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1、文园裕景2F3F商业裙楼招商方案（初案）、户 - 刖百:文园裕景2F3F商业裙楼招商第一目的是以满足社区配套为主，即打造集餐饮、娱乐、休 闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区，第二步是打造城东新的商业中心商圈。 为了确保文园裕景建成后全商业单元顺利运营和开业，招商部需分阶段分步骤地全面推进 招商工作，通过各种渠道和形式开展有针对性的招商，一方面要满足文园裕景交房后现有 的业主的需要，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色，另一 方面着力于文园裕景新商业中心构建和推广，形成长效发展的核心竞争力，以推动项目良 性的发展，并为后续地块铺路。一、项目整体招商原则和目标1、招商
2、店铺文园裕景3#、5#、2#、1#、7#楼2F、3F商业裙楼，因销售单元面积大，总价高，纳入本 次招商范围。楼号历P建筑面积楼号历p建筑面积1201铺7201铺1202铺7202铺1301铺7301铺1302铺7302铺楼号历p建筑面积楼号历p建筑面积3201铺5201铺3202铺5202铺3301铺5301铺3302铺5302铺楼号历p建筑面积合计建筑回积：m2合计店铺数量：20间（未分割）2201铺2202铺2301铺2302铺2、招商基本原则确保文园裕景整个商业街形象统一和经营稳定 ，按现行功能分区采取统一招商，保证整 个商业街整体定位符合城东新商业中心需求，来保证商业街长远经营稳定。
3、引进的项目必须能提升整个商业街的形象，带动人气，增强业主和经营户的投资信心。 引进的业态必须考虑到项目业主、4#楼经营户、周边居民区、学校等群体的购物习惯和 消费需求，能培育稳定的消费群体，有非常明确的针对性。3、招商目标在2017年1月1日前项目整体招商完成 50% 即2#、3#、5#楼2F3F商业裙楼完成大 面积招商；2017年5月1日项目开业前整体招商完成 80-90%,以保障项目能如期顺利开街。本项目初步拟定于2017年5月1日项目商业街店面全部开街为最佳期许。距明年项目商业店面全部开业只剩下半年时间（2016年7月1日一2017年5月1日），剩下的时间 有10个月，但由于前期积累了一
4、定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进 工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。二、会昌商业调研1、会昌商业的现状会昌城区商业格局带有鲜明的中部三四线城市特色，即以农贸市场为主导，围绕农贸市 场形成商业集群：老城区以文家塘农贸市场-南街为轴心形成的老城区第一个商圈，之后 随着会昌城市发展，形成了以水东菜市场-水东延伸街形成的商业集群。除此之外，通过 政府引导和市场聚集，又形成一些特色商业街，以文化广场-财富港广场为中心的“第二商圈”地位不可撼动。随着城市东拓进程加快，中高档住宅云集和商业项目集中开发，城 东片区未来随着文园路、水东大道东延线、会昌火车站的落成，城市化进城加
5、快，城东将 必不可免形成以文园裕景大型生鲜超市为轴心形成的“城东新兴商业中心”，也是会昌未来新主城区中心动脉。城东片区的商住项目在未来 1-2年内将密集开发，众商云集。目前的老城区商业、人气较为发达，但老城区商业的发展却面临许多问题。四面环水的 地理特质限制了商业布局的延伸与发展，老城区老旧房子、自建房居多，商业形象面差。 在老城区很难找到2万平方米以上的经营场所，并且面临交通拥堵、停车不便等问题。相 同问题在水东菜市场-水东延伸街、化广场-财富港广场同样存在，旧城区商业格局先天 不足，这正是城东片区商业的机遇。2、会昌主要商圈分布商圈名称主要商业网点沿街店面主要租金范畴老城区南街文家塘市场、
6、粤客隆超市、四平电器90-160 元/ m2-惠诚路商圈文化广场-坚强超巾、水东市场、文荟超巾110-180 元/ m2水东延伸街商圈城东新兴商以文园裕景5000生鲜超巾为中心点65-100 元/ m2圈3、主要商圈现状: 会昌商圈形成以围绕农贸市场形成商业集群的鲜明特色，水东延伸街-文化广场为辅的“多商圈”分布格局。以文化广场向东的“城东新商圈”也正在形成，但目前仍在一个初兴阶段，需要1-2年光景逐渐形成商圈版图。 会昌商圈商业店面多为早期民房及居民自建房， 少有商业项目和综合体项目，出租户多为自建房屋户主或个人物业，除财富广场、金城大厦外，沿街商业大多自租自营，缺乏统一招商、业态规划，商业
7、运营、管理较为混乱。商铺形象不一，沿街店面租金较为灵活、多变，未能形成统一规范。 会昌商业零售业数量较多，但品牌较少。形成以坚强超市、文荟超市的超市型集群商圈以“超商”带“市”人流集群较明显，整体会昌市场消费层次偏低，高层消费人群外流 随着城区“东拓”及城东城市化进城推进， 以及目前老城区商业格局不足，商业中心的 东移态势已明显。从老城区为中心的商业已往文化广场转移。自 08年起，城东片区商业发展明显，文园裕景5000 1tf生鲜超市及附带商业裙楼的开业将是城东商业中心的揭幕之作。4、会昌目前主要街道商业情况商业路段主要面积（m2）层高（m）主要面宽*进深（m）租金情况（元 /m2）主要经营种
8、类经营情况南街-惠诚路50-80;300-500()*(6-14)90-160粮油批发、电器城沿街无空铺，置换率低财富广场-文化广场40-120(3-4 ) *(12-15)110-180休闲果饮、电器、数码、运动品牌、二三线品牌服饰、母婴用品沿街无空铺，置换率低水东延伸街40-150(3-4 ) *(8-12)130-180中档家居、婚纱摄影、珠宝、二三线品牌鞋服、休闲按摩、汽车4S沿街无空铺，置换率低红旗大道东段（文化广场以东至彭迳）35-80()X (6-12)65-100中低档鞋服为 主，中低端餐 饮、家电、水 暖、日常家居、 杂货、茶叶烟 酒沿街无空铺，置换率低5、可供参考的市场情况
9、参考项目项目名称主要面积范围（褶）层高(m)面宽*进深（m）租金范围（元/ m2）经营业态免租期租期年租金递增备注坚强35-120时间女装、物业为超巾二楼主力门店 ：(4-6) *(6-12)15-30婚纱摄影、儿童乐园、个人持有300-400时尚家居金城二楼建二楼：对外招商主题：二楼：免租期：10%物业由大厦筑面积：租金40;实儿童主题租期：15年开发商1600()*际租金：年自持；同.* 、三裙三楼建(4-6)20-30二楼：母婴用品、儿童三楼：免兴商业运营管楼筑 面三楼：对外服饰、学习租期：2理公司积:1481租金30;实用品、儿童年进行商际租金：餐饮业运营分割面10-20管理积 ：三楼
10、：儿童14-25 m2游乐场、儿/问童电玩城、美容美发、舞蹈音乐书法美术教育分析：坚强超市二楼商业裙楼依托坚强超市“大型商超”聚集效应，形成了时尚女装、婚 纱摄影、儿童乐园、时尚家居为主的经营业态，与超市形成业态互补，人气旺盛，吸金效 应明显。金城大厦在二三楼商业裙楼儿童主题欢乐城招商定位上缺乏市场基础，与会昌 主流消费需求不符，与一楼及周边商业难以形成业态互补，人气缺失，消费乏力。三、功能定位及区域招商对象1、商业定位：功能定位：以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主，打造特色主题街区。市场定位：i餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮。ii娱乐以时尚娱乐为主，休闲足浴
11、、酒水吧、婚纱摄影。iii休闲以本地市场认可的业态为主。如咖啡厅、果饮、休闲会所。iv购物以休闲服饰、运动服饰、饰品为主，精品店为辅。v家居建材以知名品牌家居建材为主，辅以各种装修设计配套。定位说明：i因会昌目前商业经营定位为低档， 考虑到本项目自身定位及辐射范围， 商业街经营定位 应该是中档偏高。ii就会昌商业经营格局和发展历史来讲， 较高档的品牌进驻会昌的可行性不是很大。故商业街主要引进一些二、三线及相关品牌。iii目前会昌市场行情而言，经营女装的市场份额大大的占据着主导地位，其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费，所以在本项目中，我们拿出相对较多的面积来经营女性服装、 化妆品以及美容SP
12、A也是为了保障经营户的利益，从而确保商家的稳定性和市场的长期 稳步发展的前景。2、各栋招商对象（各栋商业平面示意图）1#楼：国内一线男、女品牌服饰、品牌鞋店、品牌休闲餐饮、品牌珠宝首饰等7#楼：数码、移动通讯、银行及邮政配套网点、运动品牌、休闲品牌箱包、数码、婚纱摄 影等2#楼：男女休闲服饰、时尚女装、品牌内衣、首饰精品、休闲咖啡果饮、药店等3#楼：休闲足浴、干洗店、休闲餐饮、酒水吧、美容美甲等5#楼：时尚家居、文化教育用品、电器店、购物商场、桌球、眼镜店等四、招商对象租金安排1、品牌服饰店以流行服饰、鞋包、金银首饰店等为主，该群体以连锁店经营为主，一般要求铺位建筑面积88180褶，其经营实力
13、、经验比较强，有很稳定的消费群体，有较高的品牌影响力和号召力。租金预测：根据市场该群体的投资实例，预测租金2535元/褶月左右（按建筑面积）2、连锁餐饮、休闲娱乐以连锁中西快餐、特色餐饮、美容美体馆、酒水吧等为主，该类群体一般要求铺位建筑面积80200m2,其经营项目能做到与购物互补，有一定的规模和市场竞争力，能充分聚集人 气。租金预测：根据对前期市场调查了解，预计租金可达1520元/ m2 月（按建筑面积）3、生活用品店以日常家化用品、 家纺、 家居、 精品专卖等为主， 该类客群一般要求铺位面积建筑面积3060m2,经营项目满足本社区及周边居住人群的日常需要，是项目商业配套的重要组成部分。租金预测：根据县城此类业态市场的调查，预计租金在1525元/ m2 月（按建筑面积）五、租金定价原则及分布、免租期规定进品牌商家进驻条件1、租金基准定价：应全面权衡经营户和商铺租赁价值，目前按照项目前五年年均回报5 %的返租售价与实际周边区域的15-30元/ m2 月的租金水平相比有较大悬殊，因此，租金定价月
