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1、房地产开发全流程涉税简析我国现行的税种约18个，房地产行业就占了10 个（9 税1 费） 左右，尤其是其中的土地增值税，税率高达60%，而地产开发周期较 长，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。那么，今天就简析一下房地产整个开发流程中涉及的税收知识吧 首先让我们有一个关于房地产整个开发流程的涉税框架图，然后 再一一细说每一个税种。一、印花税1. 企业设立阶段。企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。 根据目前最新的印花税规定，自 2018 年 5 月 1 日起，对按万分之五 税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免 征印花税；2. 企业拿地阶段。须签订土地使
2、用权出让或转让合同，税率为 0.05%；3. 企业开发建设阶段。需要签订各类合同，如建筑安装工程承包 合同、货物运输合同、建筑工程勘察设计合同等，不同合同对应的印 花税税率不同；4. 节税小提示。根据中华人民共和国印花税暂行条例的规定， 购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”：如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计 税依据；如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载 的，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以 合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。因此合同中订立的不含税价格可以少缴纳税款部分的印花
3、税。二、契税1. 纳税义务人：获得土地使用权的一方；2. 在企业设立阶段，若接受出资人以土地使用权出资，则获得投 资的一方需要缴纳契税；3. 在企业拿地之后，企业应缴纳的契税=土地出让价款*适用税率 （一般适用税率为 3%-5%）。土地出让价款包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上 附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费。4. 小提示。市政建设配套费是否作为契税缴纳依据，纳税人有不 同的理解，而且各地在执行中也出现了不同的口径。在实务过程中， 须充分与主管税务机关进行沟通确认，进行合同条款设计。三、耕地占用税1. 纳税义务人：占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和 个人；2.
4、 计算公式：耕地占用税=占用的耕地面积*定额税率。四、城镇土地使用税1. 纳税义务人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地 的单位和个人；2. 计算公式：城镇土地使用税=实际占用的土地面积*定额税率；3. 小提示：城镇土地使用税的纳税义务发生时间为土地出让合 同中约定的交付土地时间，若未约定，则从签订合同次月算起。实 务中，开发商先占有土地进行前期开发，是具有节税效果的4. 房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务截止时间为商品房 出售双方签订销售合同生效的当月末，按房屋销售相应比例核减应税 土地面积，按月计算城镇土地使用税，分上下半年缴纳。五、个人所得税确切的讲，个人所得税不是以开发企业为
5、纳税人的税种，开发企 业主要是作为代扣代缴义务人出现。但是在房地产开发过程中，开发 企业通常不得不考虑该税种。例如：按照规定，就是在企业取得土地 使用权阶段，若房开对拆迁的居民没有超过进当地政府规定的补偿标 准，则对被拆迁人取得的迁拆补偿，免征个人所得税，若超出了标准， 则房开应代扣代缴其应纳的个人所得税。六、增值税1. 计算公式：增值税应纳税额=销项税额-进项税额=(全部价款和价外费用- 当期允许扣除的土地价款)/(1+9%)*9%-企业当期进项税额2. 预缴方式：在企业预售阶段，房开采取预收款方式销售不动产，在收到预收 款时按照 3%的预征率预缴增值税。预缴税额=预收款/（1+适用税率 或
6、征收率）*3%，适用一般计税方式的话，适用税率为9%，适用简易 计税方法的，按 5%的征收率。3. 值得一提的是，2016 年 5 月 1 日起，房地产行业进行了营改 增，即2016年5月1 日起，房开销售房子需要缴纳增值税，而不再 是营业税。在营改增暂行办法中规定，一般纳税人销售自行开发 的房地产项目，可以选择适用简易计税办法按照 5%的征收率计税。 一旦选择，36 个月内不得进行改变。4. 关于房地产老项目的界定：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4 月 30 日前的建筑工程项目。（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注 明的开工日期在2016 年 4 月3
7、0 日前的建筑工程项目。5. 不同纳税人开发老项目与新项目缴纳增值税的情况汇总如下：七、增值税附加税费增值税附加税费是增值税的影子，包括城建税、教育费附加以及 地方教育费附加，其中：城建税采用地区差别比例税率：纳税人所在地在城市市区的，税 率为 7%;纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为 5%;纳税人所在地 不在城市市区、县城、建制镇的，税率为 1%。教育费附加和地方教 育费附加的费率分别为3%和 2%。八、土地增值税1. 作为房地产企业的主要税种，土增税的计税依据是以转让房地 产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额。2. 计算公式：应纳税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除
8、系数=（应税收入-扣除项目金额）*适用税率-扣除 项目金额*速算扣除系数具体计算如下:其中，土地增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额，3. 由于在房地产项目开发周期长，在还没有正确计算出房地产项 目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，房地产采取 先预征后清算的征管模式。土增税应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）X预征率不同地方的预征率不同，举个例子：目前南宁市城区和开发区的预征率为：（1）保障性住房暂不预征土地增值税；（2）对房地产开发企业开发的普通住宅，按 1%预征土地增值税；（3）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值 税；（4）对房地产开发企业开发的商
9、铺及其他房产，按4%预征土地 增值税。，明确免征增值税、土地增值税办理条件。九、企业所得税因为涉及到收入、成本和费用的确认，企业所得税是所有税收种 类中的最难理解和申报的。本文也只能抛砖引玉，简单介绍涉及到收 入的几个基本概念：完工年度、预计计税毛利率、预计毛利额、实际 毛利额。这几个基本概念是做好企业所得税汇算清缴必须要明确的1. 完工年度房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工 前后企业所得税处理方法不同。2. 预计计税毛利率企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国 家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民
10、政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。(3) 开发项目位于其他地区的，不得低于5。(4) 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。3. 预计毛利额企业预售方式销售开发产品所取得收入乘以预计计税毛利率，计 算出预计毛利额，并调整当期的应纳税所得额。4. 实际毛利额完工年度，企业根据完工开发产品的单位计税成本，计算出已售 产品的计税成本，然后根据开发产品的销售收入减去已售产品的计税 成本，计算出已售开发产品的实际毛利额。十、房产税1. 课税对象：主要为房开自持的物业，用于出租，比如公寓和商 铺。房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、 自治区、直辖市人民政府确定。2. 计算方法：(1) 以房产原值为计税依据的应纳税额二房产原值x (1-10%30%) X年税率(1.2%)(2) 以房产租金收入为计税依据的应纳税额二房产租金收入X年税率(12%)3. 小提示：若租赁合同约定有免租期，则免收租金期间由产权所 有人按照房产原值缴纳房产税。4. 关于房产原值的理解：简单来说就是房产建造之初所花费的总 金额。若纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，则要相应增加房屋的 原值。
