物业管理风险与防范

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1、物业管理风险与防范物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因 素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。风险的种类很多，按照物业管理服务的各 个环节，在物业管理中的风险可划分为以下四个阶段的风险: 早期介入的风险、前期物业 管理的风险、承接过程中的风险和日常管理的风险。一、早期介入的风险 早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险.1、项目接管的不确定性带来的风险 有的物业管理企业在还没有确定取得项目接管权的时候,就投入了较多的人力、物力 和财力。但因为种种原因,最终未被建设单位选聘，物业管理企业不仅蒙受人、财、物的 损失,企业的品牌

2、形象也受到了损害.2、专业服务咨询的风险早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的具有 相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和 施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差.此 外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好的沟通和配合，早期介入提出的合理化建议 将得不到重视和采纳。以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。二、前期物业管理的风险 前期物业管理的风险有许多方面,但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方 面:1、合同期限根据合同法第四十五条规定:“当事人对合同的效力可以约

3、定附条件.附生效条件 的合同，自条件成就时生效附解除条件的合同，自条件成就时失效,前期物业服务合 同是附解除条件的合同;物业管理条例26 条规定：“期限未满、业主委员会与物业管 理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。因此,前期物业管理合同的期 限具有不确定性,物业管理企业随时有可能被业主大会解聘.一旦被提前解约，企业对物业 管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失.但如果企业过多局限于这 一因素,致使前期的规划和投入不到位,可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主（或 物业使用人）与物业管理企业的矛盾和冲突。2、合同订立的风险在订立前期物业服务合同时，物业建设单位

4、居于主导方面.而且物业相关资料的移交, 物业管理用房、商业经营用房的移交,空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与 配合。因此,建设单位在与物业管理企业订立前期物业服务合同时,可能会将本不该由物业 管理企业承担的风险转嫁给物业管理企业.此外，一些物业管理企业为了取得项目管理权, 在签订合同时盲目压低管理费用,这将影响到接管项目后正常经营的维持;一些物业管理企 业在签订合同时没有清晰约定有关责任,或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承 诺，致使在接管后发生不测事件（家中财产被盗、人员伤亡等）时,处于被动局面,在合同 内容上的疏忽都有可能成为业主向物业管理企业索赔的理由。3、合同执行的风险

5、前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同,由建设单位代表全体业主与物业管理 企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果,但在业主入住和合同执行的过程 中，由于缺乏相应法规知识或其他原因,可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合 同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业管理企业之间的纠纷。前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期,工程遗留的质量问题、设施设备调 试中未妥善解决等问题，都会影响业主正常生活由此引发的对前期合同的争议和纠纷， 若处理不当，将会诱发管理风险。三、承接过程中的风险1、物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题.按照物业管理条例第二十八条的规定,物

6、业管理企业承接物业时,应当对物业共有 部位、共有设施设备进行查验.但是在实践中，物业管理企业往往对此不够重视，有些企 业认为物业在工程竣工时，已经经过了建设单位及相关政府管理部门组织的竣工验收，有 相关的合验收合格的证件,查验也只是一种形式而已。殊不知这些验收与物业管理企业组 织的验收,是两种性质完全不同的验收,从法律角度来看，其后果有着不同的责任承担主 体。建设单位及相关政府管理部门的竣工验收，如果验收不合格,承担责任的主体是施工 单位和建设单位，而通过了此类的验收，承担责任的主体就会转为物业管理企业。实际上, 通过建设单位和相关政府管理部门的竣工验收的物业，并不必然就是物业管理意义上完全

7、合格的物业。如果物业管理企业不以认真的态度对待查验工作,对该验收的项目不验收,对 不合格的项目按照合格验收等等,那么,本该由建设单位或者施工单位承担的责任,转由物业 管理企业承担，这就增大了企业的经营风险。2、开发商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决。这对于结束了前期物业管理，以应聘者的身份进入物业的新物业管理企业来说,是特 别应当注意的问题.在开发商或者前物业管理企业与业主之间,往往有一些关于建筑质量或 者物业管理服务质量的遗留问题,需要在承接时得以明确责任，及时予以解决。这些遗留 的问题,应由开发商或者前物业管理企业承担责任，而且往往引发的原因是比较复杂的， 解决起来

8、困难很多所以这些问题如果不在承接时得以解决 ,对开发商及前物业管理企 业的工作不满的部分业主，不仅不会配合新的物业管理企业开展工作,甚至有部分业主直 接拒交物业管理费,这些无疑加大了物业管理企业的经营风险。四、日常物业管理的风险日常物业管理的风险包括两个方面:1、业主（或物业使用人）在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险；1.1 业主使用物业、接受服务中发生的风险1。1.1 物业违规装饰装修带来的风险业主（或物业使用人）违规装饰装修，患和邻里纠纷等,增加物业管理的运行、承担一定 的物业装饰装修管理责任。1。1.2 物业使用带来的风险不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐维修和维护成本，还会使物业

9、管理企业在物业 日常使用过程中,业主（或物业使用人）对物业使用出现不当行为和不当使用的情况,如高空 抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等,是难以确定责任 人的；或业主（或物业使用人）因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故,造成他人 人身伤害或财产损失的情况下，物业管理企业就要承担一定的法律责任风险。1。1。3法律概念不清导致的风险在公共安全、人身财产的保险和财产保管方面,业主（或物业使用人）往往对物业管理安 全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给 物业管理企业，导致物业管理企业与业主（或物业使用人）纠纷增加，物业管理企业为

10、此 投入大量的人力、财力和物力造成不必要的消耗,承担额外责任.2.物业管理日常运作过程中存在的风险21 管理费收缴风险 业主（或物业使用人）由于各种原因缓交、少交或拒交管理费,是物业服务活动中比较突 出的问题。由于物业管理企业普遍缺乏有效的追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常 见的风险之一。2O2替公用事业费用代收代缴存在的风险 在公用事业费用（如水电费等）的代收代缴以及公共水电费分摊中，物业管理单位居于 收取和缴纳的中间环节,如业主（或物业使用人）不及时、不足额缴纳相应费用，势必导致 物业管理企业蒙受经济损失，承担其不应有的风险23 管理项目外包存在的风险 物业管理服务项目外包是物业管理运

11、作中常见的现象在对项目外包单位的选择，以 及合同订立、实施管理的诸多环节中,物业管理企业虽然可采取多种手段加以控制，但潜 在和不确定的因素依然存在。如选择的专业公司履约时，专业服务行为不符合物业管理服 务要求,虽然物业管理企业可通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主（或物业使用人） 仍将责任归咎于物业管理企业。2.4 物业管理员工服务存在的风险 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，物业管理工作人员的工作违章违纪等失 职行为所承担的风险.近年来,屡见保安与业主发生冲突,甚至保安殴打业主的恶劣事件，这 类事件,虽然直接责任人是相关工作人员,但是往往后果承担上，物业管理企业招致了极大 的风险.

12、因为从法律责任的角度来说，由员工的职务行为所导致的侵权责任,是由企业来承 担其法律后果的。导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任。由于员 工违规操作引发的问题,按照法律上称为的“雇主责任”,物业管理企业也将承担其属下员 工不当行为的赔偿责任。2O5 对业主或者第三人在物业管理区域内所遭受的财产损失和人身伤害所承担的风2.6对物业管理区域内的消防事故和安全隐患所承担的风险。2.7 承诺的服务内容和水平过高于与物业管理收费标准所对等的服务内容和水平2.8 公共媒体在宣传报道中的舆论风险在物业管理操作中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和与 各方沟通不及时等,均有

13、可能导致物业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响物业管理企 业的品牌形象,而且会给物业管理企业带来经济上的损失。物业管理风险处理对策1、风险控制.采用风险控制可降低预期损失或使损失更具有可测性,从而改变风险。主 要的方法有:风险回避、风险预防、风险分离、风险分散、风险避免、风险组合等六种方 法。1。1 风险回避主要是中断风险来源,使其不发生或遏制其发展.回避风险有两种基本途 径,一是拒绝承担风险，如了解到某工程项目风险较大,则不参与该工程的投标或拒绝业主 的投标邀请;二是放弃以前所承担的风险,如了解到某一研究计划有许多新的过去未发现的 风险,决定放弃研究以避免风险。回避风险虽然是一种风险防范措施

14、，但是一种消极的防范手段.因为，在现代社会经 营中广泛存在着各种风险,要想完全回避是不可能的。再者,回避风险固然能避免损失，但 同时也失去了获利的机会。1。2风险预防风险预防是指减少风险发生的机会或降低风险的严重性，设法使风险最小化。通常有 两种途径：1.2。1风险预防指采用各种预防措施以杜绝风险发生的可能例如，供应商通过扩大 供应渠道以避免货物滞销;承包商通过提高质量控制标准以防止因质量不合格而返工或罚 款；工程现场管理人员通过加强安全教育和强化安全措施，减少事故的发生等等业主要 求承包商出具各种保函就是为了防止承包商不履约或履约不力，而承包商要求在合同中赋 予其索赔权利也是为了防止业主违约

15、或发生种种不测事件。1。2.2减少风险。指在风险损失已经不可避免的情况下,通过种种措施遏制风险势头 继续恶化或局限其扩展范围使其不再蔓延。例如,承包商在业主付款误期超过合同规定期 限情况下采取停工或撤出施工队伍并提出索赔要求,甚至提起诉讼；业主在确信承包商无力继续实施其委托的工程时立即撤换承包商；施工事故发生后采取紧急救护等都是为了达 到减少风险的目的。1.3风险分离风险分离是指将各风险单位间隔开，以避免发生连锁反应或互相牵连。这种处理可以 将风险局限在一定范围内，从而达到减少损失的目的。风险分离常用于工程中的设备采 购。为了尽量减少因汇率波动而遭致的汇率风险,可在若干不同的国家采购设备,付款

16、采用 多种货币.在施工过程中，承包商对材料进行分隔存放也是风险分离手段。这样可以避免 材料集中于一处时可能遭受的损失。1.4 风险分散风险分散是通过增加风险单位以减轻总体风险的压力，达到共同分摊集体风险的目 的。工程项目总的风险有一定的范围，这些风险必须在项目参加者之间进行分配。每个参 与者都必须承担一定的风险责任,这样他才有管理和控制风险的积极性。风险分配通常在 任务书、责任书、合同、招标文件等文件中规定.在起草这些文件时都应对风险作出估 计、定义和分配2、风险自留风险自留是将风险留给自己承担，不予转移。这种手段有时是无意识 的,即当并不曾预测到,不曾有意识地采取种种有效措施,以致最后只好由自己承受;但有时也 可以是主动的，即有意识、有计划地将若干风险主动留给自己。这种情况下，风险承受人 通常已做好了处理风险的准备。主动的或有计划的风险自