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1、房产策划划写字楼楼营销模模式写字字楼策划划方案（非常实实用）市场营销销是以市市场为导导向创造造出恰当当的产品品和服务务并以一一定方式式转移给给消费者者的过程程，写字字楼的营营销包括括写字楼楼的市场场研究、定定位、销销售的全全过程。而而本次讨讨论范围围为写字字楼销售售阶段的的推广过过程及方方法，也也就是“以一定定方式转转移给消消费者的的过程”。这个个过程包包括销售售和出租租两种形形式。在在下面的的叙述中中分别予予以说明明。写字楼销销售的一一般推广广过程及及方法1、写字字楼销售售的一般般阶段划划分：*第一阶阶段：寻寻找客户户订作式式生产(项目导导入期) 此阶段为为项目初初期阶段段，一般般项目地地块
2、已经经取得土土地使用用权或即即将取得得土地使使用权，此此阶段的的任务是是找到合合适的公公关人员员积极寻寻找对地地块所属属区域有有办公需需求的企企事业单单位进行行订作式式生产。该该阶段一一般持续续到项目目破土动动工。*第二阶阶段：寻寻找大型型客户进进行整售售(项目导导入期) 此阶段项项目处于于施工初初步阶段段，鉴于于写字楼楼买家倾倾向于购购买(准)现楼的的特点，此此时写字字楼的全全面入市市时机尚尚未成熟熟，但在在该阶段段的工程程改动余余地较大大，仍然然可以满满足客户户的个性性化需求求。所以以在此阶阶段应主主动招商商确定大大客户名名单，多多通过小小组公关关形式寻寻找大型型客户进进行整售售谈判，并并
3、在友好好协商下下满足大大客户在在工程结结构、企企业冠名名等合理理且可行行的需求求，促进进成交，从从而降低低开发商商的资金金压力和和规避市市场风险险。第一及第第二阶段段一般处处于项目目导入期期，此阶阶段宣传传的意义义在于对对项目进进行预热热，引起起社会关关注，为为后期宣宣传及销销售做铺铺垫。本本阶段一一般以企企业新闻闻策划为为主要宣宣传方式式。*第三阶阶段：全全面销售售阶段(开盘期期、强销销期) 在此期间间，项目目主体结结构封顶顶，项目目以准现现房姿态态推向市市场。开盘期，此此阶段以以导入期期为基础础进一步步扩大项项目知名名度，不不过因为为有了销销售任务务，所以以在企业业新闻策策划的基基础上进进
4、一步增增加了硬硬性广告告，且广广告发布布频率也也有所增增加。这这是广告告发布的的第一个个高潮,同时也也标志着着强销期期的开始始。强销销期，综综合运用用大众媒媒体(报纸、广广播)进一步步提高提提升产品品形象。各各项销售售工具全全部到位位。此时时的广告告投放以以硬性广广告为主主，针对对主要卖卖点做纯纯销售式式广告，和和销售有有力配合合，促成成更高的的成交额额，减轻轻收尾工工作的压压力，同同时发挥挥软性文文章的理理性诉求求配合宣宣传，为为后期工工作做准准备。*第四阶阶段：散散售为主主，租赁赁为辅，消消化尾房房(持续期期、收尾尾期) 在本阶段段，项目目内外装装基本完完成，进进入现房房入住阶阶段。一一般
5、此阶阶段以散散售为主主，租赁赁为辅。持续期主主要广告告策略为为：利用用报纸做做已成交交客户证证言式广广告，以以维持消消费者的的记忆度度，增强强买家和和潜在消消费者的的信心。收收尾期主主要采取取：脉冲冲式发布布策略，减减少发布布频率，但但维持较较长的发发布时间间，大众众性媒体体广告发发布较少少，专业业性媒体体较多。小结：写写字楼销销售一般般第一、第第二阶段段很难达达到预期期的效果果，所以以第三阶阶段才是是销售的的重头戏戏。因此此一般写写字楼的的推广都都主要是是为第三三阶段服服务。2、写字字楼一般般销售方方式*现场接接待(坐盘销销售) 现场接待待是房地地产销售售工作中中最为重重要的方方式，产产品的
6、最最终成交交多为通通过与客客户在现现场接待待中心的的谈判完完成。这这种方式式的特点点为客户户购买特特征比较较明显，目目的基本本明确；同时，客客户已通通过对现现场的观观察产生生了一定定程度的的兴趣，此此时辅以以销售人人员的努努力游说说较容易易达到促促成成交交的目的的。坐盘盘销售需需要在广广告宣传传上予以以较大的的支持，以以吸引客客户注意意，促使使其拨打打热线咨咨询电话话或前来来现场咨咨询，销销售人员员即可通通过游说说促成交交易。*直销专员直销销：聘请请有“关系”人士针针对写字字楼有需需求的企企事业单单位进行行攻关，往往往会起起到事半半功倍的的效果。电话直销销：根据据项目定定位，从从商业电电话簿或
7、或名片上上找到客客户电话话，用电电话方式式咨询其其有否需需求，但但命中率率较低。扫展会：是不错错的办法法，根据据写字楼楼的定位位遇到恰恰当的的的展会去去派发项项目资料料，有利利于项目目销售。扫楼：是是比较有有效的一一种办法法，进入入大厦派派发项目目资料及及名片予予客户。增增加项目目知名度度，累计计项目潜潜在客户户。此种种方法一一般比较较耗费人人力，需需要长期期的积累累一般为为中介二二手部门门采用。小组公关关模式：是由销销售代表表销售售主管销售售经理公关关经理总经经理等所所构成的的流水作作业过程程，并在在中间穿穿插工程程、财务务等部门门的配合合，侧重重集体作作业，适适合整售售策略。第一部分分:
8、活动动策划案案书的写写作活动策划划方案是是公司或或企业在在短期内内提高销销售额，提提高市场场占有率率的有效效行为，如如果是一一份创意意突出，而而且具有有良好的的可执行行性和可可操作性性的活动动策划案案，无论论对于企企业的知知名度，还还是对于于品牌的的美誉度度，都将将起到积积极的提提高作用用。活动动策划案案是相对对于市场场策划案案而言的的，严格格地说它它是从属属与市场场策划案案的，他他们是互互相联系系，相辅辅相成的的。它们们都从属属与企业业的整体体市场营营销思想想和模式式，只有有在此前前提下做做出的市市场策划划案和活活动策划划案才是是具有整整体性和和延续性性的广告告行为，也也只有这这样，才才能够
9、使使受众群群体一个个同意的的品牌文文化内涵涵，而活活动策划划案也只只有遵从从整体市市场策划划案的思思路，才才能够使使企业保保持稳定定的市场场销售额额。活动动策划案案形式多多样，一一般而言言，包括括ROAADSHHOW、产产品说明明会（发发布会）、节节日促销销、新闻闻事件行行销等，而而对于上上述的任任何一种种方案，针针对于不不同的企企业情况况和市场场分析，都都可以衍衍变出无无数的形形式。活活动策划划往往对对于新产产品上市市、产品品终端铺铺货和产产品转型型具有直直接的效效果，所所以它也也是广告告策划中中的一个个重要组组成部分分。对于于一些刚刚接触广广告，或或者刚接接触策划划的业内内朋友来来说，可可
10、能他们们在书写写活动策策划案的的时候往往往很难难达到预预期的效效果，甚甚至是一一些从事事多年策策划的广广告人，有有时候也也难免犯犯错，那那么，怎怎么样才才能写出出一份理理想的活活动策划划案呢？我觉得得需要注注意以下下几点：1. 主主题要单单一，继继承总的的营销思思想在策策划活动动的时候候，首先先要根据据企业本本身的实实际问题题（包括括企业活活动的时时间、地地点、预预期投入入的费用用等）和和市场分分析的情情况（包包括竞争争对手当当前的广广告行为为分析、目目标消费费群体分分析、消消费者心心理分析析、产品品特点分分析、等等）做出出准确的的判断，并并且在进进行SWWOT分分析之后后，扬长长避短地地提取
11、当当前最重重要的，也也是当前前最值得得推广的的一个主主题，而而且也只只能是一一个主题题。在一一次活动动中，不不能做所所有的事事情，只只有把一一个最重重要的信信息传达达给目标标消费群群体，正正所谓“有所为为，有所所不为”，这样样才能把把最想传传达的信信息最充充分地传传达给目目标消费费群体，才才能引起起受众群群关注，并并且比较较容易地地记住你你所要表表达的信信息。2. 直直接地说说明利益益点在确确定了唯唯一的主主题之后后，受众众消费群群体也能能够接受受我们所所要传达达的信息息，但是是仍然有有很多人人虽然记记住了广广告，但但是却没没有形成成购买冲冲动，为为什么呢呢？那是是因为他他们没有有看到对对他们
12、有有直接关关系的利利益点，因因此，在在活动策策划中很很重要的的一点是是直接地地说明利利益点，如如果是优优惠促销销，就应应该直接接告诉消消费者你你的优惠惠额数量量，而如如果是产产品说明明，就应应该贩卖卖最引人人注目的的卖点，只只有这样样，才能能使目标标消费者者在接触触了直接接的利益益信息之之后引起起购买冲冲动，从从而形成成购买。3. 活活动要围围绕主题题进行并并尽量精精简很多多策划文文案在策策划活动动的时候候往往希希望执行行很多的的活动，认认为只有有丰富多多彩的活活动才能能够引起起消费者者的注意意，其实实不然，其其一，容容易造成成主次不不分。很很多市场场活动搞搞得很活活跃，也也有很多多人参加加，
13、似乎乎反响非非常热烈烈，但是是在围观观或者参参加的人人当中，有有多少人人是企业业的目标标消费群群体，而而且即使使是目标标消费群群体，他他们在参参加完活活动之后后是否纷纷纷购买买产品？目前一一些策划划者经常常抱怨的的一个问问题就是是围观者者的参与与道德问问题，很很多人经经常是看看完了热热闹就走走，或者者是拿了了公司发发放的礼礼品就走走了。其其实这里里的问题题就在于于活动的的内容和和主题不不符合，所所以很难难达到预预期效果果，在目目前的市市场策划划活动中中，有一一些活动动既热闹闹，同时时又能达达到良好好的效果果，就是是因为活活动都是是仅仅围围绕主题题进行的的。其二二，提高高活动成成本，执执行不力力
14、。在一一次策划划中，如如果加入入了太多多活动，不不仅要投投入更多多的人力力物力和和财力，直直接导致致活动成成本的增增加，而而且还有有一个问问题就是是容易导导致操作作人员执执行不力力，最终终导致案案子的失失败。4. 具具有良好好的可执执行性一个个合适的的产品，一一则良好好的创意意策划，再再加上一一支良好好的执行行队伍，才才是成功功的市场场活动。而而执行是是否能成成功，最最直接和和最根本本地放映映了策划划案的可可操作性性。策划划要做到到具有良良好的执执行性，除除了需要要进行周周密的思思考外，详详细的活活动安排排也是必必不可少少的。活活动的时时间和方方式必须须考虑执执行地点点和执行行人员的的情况进进
15、行仔细细分析，在在具体安安排上应应该尽量量周全，另另外，还还应该考考虑外部部环境如天气气、民俗俗的影响响。5. 变变换写作作风格一般般来说，策策划人员员在策划划案的写写作过程程中往往往会积累累自己的的一套经经验，当当然这种种经验也也表现在在策划书书的写作作形式上上，所以以每个人人的策划划书可能能都会有有自己的的模式。但但是往往往是这样样的模式式会限制制了策划划者的思思维，没没有一种种变化的的观点是是不可能能把握市市场的。而而在策划划书的内内容上也也同样应应该变换换写作风风格，因因为如果果同一个个客户三三番五次次地看到到你的策策划都是是同样的的壳子，就就很容易易在心理理上产生生一种不不信任的的态
16、度，而而这种首首因效应应有可能能影响了了创意的的表现。6切忌忌主观言言论在进进行活动动策划的的前期，市市场分析析和调查查是十分分必要的的，只有有通过对对整个市市场局势势的分析析，才能能够更清清晰地认认识到企企业或者者产品面面对的问问题，找找到了问问题才能能够有针针对性地地寻找解解决之道道，主观观臆断的的策划者者是不可可能做出出成功的的策划的的。同样样，在策策划书的的协作过过程中，也也应该避避免主观观想法，也也切忌出出现主观观类字眼眼，因为为策划案案没有付付诸实施施，任何何结果都都可能出出现，策策划者的的主观臆臆断将直直接导致致执行者者对事件件和形式式的产生生模糊的的分析，而而且，客客户如果果看
