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1、房地产开发企业业会计讲座第一讲 房地产产开发企业会会计的特点一、 房地产开发企业业经营活动的的主要业务房房地产是房产产与地产的总总称。房地产产开发可将土土地和房屋合合在一起开发发，也可将土土地和房屋分分开开发。房房地产开发企企业就是从事事房地产开发发和经营的企企业，它既是是房地产产品品的生产者，又又是房地产商商品的经营者者。进行的主主要业务有：1土地的的开发与经营营。企业将有有偿获得的土土地开发完成成后，既可有有偿转让给其其他单位使用用，也可自行行组织建造房房屋和其他设设施，然后作作为商品作价价出售，还可可以开展土地地出租业务。2房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售
2、与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。3城市基础设施和公共配套设施的开发。4代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：1开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部
3、都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。3开发经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。4开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一
4、平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。5经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 二、 三、房地产开发发项目投资费费用估算经营营房地产投入入资金多，风风险大，在项项目的规划阶阶段，必须对对项目的投资资与成本费用用进行准确的的估算，以便便作出经济效效益评价、投投资决策。由由于房地产开开发项目的投投资过程就是是房地产商品品的生产过程程，因
5、而其投投资估算与成成本费用估算算不可截然分分开，应合二二为一。房地地产开发项目目投资与成本本费用估算的的范围包括土土地购置成本本、土地开发发成本、建安安工程造价、管管理费用、销销售费用、财财务费用及开开发期间的税税费等全部投投资。房地产产建设项目各各项费用的构构成复杂，变变化因素多、不不确定性大，依依建设项目的的类型不同而而有其自身的的特点，因此此不同类型的的建设项目，其其投资和费用用构成有一定定的差异。对对于一般房地地产开发项目目而言，投资资及成本费用用由开发成成本和开发费费用两大部分分组成。(一一)开发成本本共有八项：1土地使使用权出让金金。国家以土土地所有者身身份，将一定定年限内的土土地
6、使用权有有偿出让给土土地使用者。土土地使用者支支付土地出让让金的估算可可参照政府前前期出让的类类似地块的出出让金数额并并进行时间、地地段、用途、临临街状况、建建筑容积率、土土地出让年限限、周围环境境状况及土地地现状等因素素的修正得到到；也可依据据所在城市人人民政府颁布布的城市基准准地价或平均均标定地价，根根据项目所在在地段等级、用用途、容积率率、使用年限限等因素修正正得到。2土地征用及及拆迁安置补补偿费。(11)土地征用用费。国家建建设征用农村村土地发生的的费用主要有有土地补偿费费、劳动力安安置补助费、水水利设施维修修分摊、青苗苗补偿费、耕耕地占用税、耕耕地垦复基金金、征地管理理费等。农村村土
7、地征用费费的估算可参参照国家和地地方有关规定定进行。(22)拆迁安置置补偿费。在在城镇地区，国国家和地方政政府可以依据据法定程序，将将国有储备土土地或已由企企、事业单位位或个人使用用的土地出让让给房地产开开发项目或其其他建设项目目使用。因出出让土地使原原用地单位或或个人造成经经济损失，新新用地单位应应按规定给以以补偿。它实实际上包括两两部分费用，即即拆迁安置费费和拆迁补偿偿费。3前前期工程费。前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三
8、通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指
9、标估算法来计算。6公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。8开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。(二)开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1管理费用。可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3左右计算。2
10、销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2一3；(2)销售代理费。约为销售收入的15一2；(3)其他销售费用。约为销售收入的05一1。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。3财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。(三)投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。三、房地产开发项目投资估算的作用：(1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；(2)是确定设计任务书的
11、投资额和控制初步设计概算的依据；(3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。四、房地产开发发企业会计核核算特点由于于其经营活动动的特殊情况况和管理要求求，房地产开开发企业与施施工企业相比比，会计核算算有如下特殊殊情况：1产成品的种种类多，核算算方法不同。2产品成本的核算复杂。3经营收入及其相关税金的核算不同。第二讲 房地产产开发企业存存货的核算房地产开发企业业存货有以下下几大类：11原材料类类存货。指用用于开发土地地、房屋、建建筑物等开发发产品的各种种材料物资，如如钢材、木材材、砂石、水水泥等。2设备类存货货。指企业购购人的用于房房地产开发经经营的各种设设备，如电气气设备、卫生生设
12、备、通风风设备等。33在产品类类存货。指尚尚未完工的各各种土地、房房屋等开发产产品(即在建建工程)。44产成品类类存货。指各各种已完成开开发建设全过过程并已验收收合格，可以以按合同规定定交付使用或或对外销售的的各种开发产产品，包括已已开发完成的的土地、房屋屋、配套设施施、代建工程程及分期收款款开发产品、出出租开发产品品和周转房等等。5开发发用品类存货货。指企业在在进行房地产产开发经营活活动中所必需需的各种用品品，包括低值值易耗品及其其他用品等。房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。注意：临时出租房、周转房是视同存货的。一、设备采购与收发的核算在一般情况下，供应部门负责编制设备供
13、应计划、签订合同和检查合同的执行情况；设备仓库负责设备的收、发、保管、清查盘点等工作；会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、设备收发的核算。设备的采购、收发按实际成本计价并核算。为了核算设备的采购成本并反映和考核设备采购、收、发、结存情况，要在“物资采购”账户之下设置“设备”明细账，并专设“1242库存设备”账户。分别核算企业购入各种设备的实际采购成本和所有库存设备的实际成本。例1 某房地产开发企业购入电梯一台，买价(含进项税) 800 000元，运杂费20000元，价款和运杂费已用银行存款支付。根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录：借：物资采购设备 820000贷：银行存款 8200
14、00假设企业材料设备采购保管费的计划分配率为2，则购入电梯应分配的采购保管费为16400元。借：物资采购设备 16400贷：采购保管费 16400电梯验收入库，计算电梯的实际成本为836400元。借：库存设备 836400贷：物资采购设备 836400二、开发产品的的核算开发产产品是指企业业已经完成全全部开发建设设过程，并已已验收合格，符符合国家建设设标准和设计计要求，可以以按照合同规规定的条件移移交订购单位位，或者作为为对外销售、出出租的产品，包包括土地(建建设场地)、房房屋、配套设设施和代建工工程。已完工工开发产品实实际上是开发发建设过程的的结束和销售售过程的开始始。为了正确确核算开发产产
15、品的增加、减减少、结存情情况，开发企企业应设置资资产类“12285开发产产品”账户。本本账户借方登登记已竣工验验收的开发产产品的实际成成本，贷方登登记月末结转转的已销售、转转让、结算或或出租的开发发产品的实际际成本。月末末借方余额表表示尚未销售售、转让、结结算、或出租租的各种开发发产品的实际际成本。本账账户应按开发发产品的种类类，如土地、房房屋、配套设设施和代建工工程等设置明明细账户，并并在明细账户户下，按成本本核算对象设设置账页。11开发产品品增加的核算算。企业的开开发产品，在在竣工验收时时，应按实际际成本借记“开开发产品”账账户，贷记“开开发成本”账账户。例2 房地产开发发企业根据竣竣工验收单，本本月已完开发发产品实际成成本为3 3305万元。其其中：土地665万元，房房屋2 5990万元，代代建工程5000万元，配配套设施1550万元。借借：开发产品品土地 6500000房屋屋 25 99000000代建工工程 50000000配套设施施 1 5000000贷贷：开发成本本 33055000022开发产品品减少的核算算。企业的开开发产品会因因对外转让、销销
