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1、从旧区到景区田子坊的前世今生上海，作为中国近代史上最早接受西方工业文明的城市，是我国近代工业的发源地，曾经享受着工业生产所带来的巨大利益，而现在也面临着老工业区改造的难题。这些遗留下来的大量优秀历史工业建筑浓缩了19世纪40年代以来上海城市和工业文明的发展史，体现了上海工业在不同时期的独特风格、艺术特色和科学价值，成为上海城市历史变迁的忠实见证者。这些工业遗留的厂房建筑一方面具有深厚的历史文化内涵，但同时在现代的城市化运动中，这些残破的建筑又显得有点格格不入，无法跟上城市化的浪潮，成为亟须改造的对象。城市旧城区的改造有多种模式，推倒重建是一种野蛮的方式，破坏了城市的文脉和肌理，隔断了城市传统。
2、保护旧城文化与建筑，进行完全的商业开发是一种比较合理的模式，如上海新天地和成都宽窄巷子，这种模式可以为旧城区注入新的活力，并带动城市整体功能的提升。而创意产业的开发则是一种新兴的改造模式，这种模式兼具了商业开发和文化打造的优势，适应了国际软实力竞争的趋势。创意产业在国外的发展已经有半个多世纪，而在国内正方兴未艾，成为各个大中城市重点打造的项目。工业时代遗留下来的厂房建筑为创意产业提供了资源优势。这些厂房外观高大宽敞、布局疏密有致、红灰外色体现着独特的时代印迹，颇受具有先锋观念创意人士的青睐。内部则空间庞大，适宜改造以适合艺术家们的工作需求。而且，这些旧厂房租金低廉，适合那些对租金敏感的艺术家们
3、。近年来，上海加大保护开发工业历史建筑力度，以工业历史建筑为基础，初步形成了一批创意产业集聚区。这些创意产业集聚区，不仅利用现有建筑创建了创意产业发展的平台，又保护了历史文化财产。工业老厂房、老仓库运用新的设计和模式改造，为历史的留存注入了时尚的元素，使保留的旧厂房成为现代城市景观的新景象，也促进了设计创意产业的产业链的形成，是城市历史与未来承接的良好典范。田子坊就是一个典型的案例。一，田子坊的历史与新生田子坊位于泰康路210弄，原是上世纪50年代典型的弄堂工厂，由海华制革厂（1935年）、康福织造厂（1935年）、永明瓶盖厂（1936年）、鑑香粉材料公司（1936年）、上海食品工业机械厂（1
4、958年）、上海钟表塑料配件厂等六家工厂组成。90年代由于产业结构的调整，这些工厂效益逐年下滑，一些厂房闲置起来并逐渐废弃，成为当地政府的负担。1998年，一路发文化发展公司看中了这里的建筑价值，进驻该区。不久，著名画家陈逸飞、尔冬强、王劼音、王家俊等艺术家和一些工艺品商店先后入驻泰康路，使原来默默无闻的小街渐渐吹起了艺术之风，田子坊逐渐吸引了越来越多的关注。2000年5月，打浦桥街道办事处以盘活资源，增加就业岗位，发展创意产业为目标，利用田子坊老厂房资源招商，现在入住70多家单位，有18个国家和地区的艺术设计人士参与，并形成了以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的产业特色。田子坊艺术区在其发展
5、之初，就有一些虽称不上艺术家，但从事艺术业，且具有商业眼光的店家入驻田子坊，其产品创新，有个性，有的甚至享誉盛名，乐天陶社艺举办的现代陶器展览吸引国际陶艺家前来参展，即为其中之一。目前，田子坊已进驻了艺术品，工艺品商店已有40余家，入驻的工作室、设计室有20余家，“田子坊”内的一座五层厂房已改建成都市工业楼宇。在5000平方米内引进了10个国家与地区的艺术人群，他们在这里设立了设计室、工作室。工厂门前有10根旗杆上飘着10面不同国家的旗子，象在开一个小型的国际艺术博览会。中西方的文化在这里交融、碰撞，闪烁着光和热。泰康路正逐渐走向世界。如今，田子坊已被称为“上海的苏荷”。二，规划思路及开发模式
6、1,规划思路在田子坊还未成气候时，上海市政府曾想将这一片区改造成商业地产开发，因为对于政府或者房地产发展商来讲，包括像田子坊、时尚园、四行仓库、M50等在内的文化创意产业园，都是上海城市中心区好地块，工业用地转化为商业用地，通过招牌挂卖政府可以获取巨大利润。不过在艺术家们及各方声音的抗议要求下，市政府最终放弃了商业地产的开发,而是着手重点打造这一片区，将之作为上海市政府一个新的产业链，一个新的形象点。2008年4月田子坊管理委员会正式挂牌成立，意味着田子坊的综合整治管理工作开始，也意味着政府正式涉入田子坊的管理。研究者从深度访谈中得知目前田子坊管理委员会的主要工作是向外进一步推广田子坊，接待上
7、级领导的日常考察，并没有对田子坊进行实质性的管理。田子坊的在此阶段的整治工作还主要集中在规范化的管理层面，诸如为所有田子坊无证经营的商家办理经营许可证，周边环境的改善等。此次随着田子坊管委会的成立，将由卢湾区政府出资1000万元，对该社区内的下水道、化粪池、绿化、建筑风貌等公用、共建配套设施进行改造和维护保养。田子坊社区建筑形态分为花园别墅、新式里弄、花园里弄、简单新式里弄等几种，弄内公房、私房住有约1500户居民，其中近一半的老石库门为倒便器房，通过区政府斥资改造，这部分倒便器房将改建为抽水马桶卫生间。按照管委会的规划，整个成套改建工程分三期进行，第一期重点是迎接世博会，完善以泰康路210弄
8、内传统结合现代里弄工厂为主的创意产业集聚地、打造以248弄和274弄为主的市井文化休闲地；第二期在居住功能不变的前提下，对原建筑加以修缮与保护，建设居住与产业结合的海派文化、生活方式和里弄风貌新型社区；第三期通过注入文化创意、旅游休闲和技术创新等手段，使原住民的居住生活条件得到改善。其中一期约涉及670户居民，到2009年底基本完成，其余的西式别墅和花园里弄以后将分期分批改建，整个改建计划于2015年完成。2，开发模式和北京798一样，田子坊也是艺术家们最初发现这一区域并入驻，引来和拉动当地的人气和知名度，引起社会的关注度。接着政府开始介入，进行全方位整体性的统筹开发，在城市宏观规划的前提下，
9、将这一片区打造为城市的新的发展点，以提升城市的整体功能和定位。并最终实现该区的创意地产价值。创意地产的核心理念与操作是传承历史，营造未来，它与经营城市的关系核心内容是如何发掘、运用城市的历史文化资源，在有限的城市土地资源中营造无限的创意价值。创意地产的核心仍在与文化创意，而非地产开发，是文化早就了创意地产。田子坊总策划人吴梅森就说过，“在田子坊的创意设计公司都是有一定的文化底蕴的，这里的人也是有素质和内涵的，并不是说你进来了就能融入这里的文化。”如果一个打着创意产业的公司即使进驻了该区，最终也会被孤立。田子坊的开发是政府、管理公司、原业主、艺术家四方博弈的结果，政府站在城市规划的高点宏观掌控，
10、进行政策上的指导和扶持保留了旧厂房、旧民居做法，坚持“五变三不变”，既产业形态、组织结构、人员、管理、文化要变，而在建筑形态、产权关系、土地性质保持不变。这样政府只投入了少量资金进行道路、绿化、市政设施的改造，使得该区块面貌焕然一新；管理公司则是具体的运作，为原业主和艺术家搭建沟通的桥梁；原业主对开发进行合作和支持，出租房屋给艺术家及设计公司，他们从中获得出租所赚取的差价；艺术家们通过自己的创意点缀着老区的旧面貌，为当地提升文化和形象上的价值。这四方博弈的结果是一个四赢的局面，这种模式下的开发抛弃了开发商占大头的旧区改造方式，使旧区改造产生的利益局限于政府与居民之间进行分配，不仅其大头归居民，
11、而且使利益的获取走向稳定性和长期化，即居民长期收租金，政府长期征税收，提高持续发展水平。据统计，188户入驻居民房屋的企业中有半数盈利，而137户入驻旧厂房的企业已经全部盈利。政府每年能从中收取300万元至400万元的税收，出租房屋者则多能达到每月四五千元。将原来的居民住宅“借”给了创意产业。红砖墙、黑木门、条石门框、天井、厢房等建筑外观一点没变，但是内部经过装修焕然一新，吸引了国内外的创意人士纷至沓来，到此开设艺术坊与工作室。田子坊一带现在已经成了继“新天地”之后上海另一个独具特色的城市建筑区。三，价值点分析对区域面积只有8平方多公里、地处中心城区黄金地段的卢湾区来说，既为弄内居民改善了居住
12、环境，又为政府涵养了税源。当然，卢湾区在把田子坊从“民办”转化为“公管”的探索中，敢于创新型发展、保护性开发，触摸原有政策的一些盲区、瓶颈，打破常规、实事求是，闯出一条符合本区旧改实际的新路，从而达到“八个得到”的效应，即老房得到改造、风貌得到保护、居民得到收入、市民得到就业、文化得到延伸、企业得到发展、旅游得到资源、国家得到税收。1，文化传承与拓展田子坊特色有八个字：“中国建筑，综合文化”。政府在规划开发下，保留了原有的建筑风格，这里的建筑风格是多种做样而具有历史价值的，是目前上海所剩不多的典型里弄建筑格局。这一7公顷余的地块，是上海历史街区中保存历史文化遗产类型最为丰富的社区之一。这里既有
13、旧里，又有新里，还有花园住宅。建筑风格包容了折中主义、英国新文艺复兴风格、现代主义风格、中国传统砖木结构风格，还有西班牙建筑风格、英国城堡建筑风格和巴洛克风格等。其中尤以石库门建筑最为丰富。这些风格的综合性本就说明了上海城市的包容特点。是上海作为近代中国海派城市的象征。艺术家们通过自己的创意，将艺术与这种建筑风格完美糅合在一起。弄内的厂房构筑起泰康路上的精华高塔，同时厂房改成的工作室经过艺术的再现体现出不同的风格和氛围；陈逸飞的工作室体现了古朴，凝重的建筑特点，休息室内的壁炉不仅仅是摆设，还真能升火，在隆冬时节，围在壁炉边喝上一杯咖啡或红茶，谈论着艺术的创造，你的灵感一定会有最好的发挥。尔冬强
14、的工作室体现出后工业革命时留下的痕迹，二台吊车不仅是摆设，它照常能启动，而天棚的进口透光板更能体现现代建材的运用，这是工业革命的成果，而版画的手工制作，使你在时光穿梭中来回奔跑。田子坊的创意特色也吸引了不少国外的文化创意公司的驻入，这也为该区带来了国外的文化与表现风格，从而使中外两种创意文化再次聚首，扩大了该区的文化内涵。2，商业价值田子坊名声的远扬给当地带来了巨大的商业价值，许多商家纷纷入驻，期待在田子坊的发展中分一杯羹，如今田子坊已经集聚了50多家西餐馆、酒吧和时尚饰品店。这为当地的商业发展和消费市场的活跃起了带动和促进作用。3，商业地产价值虽然田子坊本身不是作为商业地产开发的，但她的汇聚
15、作用拉动了周边地产价值的飙升，开发商就是看中了这里的文化汇聚价值，而纷纷在周边进行商业地产开发。在田子坊南边隔泰康路就是正在打造中的新新里地铁商圈，该地块占地4.41万平方米，初步规划总建筑体量约31万平方米，其中地铁9号线打浦路站（暂名）将建地下建筑面积约13.5万平方米站点，地上商务、商业面积近18万平方米，设计上将交通与商务、商业结合为一体，并将酝酿成“第二个徐家汇地铁商圈”。在北面，早在2003年，在港上市的中海发展获得包括65街坊徐家汇路258弄在内的卢湾区65、67、68、69、70、71街坊的占地面积共计约18.8万平方米地块的开发权，计划开发总建筑面积将达70万平方米的高档商住
16、项目，其中，“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄”南块地块已于去年3月启动，由大摩和卢湾永业投资约13亿元，共同开发，这也是258弄6街坊地块启动的首个项目。该项目西面与淡水湾隔马当路相对，北面则与建德坊隔建国东路相对，欲分期打造成高档住宅、商业以及办公区项目。在这两处现代化建筑群的中间，完好地保存着一个具有生活底蕴的老街坊及其生活原生态，这种旧区软改造的思路，把田子坊打造成为集聚创意产业、展示里坊风貌、品味海派文化、演绎世博主题的商、旅、文一体化的标志型区域，这种保护与利用与简单的推倒重来不同，也与只注重对建筑形态的商业开发不同，其实质是如何在大规模城市改造中使城市文脉得以保留并重获新生。4，辐射价值伴随着创意产业的发展，田子坊的“溢出”效应逐渐显现，浓郁的艺术和时尚氛围从老厂房蔓延到了附近的石库门民居，园区从工业厂房向周边的居民“扩张”2005年居住在紧贴“田子坊”边上的“志成坊”居民，借用“田子坊”的品牌效应“搭车”创意园区，利
