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1、项目立项项管理规规范第一章 项项目立项项管理程程序【目的】 为提高高项目开开发决策策管理水水平，控控制项目目风险，确确保开发发效益，特特编制此此管理程程序。【范围】 适用于于所有项项目的立立项决策策。【职责】 由企管管公司发发展部负负责编制制、修订订和执行行。1.原则则1.1 所有有项目的的立项工工作要求求在集团团和企管管公司统统一、全全面的领领导下开开展。项项目开发发需在董董事会正正式签发发项目决决策批准准书后，方方能进行行下一步步工作。1.2 发展展部为项项目立项项管理工工作的职职能管理理部门，其其他部门门及直属属地产公公司协作作。1.3 项目目立项管管理工作作以控制制项目风风险和项项目开
2、发发综合效效益的最最大化为为目标。1.4 项目目立项管管理工作作分三个个部分进进行管理理：项目目建议书书、项目目可行性性研究和和土地谈谈判。2.项目目立项管管理操作作程序流流程图本程序用用于所有有项目立立项的总总体控制制。见（图图1）第二章 项项目立项项管理细细则1.1项项目建议议书阶段段实施细细则1.1.1工作目目标:以以市场调调查为依依据进行行项目机机会研究究,为项项目投资资提供方方向性建建议,提出项项目运作作的必要要性和可可能性。1.1.2 工工作重点点：进行行项目前前期调研研，整理理项目客客观资料料，形成成项目目建议书书。1.1.3细则则：1.1.3.11完成项项目建议议书初初稿后，由
3、由企管公公司内部部组织研研讨形成成决议，并并就决议议修改完完成项项目建议议书终终稿。（详详项目目建议书书制定导导则）1.1.3.2 终终稿定稿稿后，相相关人员员在项项目建议议书评定定表上上签字确确认。1.1.3.33 项项目建议议书的的评审决决策由项项目决策策委员会会完成。项项目决策策委员会会由相关关部门、地地区及企企管公司司主管副副总、总总经理和和董事会会组成。（图11）项目目立项管管理操作作程序流流程图项目前期调研(发展部)项目建议书(发展部)否决放弃决策委员会评审修改通过土地谈判项目可行性研究市场调查招标委托成本分析报告（预算合同部）详细市场调研报告（发展部）规划建议书（设计工程部）财务
4、报告（财务部）项目可行性研究报告(发展部)决策委员会评审修改通过项目决策批准书接项目设计管理程序1.1.3.44 就项项目决策策委员会会提出的的质询和和修改建建议，需需在1周周内给予予答复并并对项项目建议议书进进行修改改后再报报委员会会评审直直至通过过。1.1.3.55 项项目建议议书若若被项目目决策委委员会否否决,则则项目即即行终止止。1.1.3.66批准后后的项项目建议议书为为拟定可可行性研研究报告告和进行行土地合合同谈判判的依据据。1.1.4 时时间要求求： 11月左右右。1.1.5 责任人人：发展展部1.1.6 相关附附件： 项项目建议议书制定定导则1.2项项目可行行性研究究报告实实施
5、细则则1.2.1工作作目标：进行全全面的分分析评价价，为项项目决策策提供基基本依据据。1.2.2 工工作重点点：结合合详细市市场调查查报告、规规划建议议书、成成本分析析报告和和财务报报告完成成项目目可行性性研究报报告。 1.2.3细则则：1.2.3.11完成项项目可行行性报告告初稿稿后，由由企管公公司内部部组织研研讨形成成决议，并并就决议议修改完完成项项目可行行性报告告终稿稿。（详详项目目可行性性报告制制定导则则）1.2.3.11.1发发展部根根据项目目建议书书完成详详细市场场调查报报告。此此部分工工作可由由发展部部或直属属地产公公司委托托有关咨咨询公司司完成。1.2.3.11.2 设计工工程
6、部根根据项目目建议书书、当地地城市总总体规划划、基地地现状和和市调报报告等编编制规划划建议书书。1.2.3.11.3 预算合合同部根根据详细细市场调调查报告告和规划划建议书书，结合合当地的的造价情情况和政政策，完完成项目目成本分分析报告告。1.2.3.11.4 财务部部负责根根据项目目要求，完完成财务务资金计计划报告告。1.2.3.2终稿定定稿后，相相关人员员在项项目可行行性报告告评定表表上签签字确认认。1.2.3.33项目目可行性性报告的的评审决决策由项项目决策策委员会会完成。1.2.3.44就项目目决策委委员会提提出的质质询和修修改建议议，需在在1周内内给予答答复并对对项目目建议书书进行行
7、修改后后再报委委员会评评审直至至通过，批批准后签签发项项目决策策批准书书。1.2.3.55项目目决策批批准书和和项目目可行性性报告是是项目设设计和项项目策划划的基本本依据。1.2.4时间间要求： 12月。1.2.5 责责任人：发展部部总体负负责，预预算合同同部、财财务部和和设计工工程部参参与。1.2.6 相相关附件件： 项项目可行行性报告告制定导导则1.3土土地谈判判实施细细则1.3.1 工工作重点点：确定定土地成成本，签签订土地地合同。1.3.2 细细则： 1.3.2.11 项项目建议议书审审定批准准后才能能进行实实质性土土地谈判判。1.3.2.22 项项目建议议书为为土地谈谈判和合合同制定
8、定的依据据。土地地合同由由发展部部起草,经律师师、企管管公司主主管副总总、财务务总监、总总经理、董董事会签签批后提提交谈判判。1.3.2.33 谈判判小组由由发展部部相关人人员、企企管公司司主管副副总和律律师组成成。1.3.2.44 最终终合同文文件须经经律师、企企管公司司主管副副总、财财务总监监、总经经理和董董事会会会签确认认后才能能签订。土土地情况况调查摸摸底。1.3.2.44 最终终土地成成本需进进入项项目可行行性研究究报告。1.3.3责任任人：发发展部组组织协调调制定合合同并谈谈判。1.3.5相关关附件：土地地合同标标准参考考文本2. 附附件目录录：附件1 项项目建议议书制定定导则【目
9、的】 制定项项目建议议书的技技术指导导性文件件。【范围】 适用于于所有项项目。【职责】 由企管管公司发发展部负负责编制制、修订订和执行行。1、制定定方式由企管公公司发展展部项目目调研后后分析整整理完成成。2、客观观资料：（括号号内指商商业项目目）2.1 城市市基本指指标概况况人口、国国民生产产总值、商商业发展展等城市市基本经经济指标标，资料料来源于于城市经经济统计计报告等等。2.2 城市市规划及及发展分分析2.2.1 城市规规划发展展的主要要方向（城城市商业业发展的的主要方方向）。2.2.2 传统居居住区位位分析（传传统商业业区位分分析）。2.3 基地地状况分分析2.3.1 项目用用地城市市区
10、位价价值分析析。2.3.2 项目所所处地段段等级：资料来来源于规规划国土土部门的的有关城城市规划划发展图图则等。2.3.3 项目用用地的地地形图与与控规图图纸资料料及现场场踏勘。2.3.3.11 用地地平整性性。2.3.3.22 用地地形状。2.3.3.33 用地地出行可可达性：距机场场、车站站的距离离，以及及地块达达到的主主要方式式。2.3.3.44 用地地可见性性。2.3.3.55周边土土地、建建筑与道道路：2.3.3.55.1周周边土地地利用现现状调查查与未来来规划远远景图则则确认确认周边边土地正正在或者者将要发发展的物物业的性性质用途途；确认认周边市市政设施施的远景景规划情情况是否否有
11、立交交桥、封封闭快速速路、道道路拓宽宽、市政政管线等等工程设设施的建建设情况况。2.3.3.55.2周周边建筑筑调研确认建筑筑性质、使使用年限限、改造造变更用用途的可可能性；确认周周边建筑筑物对本本地块的的影响，包包括：遮遮挡、噪噪音、污污染、交交通、服服务等方方面。2.3.3.55.3周周边楼盘盘（商业业）概况况。2.3.3.55.4道道路四至至（及商商业繁华华）情况况。2.3.4 基基地内用用地原有有构筑物物、建筑筑物状况况：2.3.4.11 地地上现状状建筑或或构筑物物情况：层数、密密度、新新旧情况况、产权权属性等等。2.3.4.22 有有无空中中高压走走廊、微微波通道道。资料料来源于于
12、相关规规划文2.3.4.33 有有无保护护建筑。2.4 地地块权属属2.4.1土地地証情况况。2.4.2土地地权属有有无遗留留问题或或纠纷。2.4.3 地块的的获得方方式：出出让、转转让或委委托。2.5 政政策及市市场地价价情况2.5.1土地地拆迁安安置补偿偿政策、土土地出让让金政策策及有关关土地的的优惠政政策。2.5.2城市市有关规规费政策策情况。2.5.3 城市类类似地块块的地价价成本情情况。2. 66市场情情况分析析2.6.1 市市民居住住模式（商商业消费费模式）分分析。2.6.2 主主要销售售对象与与需求人人群分析析（市场场潜力与与隐性商商机）。2.6.3 市市场楼盘盘售价和和销售情情
13、况分析析（市场场商铺租租售和销销售情况况分析）。2.7可可利用资资源分析析：（重重点为交交通、配配套资源源分析）（1、可可以方便便享有的的资源：步行55分钟，半半径4000米范范围内；2、居居民可以以利用的的资源：步行5510分钟钟，半径径40008000米之间间范围内内。）2.8交交通资源源（在可达达距离范范围内的的交通方方式、站站点、服服务时间间、连接接区域、与与重要城城市节点点的交通通时间）（示例：上海新新梅广场场，可利利用交通通资源地地铁1号线外外环路站站，155分钟之之内可达达徐家汇汇，站点点与新美美广场之之间为城城市快速速路阻隔隔，该道道路为封封闭快速速路，双双向100车道，利利用
14、方式式为开发发商出资资架设过过街行人人天桥，天天桥建成成后，行行人可以以在5分钟之之内从小小区出入入口到达达地铁外外环路站站）2.9城城市配套套服务资资源（在可达达距离范范围内的的城市商商业服务务配套资资源的种种类、规规模、服服务能力力，以及及缺欠配配套项目目明细）3、项目目机会评评价3.1 规划划设想：每个方方案均列列明规划划指标情情况以供供分析评评价。3.2 经济济分析3.2.1 成成本分析析：每个个方案列列明成本本分析情情况。3.2.2 销销售（租租售）分分析。3.3 总结比比较每个个方案经经济分析析情况，提提出结论论。附件2 项项目可行行性报告告制定导导则【目的】 制定项项目可行行性报告告的技术术指导性性文件。【范围】 适用于于所有项项目。【职责】 本导则则由企管管公司发发展部负负责编制制、修订订和执行行。1、制定定方式在批准的的项目目建议书书基础础上，结结合详细细市场调调查报告告、规划划建议书书、成本本分析报报告和财财务报告告完成项项目可行行性研究究报告。 2、详细细市场调调查：（括括号内指指商业项项目）在项目目建议书书中有有关客观观资料的的基础上上，根据据初步的的规划设设想，就就市场确确定需补补充调
