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1、商业功能区目录商业功能区1商业功能区概念1一、商业功能区等级划分1二、商业功能区类型划分11、商业功能区类型划分12、零售网点概念23、商业街概念54、批发市场概念65、物流园区概念7商业功能区概念商业功能区指商业功能突出、商业网点聚集度高、具备一定用地规模的区域。商业功能区的产生有两种情形，一种是缘于长久的历史演变而逐渐形成；另一种是通过城市规划，经过逐步建设、发展形成。一、商业功能区等级划分1都会级功能区都会级功能区主要突出其在全市的中心地位，影响面涵盖全市、周边地区、甚至国内更大的范围，一般在都会级商业功能区的购买力有50%以上来自该商业区以外的地区。2区域级功能区区域级功能区的影响面主
2、要在市内某个较大范围的区域内，一般在区域级商业功能区的外来购买力在50%以下。3初级功能区社区级商业功能区的影响主要为社区居民，一般在社区级商业功能区的外来购买力不到10%。二、商业功能区类型划分1、商业功能区类型划分l 零售主导型：主导功能是零售购物l 批发主导型：主导功能是批发贸易l 物流主导型：主导功能是物流运作l 服务主导型：主导功能是餐饮或其它类型服务，随着经济的发展，现代服务业将聚集形成新型的服务主导功能区；l 商务主导型：主导功能是提供集聚的高级商务服务。其最高层次的代表是CBD，一般拥有较为密集的高级写字楼、高级宾馆酒店以及众多的金融机构、公司总部或办事处等。商务功能区还包括以
3、会展业为主导的功能区，即拥有相关的国际化会展场所和现代化会展设施的会展商务区。2、零售网点概念指各种面向消费者开展零售购物的商店以及各种商店集聚而成的复合体。2.1零售网点等级划分以营业面积为主要标志进行零售网点的规模等级划分大型零售网点 指营业面积在5000平方米以上的零售网点中型零售网点 指营业面积在2000-5000平方米的零售网点小型零售网点 指营业面积在2000平方米以下的零售网点2.2零售网点类型划分2.2.1按零售业态划分零售企业的营业形态简称“业态”。不同的业态是零售业对目标市场进行细分和选择的结果。零售业的主要业态有：百货店、超级市场、便利店、专业店、专卖店、大型综合超市、仓
4、储式商场、购物中心（SHOPPING MALL）等。其中仓储式商场、大型综合超市、大型百货店、大型专业店、购物中心属于大型零售业态。2.2.2按零售业制划分零售企业的营业体制和制度简称“业制”，比如连锁经营就是比较常见的业制形式。单体店 指只拥有一个店铺的独立零售商连锁店 指采用连锁经营的方法，将若干个零售店铺连成一个经营整体，经营管理权集中在总店或总部，各连锁店实行统一采购、统一配送、统一标准、统一经营方针、统一服务规范和统一销售价格。连锁的基本方式有直营连锁、特许连锁和自由连锁三种。业态定义选址规模商品结构经营方式服务功能目标顾客百货店在一个大建筑物内，根据不同部门设销售区，开呢进货、管理
5、、运货，满足顾客对时尚吕多样化选择需求的零售业态在城市繁华市区、交通要道规模大，营业业面积在5000平米以上以经营男女、儿童服装及服饰、衣料、家庭用品为主，各类齐全、少批量、高毛利采取定价销售，可以退货，采取柜台销售和自选（开架）销售相结合服务功能齐全适应各类消费人群，主要定位中高阶层的消费超级市场采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态在居民区、交通要道、商业区营业面积在1000平方米左右以购买频率高的商品为主采取自选销售方式，入口分设，结账由设在出口处的收银机统一进行营业业时间每天不低于11小时，有一定面积的停车场以居民为主要销售对象，1
6、0分钟左右可达大型综合超市采取自选销售方式方法，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购买需求的零售业态在城乡结合部、住宅区及交通要道营业面积要5000平方米以上衣、食用品齐全，重视企业的品牌开发采取自选销售方式设置与商店营业面积相适应的停车场家庭食品、日用品购买者便利店满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态在居民区、主干线公路边及车站、医院、娱乐场地所、机关团体、企事业单位所在地以速成食品、饮料、小百货为主，具即时消费性、小客量、应急性等特点以开架自选经营为主，结果在收银机处统一进行营业时间长，一般在16小时以上，甚至24小时，终年无休居民徒步购物5-7分钟可达，80%的顾客为目的性强的购买
7、专业店经营某一大类商品为目的并有具备丰富专业知识销售人员和适当的销售服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态选址多样化，多数店设在繁华商业区、商业街或百货店、购物中心中心内营业面积根据主营商品特点而定体现专业性、尝试性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90%经营商品的品牌具有自己的特色，采取定价销售和开架面售的方式从业人员具胡丰富的专业知识购买专门用品的顾客专卖店专门经营或授权经营制造商品品牌，适应消费者对品牌选择需求和中间商的品牌的零售业态在繁华商业区、商业街或百货店、购物中心内营业面积根据主营商品特点而定以著名品牌、大众化品牌为主销售体量小、质优、高毛利的商品，采取定价销
8、售和开架面售的方式注重品牌声誉，从业人员须具备丰富的专业知识，并提供专业性服务追求品牌、时尚的青少年和中高收入者购物中心指企业有计划开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体中心商业区或城乡结合部的交通要道由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等结合构成超越了一般商品概念、除了提供极为丰富的商品各类外，还能够提供各种类型的服务由发起者有计划的开设，在布局上实行统一规划、店铺独立经营服务功能齐全、集零售、餐饮、娱乐为一体，根据销售面积设相应规模的停车场满足不同层次、不同类型的消费需求，但主要目标顾客为中高收入家庭仓储式商场以经营生活经验资料为主，实行储销一体、低价销
9、售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）在城乡结合部、交通要道营业面积大，一般在1万平米以上主要以食吕、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主采取仓库式，实行自选式销售式列，实行自选式销售设有较大规模的停车场以中小零售商、集团购买及有交通工具的消费者为主资料来源：根据上海市商业零售业态规范等有关资料整理而成 各位区域经理从全外包业务出发，将现有项目的未来实施思路和建议提交至张凯处汇总。 将于近期就业务整合与张凯和赵宇宏进行沟通。3、商业街概念商业街指商业功能突出，具有一定长度（长度100米），以零售、餐饮和服务为主要定位，各种商业网点相对
10、密集（商业网点的密度50%）的街道。现在商业街是城市商业的缩影和窗口，是商业多功能的整合体，是重要的城市商业网点空间形态和城市地域类型，也是城市活动的重要公共场所。3.1按经营商品的各类划分l 综合商业街 简称综合街，街内集聚经营不同种类商品的店铺，通常由大型百货店和多们化的专业店、专卖店组成。l 专业商业街 简称专业街，街头集聚经营同类商品或服务的店铺，如电器街、精品街、书店街、服装街、皮具街、汽车汽配街、古玩街、花鸟鱼艺街、字画街、美食街、酒吧街等。3.2按主导功能的种类划分l 零售主导型商业街 主导功能是零售购物商业l 服务主导型商业街 主导功能是餐饮服务、娱乐服务、休闲服务、综合服务及
11、现代服务业3.3按交通限制划分l 普通商业街： 一般不限制车辆通行，或者只允许公交车、小汽车通行l 步行商业街 步行街，街内禁止任何车辆通行，消费者可以自由自在地浏览街景、出入商铺选购商品、享受美食或服务。l 都会级商业街 ：位于都会级商业功能区，商圈的影响面很大，辐射全市及周边地区，乃至国内外更大的范围。l 区域级商业街 ：一般位于区域级商业功能区，商圈的影响主要在市内某个较大范围内的区域l 社区级商业街： 一般位于社区内或社区附近，商圈影响面主要为社区居民4、批发市场概念4.1批发市场等级划分4.1.1按规模等级分： 以营业面积或年交易额为主要标志进行批发市场规模的等级划分l 大型批发市场
12、：指营业面积在8万平方米以上或年交易额10亿元以上的批发市场。l 中型批发市场： 指营业面积在3-8万米方米或年交易额在3亿元-10亿元的批发市场l 小型批发市场： 指营业面积在3万平方米以下或年交易额3亿元以下的批发市场4.1.2按层次等级分： 以市场软硬件水平为主要标志进行批发市场的档次等级划分l 高级批发市场： 指具有高度的组织性，采用现代交易方式，管理制度健全，拥有先进的通讯设备、必要的仓储系统、严密的安全保卫措施和规范的运行规则，具有物资集散、形成价格、信息集散、产品质量标准、市场促销、配套综合服务、推动生产规模化等多种功能，基础设施完善、建设水平较高、整体形象较好的批发市场；l 中
13、级批发市场：是由初级向高级规范化、组织化市场过渡的市场。基础设施较为完善，市场配套较为齐全，但管理不够严密规范，缺乏完整的管理体系。l 初级批发市场： 指交易方式较为传统，管理形式简单，基础设施不齐全，经营环境简陋的批发市场。4.1.3按经营行业划分：l 综合批发市场： 指经营多种行业商品的批发市场l 专业批发市场： 指专门经营某个行业产品的批发市场，如服装市场、花卉市场、茶叶市场、畜禽市场、汽车市场、金属物资市场、美容化妆品市场、玩具市场、建材市场、家具市场等。4.1.4按经营产品划分：l 工业品批发市场：指主要经营工业品（包括生产资料和生活资料）的批发市场l 农副产品批发市场：主要经营农产
14、品（包括生产资料和生活资料）的批发市场4.1.5按市场布局形态划分：l 单体批发市场： 指在空间布局上一个地段范围内只有一个批发市场的形态l 批发市场群： 指空间布局上一个地段范围内有若干个批发市场，彼此连成一片或间隔较近的形态。l 批发市场园区： 指由政府主导、经过科学规划和审批程序、实现规范的园区平台管理和合理的功能分区、拥有较完善的配套设施和较大的占地规模（45万平方米以上）的市场形态，批发市场园区内一般拥有若干个市场集聚的批发市场群。5、物流园区概念物流园区是指经过科学规划，引入物流配送中心和物流企业集中布局的场所，是具胡较大规模和综合服务功能的物流集结点。l 国际性枢纽型物流园区： 是指以国际空港、国际海港为枢纽，以国际物流为导向，辐射国内外的物流园区。l 区域性综合型物流园区： 是指以区域性物流为主导，辐射珠江三角洲、华南地区及全国的物流园区。
