2. 管理处办公用水电费。 水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）： 使用水费金额二使用量（立方）/月X水费收费单价 饮用水金额=饮用水（桶）/月X桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况： 照明用电费用二办公照明的功率X按每天实际使用时间（折算成的小时单位） X电费收费标准办公电器用电费用二空调等办公设备的功率X按每天实际使用时间（折算成 的小时单位）X电费收费标准4.9.2.3. 办公设备维护费用。 主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。4.9.2.4. 通讯费。物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他 通

7、讯费用、对讲机等。4.9.2.5. 公务车辆费。 根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。4.9.2.6. 交际应酬（公关维护）费。4.9.2.7. 电脑维护费用。 根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。4.9.2.8. 报刊资料费。4.9.2.9. 咨询及诉讼费。 聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。4.9.3. 财产费用的测算（单位：元/月）。4.9.3.1. 折旧费用。 管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000 元以上，使用年 限超过一年），按使用年限

8、进行折旧。固定资产包括：l 办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。l 清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。 折旧费用二固定资产的原值F固定的使用年限F12月4.9.3.2. 资产的摊销。 管理处前期发生的开办费按物业委托管理合同的合同期限进行分摊。 开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。分摊费用二开办费发生的总额三委托的管理期限F12月4.9.3.3. 固定资产的修理费。 前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。4.9.3.4. 员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费

9、用不计）。4.9.3.5. （财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。保险费二（须投保的公共设施、设备）总金额X保险费率三保险受惠物业的 总面积购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提， 必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司 会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。4.9.4. 物料消耗的测算（单位：元/月）。4.9.4.1. 服装费的测算（单位：元/月）。按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。4.9.4.2 保安物料消耗。根据物业管理所需配置的保安器材（可参考下表的测算方法），按照实际使 用年限进行摊销。保安器材分摊明细表单位元单价X歎

10、盘使用期帳斑月分摊费用对讲机1侗0元丿台X 33年1OE07C所有材料可对讲机电也100元冶 XT02年292元很据所管小对讲机耳啧30元/个X矣0.丘年1757T区的需要，援胆实际配直600 元 A艮 XLO2年顶元硬掘录像机1&30元/台23年BB7C录像蒂50元丿合X 3$1年2207C11況及極用巡更澤1可选）1S00 元/根 X53年3675c年限迸行测巡更感应虎的元 At X 1CX3年1677C型.手电筒TO 元 /X15330元蜂巢物业干屯池37T/1SX E20天302元防火服1000元 /套 XH奔L39元FT1 J防穴苗具1507U/+X1O晖2元手推式灭火器兀0元个XL

11、H2年68元4公砌火憲00元 /+X 2000痒5000 元消防工且400jE/X5揮33.元消防桶20 元 /X 301T元敎援缱甘元侏X 500拜前元交通指挥極100元/个心2年仍元反光背心北元/frxa揮B.&7C紧急隔离带吒元/&X1021元交通路誰比元/个x涣奔56元相机胶卷2 5元丿个X3*1月307Cr尙+sesa.玩4.9.4.3 保洁物料消耗。根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使 用年限进行摊销。保浩材胡分丼明细表单位：元名称用途单位单价月均消 耗数量月均消 耗金瓢备注玻璃刮刀蓿洁玻璃把2B.00375.00所有材料 可根据所 管小区的 需要，按

12、照实际配首 情况及使 用年限进 行测算-蜂巢物业铲刀洁洁地面把4.002S.00渚洁桶盛水牛9.0019.00长地拖蓿洁地面把1B.00345.00扫把活洁地面把6.00313.00垃圾斗渚扫垃圾牛5.00210.00地刷活洁地面把5.00315.00尘拖布蓿洁夫堂套20.00120.00毛巾擦抗物品条5.001575.00鸥毛捏除尘把10.00110.00洁厕刷清洁便也把3.0033.00胶手臺劳动保护4.002S.00地毯清洁剂清洁地毯瓶75.002150.00洗衣粉洁洗物品包5.00210.00去污粉去除污迹瓶7.00214.00洗洁精清洗物品桶25.004100.00洁厕灵蓿洁便池桶3

13、0.005120.00玻璃水活洁玻璃瓶S. 00210.00不锈羽水蓿洁不锈钢制品瓶90.000.545.00电话消毒菠杀菌瓶15.00460.00空彳清新剂空气清新瓶20.005S0. 00蜡水打蜡瓶90.003270.00起蜡水起蜡瓶90.003270.00洁血壳清洁物品15.00460.00涪洁皮制物品瓶30.00390.00大坟圾袋存施废弃物0. 2590022E.OO小坟圾袋存旗匿弃物0.054500225.00渚洁用品月消耗藪用寸旳2730.004.9.4.4. 环境、绿化物料消耗。根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括 楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。4.9.4.4. 物业维修物料消耗。根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修 物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。勸业维穆物料分雑表单位元序号项目测算依堀费币构成备注1公共设施的 维修养护护栏、围墙、沟渠、池井 盖、路面、路桩、路灯杆、 减速坡、倒车杆、倒车彊、 车圻帥肓标识、各种外謬 管道的养护，标识牌、扌旨 示牌的制作更换公共场所路面 养护油漆、各种标识等制作更 擁幕用车坂设施养护 材料口所有村料可根据 所管小区的需要，按照实际配置情 况及康用年限进 行测算通蜂巢物业2供配也系统变压器 发电机变压器、咼压设 备维修保养材