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1、物业服务费用测算方案4.1 物业服务费收支比较说明序号项目数值说明01收入4982820测算标准：本测算按照第二部分4.3面积标准计 算。测算方法：依据贵司提供的基础资料和我司管理 经验，按收入和支出基本相等的方式进行测 算。02支出4982094.0503收支盈余725.954.2 物业管理费测算收费项目单价（元/m。-月）住宅物业服务费2.5底商物业服务费3.84.3 项目说明A. 根据招标文件，【中冶蓝城】项目占地面积611平方米，总建筑面积约 168124平方米，其中住宅总建筑面积164574平方米，商业面积10平方米。B. 绿化面积：按18330平方米计算，绿化率30%。4.4 测算
2、说明A.保洁费：按20元/人.月测算，含人工成本、物料消耗、垃圾清运费、消杀 费等；B. 员工相关费用依据国家规定按工资一定比例计提：艮即教育经费为1.5%、工会经费为2%、社会保险费为32.8%（工伤、医疗、 养老、失业、生育）、住房公积金为12%。C. 每年的税费标准按管理处营业收入的5.5%计算。D. 合理利润按照综合管理服务费收入的7%计提。4.5 物业费测算4.5.1 测算设定根据招标文件，我们预计在收缴率达到1%时可达到收支平衡。4.5.2 收入测算住宅物业服务费2.5 （物业管理费）X164574 X1% （收缴率）X12月=4937220元/年底商物业服务费3.8 （物业管理费
3、）X10 X1% （收缴率）X12月=456元/年合计：4982820元/年4.5.3 成本测算过程A.成本总测算表：项 目金额 （元/年）比例说明 （计算过程）（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提 取的福利费等99115719.89%见附件（a）（二）物业共用部位、共用设施设备的日常维护费57539011.55%见附件（b）（三）共用部位、共用设施设备的日常运行费108561421.79%见附件（c）（四）物业管理区域清洁卫生费用40808.19%见附件（d）（五）物业管理区域绿化养护费用1099802.21%见附件（e）（六）物业管理区域秩序维护费用79824016.02%见附件（
4、f）（七）办公费用3603607.23%见附件（g）（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保 险费用10.20%见附件（h）（九）社区文化活动及装饰费2050.41%见附件（i）合计4359242（十）税金2740555.50%收入X税率5.5%（十一）管理酬金3487977.%收入X 7%以上项目共计4982094物业服务投标文件中冶蓝城项B、单项测算（a）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用（共计991157.元/年）职位名称人数直接人工成本（职员直接所得）间接人工成本（由公司承担）人均年成本年总成本月均职位工资月绩效月均加班费月均过节费月五险费住房公积金教育及工 会经费
5、经理14666.6720.590.04150.1507.33560.233.33116488.46116488客服主管13866.67966.67488.8983.331248.93464.169.1787451.8787452客服助理220.5.252.8783.33646.240.87.5045716.4891433财务助理12133.33533.33269.7383.42689.07256.93.3348698.5848699行政助理12133.33533.33269.7383.42689.07256.93.3348698.5848699综合事务主管12866.67716.67362.4
6、583.33925.93344.125.4265093.6365094厨师21266.67316.67160.1583.33409.130.55.4227496.4454993工程经理13866.67966.67488.8983.331248.93464.169.1787451.8787452技 工91666.67416.67210.7383.33538.330.72.9235863.74322774秩序维护主管130.750.379.3183.33969.360.131.2568074.7268075环境主管128.7.354.0283.42904.40336.122.5063604.086
7、3604合计21991157(b)物业共用部位、共用设施设备维修费用(共计575390.元/年)项目分项计算过程合计备注月份每月费用台数元/台.月电梯维保费保养费12545503564年检费154850459给排水系统维护 费生活水泵126402880水箱清洗及检 验61530上下水管网121336污水泵1212034320消防系统维护费稳压泵12240960喷淋泵12240960消防水泵12240960管网及阀门121336消防设施121560正压风机及排 烟机460512配电设备维修机 配件费变压器122248含高压检测费用高压柜126172含高压检测费用低压柜1217408160照明维修
8、维护 费121896共配电线路121336弱电系统及设备 维护费消防报警121896中冶,蓝瞄目物业服务投标文件视频监控12110120门禁对讲121896周界报警121448电子巡更121224公共设施日常维 修费房屋本体1215180屋面防水12784道路及铺装12336园林小品4312雨水及沟渠4624元/个 /次个数次数化粪池清淘费14102280避雷检测年检费453411530灭火器加压420180系统压力表年检费803412720总计575390（C）物业共用部位、共用设施设备运行费用（共计1085614元/年）项目数量功率（kw）合计功 率 （kw）运行 时间运行 系数天数电费标
9、准 （元/度）全年用电 （度）年费用 （元）公共照明庭院照明13535120.436516132061320.0楼道照明12525240.33651657657.0电梯电梯用电5411594240.123651624412.8624412.8智能化用电电子监控中心12020240.73651122640122640.0门禁对讲系统周界防范系统设备监控系统消防及通风系 统喷淋泵275150240.2365126282628.0稳压泉236240.05365126282628.0消防水泵265130240.236512277.62277.6正压风机及排 烟机605.5330240.01365128
10、90828908.0给水系统高区生活水泵21836240.12365137843.237843.2中区生活水泵21326240.12365127331.227331.2稳压泵22.24.4240.236517708.87708.8排水系统污水泵1202.2264240.5365111563.211563.2小计994960.80994960.87CCPG月水量（立方）水费（元/立方）月份年标准用量（吨/E.年）年费用 （元/年）保洁用水36.211222356绿化面积水费（元/吨）绿化、水系用水183306.21120.6682976小计90653.6合计1085614CCPG（d）物业管理区
11、域清洁卫生费用（共计4080元/年）项目计算过程合计备注清洁费17人X20元/人月X12月4080费用包含：1、人员工资；2、物料消耗；3、垃圾清运费用；4、消杀费用；5、外墙清洗费用。小计4080（e）物业管理区域绿化养护费用（共计109980.元/年）项目计算过程合计绿化费18330平方米X 6元/年平方米109980小计109980（f）物业管理区域秩序维护费用（共计798240.元/年）项目计算过程合计对讲机等保安设备维护2元/年台X18台36对讲机占频费80元/年X18部1440消防演习及宣传费3元/季度X4次12秩序维护人工费用22人X30元/人月X12月7920小计798240（g）办公费（共计360360.元/年）项目计算过程合计职员制服按平均4元/人计算X21人84通讯费3部X2元/部月X12月72办公水电费50元/月人X21人X 12月126办公用品费20元/月人X21人X12月50409办公设备维护费20元/月人X21人X12月5040交通费40元/月人X21人X12月180业务招待费20元/月X 12月240餐费3元/月人X80人X12月2880小计360360（h）物业共用部位、共用设
