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1、西华县林场危旧房（林苑小区）改造项目可研报告第一章 总 论1.1编制依据1、项目单位关于编制太康县化肥厂棚户区改造工程（2012年度）可研报告的委托书；2、投资项目可行性研究指南(计办投资(2002)15号)；3、河南省发展改革委关于做好城区外棚户区改造工作的通知；4、关于推进城镇和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号；5、河南省人民政府豫政【2011】34号关于批转省住房城乡建设厅河南省2011年保障性安居工程建设专项工作方案的通知；6、国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）7、关于贯彻国发200724号文件切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意
2、见豫政200772号文8、关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保201056号）9、国家发改委与住建部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版10、国发200540号文促进产业结构调整暂行规定 11、国家发改委产业结构调整指导目录（2011年本） 12、周口市人民政府办公室关于印发的通知周政办2010101号；13、太康县逊母口镇总体规划（2009-2020） 14、太康县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要； 15、太康县住房建设规划（2008-2015）； 16、太康县土地利用规划（2007-2020）17、项目可行性研究报告编制内容深度的规定 18、太康县人民政府办公室关于
3、印发的通知太政办201130号；19、国家有关防火、安全、卫生、环保等规定规范 20、项目单位提供的有关土地、规划、环保等部门批文和设计单位设计的总平面图.1.2项目概况1.2.1项目名称太康县化肥厂棚户区改造工程（2012年度）1.2.2项目单位及法人代表项目单位：太康化肥厂 法人代表：张清源1.2.3建设地点太康化肥厂棚户区座落在太康县逊母口镇，太康县逊母口镇化肥厂棚户区内，符合河南省发改委要求的申报领域范围(即：城市规划区外国有工矿棚户区改造) 。项目区场址平坦，无附属物，环境安静，位置适宜，地下水资源丰富，交通便利，便于物流和人流的疏散，地理位置相对优越，环境优美，远离污染源，适宜作为
4、建设用地，符合选址要求，很适宜项目的建设。1.2.4改造方案根据棚户区现状调查以及逊毋口镇规划的要求，特别是有国家有关棚户区改造的政策要求，本次棚户区规划采用化肥厂棚户区职工居住区原址拆迁平房新建住宅楼建设方案（拆迁384户建筑面积13800平方米旧平房、新建384户6栋5层、3栋6层建筑面积36000平方米住宅楼,公建面积592平方米,原棚户区用地面积为42000平方米,现规划用地面积为34847.62平方米,节约集约土地约7152.38平方米）,既可以改善职工住房条件又可节约集约置土地,社会效益显著。1.2.6建设内容与规模项目改造危旧房384户。项目占地面积34847.62平方米(合52
5、.27亩)，总建筑面积36592平方米，其中住宅建筑面积36000平方米，公建面积592平方米,同时配套道路、绿化等附属设施。根据国家有关棚户区改造建设面积的有关规定，各套形建筑面积分别约70m2（144户）、108m2（240户）。1.2.7项目建设期项目建设期一年。1.2.8项目总投资及融资方案：经估算，项目总投资4120万元，其中工程费用3735.76万元，其他费用226.24万元，基本预备费158万元。该项目所需资金4120万元，该项目所需资金4120万元，由项目申报单位申请中央预算内投资补助资金和项目单位职工自筹。1.2.9社会益分析项目的建设改善了太康化肥厂384户职工的居住环境，
6、满足城镇规划要求，同时，项目的实施还可以节约土地约10.74亩，优化了土地资源配置，提高了土地利用率，而且对于扩大内需，拉动经济增长，推进城镇化进程都起到了积极的推动作用，利国利民，社会效益显著。1.2.10环境影响分析本项目环境空间设计合理，只要严格执行“三同时”制度，充分考虑、落实评价提出的各项污染防治措施建议，不会对当地生态环境造成破坏和影响。从环境方面讲，该项目可行。1.2.11技术经济指标技术经济指标表序号项目单位指标1总用地M234847.622总建筑面积M2365923其中住宅建筑面积M236000公建建筑面积M25924建筑密度%215容积率1.056绿地率%507居住户数户3
7、841.3研究范围与内容根据国家对编制项目可行性研究报告的工作范围和深度规定，本报告在对项目的建设条件进行实地查勘，对项目单位情况，拟建项目的情况、市场需求与分析、工程技术方案、节能方案分析、投资估算与资金筹措、生态环境影响分析、效益分析等方面进行综合研究和分析的同时，重点研究和论述了项目建设的必要性、市场需求与分析、工程技术方案、生态环境影响、投资估算、社会效益分析，从而论证项目的技术可行性、政策符合性和经济合理性，为项目的决策和建设提供可靠的依据。1.4研究结论与建议1.4.1结论棚户区改造是一项复杂而艰巨的系统工程，需要政府合理、有力、高效领导，居民的理解、配合、支持，逐步突破和克服各种
8、困难、障碍，才能最终顺利完成。要切实保证各方利益，实现居民、政府利益“三赢”，是棚户改造成败的关键点。不仅要“赢”得居民生活满意、环境优化、基本权益有保障；还要“赢”得城镇面貌美化、城镇品位提升、城镇可持续发展，促进经济发展。这就需要在实施运作过程中，坚持政府调控、市场引导的原则。政府要坚持公开、公平、公正的原则，充分发挥市场机制的自我调节功能，合理引导建设主体的市场竞争行为，此外，还需整治、改善城镇整体物质与文化生活环境，增强城镇功能，优化投资环境，提高城镇品位和竟争力，提升城镇规划、建设管理水平，促进城镇的健康、长远、可持续发展。该项目符合国家产业政策，符合太康县逊母口镇总体规划（2009
9、-2020），符合太康县逊母口镇社会经济发展状况。项目规划方案设计合理，规模适宜，土地利用较好。项目的建设不仅改善了太康县逊母口镇化肥厂职工的居住问题，改善了逊母口镇形象，而且对于推进城镇化进程都起到了积极的推动作用，利国利民，社会效益显著。故项目可行。1.4.2建议1、该项目由于牵涉居民较多，拆迁面积大，要做好拆迁居民的思想工作和安置工作，确保项目顺利实施。2、项目投资单价偏低，项目单位应与市县有关部门结合，积极申请政策和地方资金扶持。3、项目单位要积极主动地向当地政府汇报，争取能把项目配套的水、暖、电、路等基础设施建设纳入当地专项规划，与项目同步建设，项目建设功能配套、设施齐全。4、项目单
10、位加强项目的各项前期工作进程，积极落实建设资金，优化方案设计，严格招投标工作，认真落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设，尽快发挥项目应有的社会效益。第二章 项目建设的必要性2.1 项目单位概况太康化肥厂始建于1969年，原属全民所有制企业,位于逊母口镇，太康县化肥厂是太康县唯一的大型国有企业，职工384户1370人，居住用地63亩，旧式庭院式住宅13800平米，2.2太康化肥厂危旧房现状1、太康化肥厂拟改造棚户区占地面积约63亩，户数约384户，房屋建设时间较长，比较旧，多为简易房以及平房；2、房屋质量差，多数房屋墙体裂缝，墙体厚度大部分都在24公分以下、地基下沉、油毡纸屋面
11、，屋面塌陷、砖面风化、且年久失修，已形成险房、危房。3、自然条件极差，市政基础设施欠帐多，无排水设施、使用公用水井、旱厕，群众吃水难、走路难、入厕难，生活极不方便。特别是汛期，由于地势低洼、排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。街巷狭窄，生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大，一旦失火，将火烧连营，难以控制。4、家庭经济收入低，生活十分困难.总之：太康化肥厂棚户区占地面积42000平方米(约63亩)，房屋系上世纪六十年代所建，砖木结构，低矮简陋，冬天漏雪，夏天塥雨，地势低洼，室内潮湿，粉灰脱落，墙体开裂，供电线路老化，按
12、设计要求已超出使用年限，抗遇自然灾害能力极弱，全棚户区仅有三个公厕，夏季蚊蝇滋生，死鼠暴尸，垃圾遍地，臭气熏天，人居条件极差。化肥厂干部职工多次反映，要求改善居住条件，有关领导也曾多次实地考察，都认为改变现状迫在眉睫，企业多次召开职代会和居住户代表会，讨论改建方案，决定利用国家推进工矿棚户区改造的优惠政策，对棚户区进行改造，解决企业低收入职工家庭住房困难。这些问题太康县逊母口镇住建局已建议该厂改变住房方式，彻底改变落后的职工住房习惯，拟以建设组团式住宅，此建议现已得到县政府批准。2.3项目建设的必要性 太康化肥厂棚户区位于逊母口镇，符合省发改委要求的申报领域范围(即：城市规划区外国有工矿棚户区
13、改造). 2.3.1项目建设政策和必要性住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城乡居民住房问题，始终把改善职工居住条件作为城乡住房制度改革和房地产业发展的根本目的。为切实加大解决国有工矿棚户区低收入家庭住房困难工作力度， 2009年12月24日国家发改委、住建部、财政部、国土部和央行等五部门联合发部了关于推进国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）、关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保201056号）等多项国有工矿棚户区改造的方针政策，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区，引导
14、社会资金积极参与。鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社
15、会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。尤其是对解决国有工矿棚户区低收入家庭棚户区改造的保障等作了规定，其目的是满足各层收入家庭的住房需求，逐步解决国有工矿棚户区低收入家庭的住房困难，使城镇居民人人都有房住。为落实关于加快推进城市棚户区改造的实施意见(豫政办2009154号)精神，改善城镇居民特别是低收入住房困难群体的住房条件。提高城镇土地节约、集约利用水利，努力把棚户区改建成房屋优良，功能完善，设施齐全：生活便利，环境优美的新型社区，拟对太康化肥厂进行棚户区改造。实施太康化肥厂棚户区改造项目（2012年度）是党和政府为推动住房制度改革，改善困难职工的居住环境，解决旧城改造拆迁困难户的住房问题，是人民安居乐业的德政工程，爱民工程。实施太康化肥厂进行棚户区改造项目（2012年度）项目，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，
