《天津房地产市场年中报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津房地产市场年中报告（78页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2013年天津房地产市场年中报告（2013.07）目 录总结和展望望3一、经营性性用地供供应分析析8二、商品房房开发投投资及新新开工面面积分析析15三、商品房房批准预预售面积积分析18四、商品房房销售规规模分析析23五、商品房房市场供供需关系系分析29六、商品房房住宅销销售价格格分析32七、居住类类物业销销售状况况排序分分析34(一)普通通住宅和和公寓项项目销售售排序34(二)别墅墅类物业业项目销销售排序序36八、房地产产产品发发展特征征分析39九、房地产产市场板板块格局局分析41十、开发企企业竞争争态势分分析44十一、城市市建设及及经济发发展动态态47第 1 页 共 49 页总结和展望望（一
2、）回顾顾20112年宏观经济层层面，央央行采取取宽松化化的货币币政策，从从12年年上半年年数量方方面的调调整，仅仅下调存存准率，至至6月起起时隔不不足一月月的两次次降息，通通过利率率的调整整明确了了稳投资资、保增增长的决决心，房房地产行行业获得得喘息之之机。虽虽然信贷贷宽松释释放出的的流动性性没有明明确表示示流向房房地产行行业，但但对开发发企业来来讲，融融资环境境的宽松松，信贷贷成本的的降低仍仍能减轻轻其资金金压力，加加之地方方政府政政策微调调以求托托市，整整体市场场环境趋趋好。新建商品房房市场，从从年初开开局的小小心试水水，到第第二季度度大规模模的以价价换量，逐逐步稳健健的销售售成绩，使使楼
3、市渐渐入佳境境，6月月相对宽宽松的货货币政策策进一步步削弱了了楼市下行行预期，刚刚性需求求的密集集出手构构筑了楼楼市的金金刚底，至至年底市市场上行行预期趋趋强，热热销区域域的成交交均价全全面涨幅幅，促使使全市成成交量价价在年末末冲高峰峰值。土地市场，上上半年，住住宅市场场的累积积库存沉沉淀了大大量资金金，开发发企业回回款不畅畅，对土土地储备备的积极极性大不不如前。直直至下半半年，土土地市场场呈现复复苏之势势，临近近年底，国国土部门门为完成成年初的的土地供供给计划划，年末末集中推推地，而而中心城城区的优优质地块块更是引引来资金金充裕的的大型房房企竞相相角逐，溢溢价地块块在年末末频现。（二）200
4、13年年形势小小结1、宏观调调控政策策动态 两会前夕，国国务院新新国五条条出台，调调控加码码。自12年年年末起，一一线城市市房地产产市场一一路高歌歌，成交交量价高高位运行行，倒逼逼出“国五条条”政策的的出台。从从天津细细则来看看，增加加保障性性住房、普普通商品品住房及及用地供供应，严严格执行行限购、限限贷政策策，明确确房价调调控目标标以城镇镇居民人人均可支支配收入入增幅为为准，这这些部分分较上一一轮调控控并无新新意；本本次“国五条条”的细化化主要体体现在提提高二手手房交易易税费从从而抑制制投机投投资性购购房，天天津细则则明确二二手房交交易个税税提升至至20%计征，对对“过5年年且唯一一住房”免
5、征，但但新政何何时实施施尚无明明确说法法。同时时，颇受受关注的的二套房房首付提提高及信信贷收紧紧、房产产税等问问题在天天津细则则中并未未明确指指出。 4月地方细细则落地地，各地地执行不不力。北京严格执执行二手手房200%个税税的征收收，单身身限购、限限价及二二套房贷贷款首付付比例上上浮至七七成等举举措都相相当严厉厉，但二二三线城城市“国五条条”细则的的执行力力度偏小小，最为为严厉的的二手房房交易征征税200%的条条款被架架空，调控威威力未能能如期释释放。 5月房产税税试点欲欲扩围，针针对增量量房屋。“限购”作作为调控控利器仍仍将持续续，虽然然行政手手段短期期内不会会退出，但但调控方方向着力力在
6、推进进房产税税改革试试点，通通过税收收调节市市场。就就目前重重庆和上上海试点点的市场场表现来来看，房房产税由由于征收收额较小小，对于于抑制房房价的作作用相对对有限，本本次试点点的推进进针对增增量住房房，更多多的影响响在于调调整需求求结构。 6月宏观经经济层面面 流动动性紧张张重创股股市 市市场信心心受到冲冲击6月召开的的国务院院常务会会议中，政政府表示示“支持居居民家庭庭首套自自住购房房”，政策策层面对对于天津津市场格格局相对对利好。但但宏观经经济层面面，6月月出现的的银行间间市场流流动性紧紧张，重重创了股股市，同同时也波波及了楼楼市，信信贷收紧紧直接牵牵制了楼楼市成交交量的涨涨幅。虽虽然本次
7、次资金紧紧张只是是在于结结构性和和季节性性原因，但但更多的的影响表表现在对对市场信信心的冲冲击及恐恐慌。2、20113年1-66月天津津商品房房市场表表现 需求端13年开局局延续了了12年年年底的的旺销之之势，传传统的销销售淡季季亦有不不俗表现现。国五五条的出出台成为为了需求求释放的的分水岭岭，虽然然调控的的加码意意在震慑慑楼市、稳稳定预期期，但市场在在3月出出现短暂暂的恐慌慌性购房房，成交交量陡然然增至历历史新高高。此后，随随着政策策利空逐逐渐被消消化，市市场需求求逐渐理理性回归归，成交量量出现微微幅回落落，6月月金融市市场的“钱荒”对楼市市造成一一定的冲冲击，成成交量微微幅下行行的势头头未
8、能扭扭转，但但月度成成交表现现仍处于于相对高高位，楼楼市处于于企稳调调整的状状态。 供应端 远期供应：2013年年上半年年天津新新增经营营性建设设用地1114宗宗，经营营性建设设用地新新增供应应面积为为6099万平米米，同比比上涨224%；新增供供地的规规划建筑筑面积为为9466万平米米，同比比上涨55%。虽虽然没有有形成大大规模的的供应高高峰，但但随着商商品房市市场成交交持续攀攀升，资资金充裕裕的大型型房企补补仓需求求旺盛。受受地价与与房价的的联动效效应影响响，各区区域的优优质居住住类地块块得到各各大房企企竞相角角逐，多多幅地块块高溢价价成交。2013年年1-55月商品品房累计计开发投投资额
9、5569亿亿元，同同比上涨涨28%，住宅宅累计投投资额3375亿亿元，同同比上涨涨26%。133年年初初银行整整体信贷贷放量走走高，融融资渠道道逐步拓拓宽，加加之房地地产行业业的强势势回暖，房房地产开开发投资资升温。供应端的两两项前期期指标均均出现正向向增长，远远期商品品房市场场供应端端相对充充裕。中期供应：13年1-5月商品品房/商品住住宅新开开量分别别达8227万平平米和6630万万平米，同同比涨幅幅均为22%。新新开工规规模的微微幅增长长有利于于缓解市市场当期期供应的的趋紧态态势。当期供应：2013年年上半年年商品房房供应规规模低于于12年年同期水水平，商商品房/商品住住宅供应应分别达达
10、6788万平米米和5330万平平米，同同比去年年同期分分别降幅幅18%和9%。从新新开工量量与当期期供应量量的对比比关系看看，当期期商品房房供应尚尚有一定定裕量。 销售规模、售售供比例例关系和和成交价价格销售规模：20113年11-6月月天津商商品房市市场销售售规模，承承启了112年下下半年的的旺销之之势，商商品房/商品住住宅累计计成交面面积达6681万万平米和和5788万平米米，同比比涨幅均均超过55成。市市场在33月出现现短暂的的恐慌性性购房，成成交量亦亦攀升至至历史高高峰，虽虽然此后后逐步理理性回归归，但整整体市场场处于企企稳调整整的阶段段。售供比例关关系：商品房市场场供销售售关系自自1
11、2年年6月起起由存量量过剩逐逐步向供供应趋紧紧转变。13年上半年累计预售商品房达678万平米，累计销售商品房681万平方米，累计售供比1.0，住宅市场较比总体市场供应相对紧张，累计售供比0.92。从上半年居居住类物物业(包包含商品品住宅和和公寓)的供应和和成交情情况看，整整体供应应规模小小于销售售规模，套数供售比为0.83，处于供不应求的状态。其中，144平米以下各面积区间的产品供售比均低于1.0的水平，面积区间大于144平米的产品供售比基本随着面积区间的加大而提高。成交价格：上半年年商品房房市场成成交均价价整体表表现相对对平稳。由由于2月月正处于于销售淡淡季，各各项目推推盘积极极性较低低，致
12、使使当月均均价处于于高位。33月开发发企业乘乘势推盘盘，打折折优惠力力度亦有有所扩大大，随着着成交量量冲至高高峰，全全市成交交均价明明显回落落，此后后全市整整体均价价高位企企稳。（三）展望望细数历年楼楼市调控控，之所所以深陷陷“越调越越涨”的怪圈圈，更多多的原因因在于宏宏观经济济形势的的走向。从从08年年全球金金融危机机到122年的欧欧债危机机，房地地产投资资作为固固定资产产投资的的主体，成成为拉动动国内经经济复苏苏的主力力引擎。当当下中国国经济面面临结构构转型升升级的关关键时期期，133年经济济疲软开开局，后后期表现现令人堪堪忧。国五条的出出台正值值两届政政府换届届期，在在经济战战略尚不不明
13、朗的的情况下下，为避避免房地地产调控控硬着陆陆对宏观观经济的的影响，预预计下半半年调控控再次加加码的可可能性较较小。在在6月召召开的国国务院常常务会议议中，政政府表示示“支持居居民家庭庭首套自自住购房房”，并研研究部署署加快棚棚户区改改造，促促进经济济发展和和民生改改善，接接续形成成新的经经济增长长点。政政策层面面对于天天津市场场格局相相对利好好。此外，“限限购”作为调调控利器器仍将持持续，虽虽然行政政手段短短期内不不会退出出，但目目前的调调控方向向着力在在推进房房产税改改革试点点，通过过税收调调节市场场。目前前无迹象象表明天天津市将将被纳入入房产税税扩增容容范围内内，房产产税这一一调控砝砝码
14、对市市场信心心的影响响也较为为有限。总总体来讲讲，试点点增容以以及个人人住房信信息系统统的建立立，在短短期内难难有显著著成效。展望20113年下下半年，天天津房地地产市场场的形势势从以下下几个方方面看： 需求端 房地产产市场的的强势回回暖，加加上“国五条条”实施不利利，加强强了购房房客群“越调越越涨”的上行预预期。宏宏观经济济正面临临下行的的压力，房房地产市市场的重重要性不不言而喻喻，且随随着城镇镇化的推推进，天天津楼市市溢价必必将不断断提升，在在未来宏宏观经济济以及通通胀预期期的共同同作用下下，刚性性需求作作为天津津楼市的的主体，预计在下半年将温和、持续释放。而随着楼市不断升温，改善性需求和
15、投资需求预计也将从积聚状态逐渐释放。 供应端 房地产产市场前前期指标标经营营性用地地成交、开开发投资资额和新新开工面面积的增增长幅度度相对滞后后，但目目前市场场存量较较为庞大大，截至至20113年66月311日，居居住类物物业存量量近199.977万套，221577万平方方米。按按13年年上半年年居住类类物业的的去化速速度进行行评估，目目前的存存量大致致相当于于近222个月的的市场消消化量，可见，加速周转库存仍为首要任务。此外，从供应结构来看，无论是居住类物业，还是商业、办公等产品，小套型产品预计仍为供应主体。 销售规模 122年6月月，在宽宽松的货货币政策策主导下下，楼市触触底反弹弹，此后始
16、终终保持较较大的销销售规模模。但113年33月出现现短暂的的恐慌性性购房，创新高的成交量提前透支了市场后期需求，考虑到刚需客群的主体地位以及温和、持续释放的特点，预计下半年市场销售规模将处于相对缓和的增长状态。 销售价格 商品品房成交交价格在在多重调调控政策策和低价价商品住住宅的共共同影响响下，快快速上涨涨的势头头虽然已经经受到遏遏制。但但是，拉拉动房价价上扬的的动因依依然存在在。其中中：限购令令、限贷贷令“冻结”的购房房需求在在楼市上上行预期期影响下下，由积积聚状态态转向释释放状态态的可能能性加大大，由此对房房价上涨涨的拉动动作用不不容忽视视；宏观经经济的下下行压力力加大，热热钱流入入楼市以以追求高高收益的的可能性性加
