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1、X X 商 业 大 道可行性研究报告20XX年X月X日目 录目录 2第一章 项目概况4一、XX地址4二、项目规模4三、总体规划设计理念4四、总体规划构思5五、物业管理5第二章 投资环境分析7 一、宏观环境分析7 二、微观环境分析8 三、XX房地产消费市场的新机遇9第三章 市场分析与价格预测11 一、项目市场分析11 二、目标客户的定位12 三、价格定位12第四章 项目实施计划14 一、工程XX实施计划14 二、销售计划及营销策略14第五章 投资计划及经济分析16 一、投资估算16 二、收益估算16 三、资金筹措16 四、经济分析17 五、风险分析18第六章 结论与建议19 一、研究结论19 二
2、、建议19第一章 项目概况一、XX地址 XX街贯通工程XX商业大道项目（以下简称“本项目”）位于XX街西端，属XX街延伸部分。东接XX路，与市区及XX路相连；西接XX路，与XX工业园区及XX国道相通。二、项目规模“XX商业大道”项目规划总用地面积为26100平方米，总建筑面积60000平方米，其中含住宅建筑面积42000平方米，商业用房面积8400平方米，XX街贯通道路面积9600平方米。房屋总套数420套，入住人口约1500人。三、总体规划设计理念1、规划以商业、办公为主，兼容居住等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接
3、，体现了规划区的现代和时尚，具备为高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住区。2、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境。3、适应XX工业园区、医院、市重点初、高中等学府高知高收入人士的需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境。四、总体规划构思本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距等合理规划，精心设计。1、规划结构街区以XX街贯通
4、XX商业大道为主干道、街区干道为网络。整个街区地形成矩形状，以XX路及XX路两端设入口，街区主干道串联若干个街区广场作为主交通网络。 2、建筑单体设计街区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以街区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与街内主干道相连。街区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使街区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。五、物业管理 优
5、良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。 本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。 本项目推行“绿色安全环保街区”概念，街区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，遇紧急情况可通过报警系统获得最及时的帮助。 此外，本项目物业管理还提供全天候的街区保洁；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想
6、，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。第二章 投资环境分析一、宏观环境分析城市化是经济社会发展的结果，城市化也促进了经济社会的发展。中国共产党第十六次代表大会工作报告已将城镇人口比重较大幅度提高列入全面XX小康社会的目标之中。改革开放以来的20多年中，中国城市化水平有了较快提高，小城镇迅速崛起，在此期间中国城市化发展速度是同期世界城市化平均速度的2倍左右。中国政府已将实施城镇化战略列入十五规划，作为二十一世纪中国迈向现代化第三步走战略目标的重大措施之一。未来20年是中国社会经济发展的关键的战略机遇时期，随着国家综合实力的持续增长、产业结构调整的日益优化、科学技术水平的不断提高、国际竞争力
7、的显著增强和国家信息化程度的稳步升级，中国城市发展和城镇化进程加速的趋势将越来越明显。 在新世纪的前20年，中国要完成全面XX小康社会，加快推进社会主义现代化的伟大战略任务。加快中国的城市化进程则是发挥城市中心作用提高经济效率的必由之路，也是消除二元结构实现社会公平的必由之路。2001年诺贝尔经济奖获奖者之一的斯蒂格列茨认为：新世纪对于中国有三大挑战，居于首位的就是中国的城市化，他提出中国的城市化将是区域经济增长的火车头，并产生最重要的经济利益，这种认识是符合实际的。中国特色的城镇化发展模式必须从中国的自然地理基础和区域分异特点出发，充分考虑人口布局的要求、经济发展的要求、工业化水平的要求、信
8、息化程度的要求、产业结构调整的要求、现代化进程的要求、经济全球化的要求、城市化支付成本的能力以及国土利用效率的现实等来统筹安排。城市化是一个国家现代化水平的重要标志，是人类文明进步的必然结果，1996年在伊斯坦布尔召开的世界人居大会指出，21世纪是城市的世纪。中国作为最大的发展中国家，其城市化潜力长期受到压抑，没有得到充分开发，现在我国正在抓住机遇，充分利用世界资源、资金、人才，加强信息技术交流，加快中国的城镇化步伐，加速城乡一体化的进程，利用国际产业结构大调整的时机，不失时机地进行我国城乡的产业结构调整和产业升级换代。促进我国综合国力的不断提高和经济、社会的可持续发展。在邓小平理论和三大代表
9、重要思想的指导下，中国一定能够实现建成富强、民主、文明的社会主义国家的宏伟目标。未来中国城市化目标的成功实现是确定无疑的。二、微观环境分析近年来，XX市把加快城镇XX作为市域经济发展的重要突破口，加大投入，强化管理，取得了显著成绩。目前建成区面积达20平方公里，市区人口20万，城市化水平达38%以上，初步构筑起中等城市框架。城市基础设施日臻完善，城市功能日益增强。XX市按照“统一规划，合理布局、各具特色、配套XX”的方针，对市区总体规划按照中等城市规模进行了修编，完成了46条主次干道的系统规划设计、21个地段的旧城改造规划设计、16个居民小区的详细规划、11个专业市场和八个风景区规划，以市区沙
10、河为界，形成了河东行政区、河南工业区、河北商贸区、河西开发区的现代化中等城市格局。在基础设施XX上，共投入资金9.8亿元。 特别是道路工程，先后投入资金1亿多元，完成了XX国道东、西出口路、XX路、XX路、XX路、XX北路、XX街东段、XX路、XX路、XX二路等15条道路的配套XX，长17.8公里，面积44.8万平方米，硬化背街小巷128条，长9.47公里，面积4.82万平方米。市区主次干道达到32条，长81公里，面积222.43万平方米，人均拥有道路面积9平方米。道路配套设施趋于完善，城市排水管网总长107.8公里，服务面积14.6平方公里，排水普及率达85%以上。初步形成了以XX街、XX路
11、、XX路等路段为横轴，以XX路、XX路、XX路等路段为纵轴，以XX路、XX路为辐射圈，背街小巷交错分布的城区道路交通网络体系。三、XX房地产消费市场的新机遇1、人口城镇化，扩大了市场消费需求。 XX是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施XX的逐步完善，吸引了许多外地人来XX投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为XX市的商品房消费市场增添了新的主力军。2、随着人均收入的增加，XX生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。2004年XX市城镇居民人均可支配收入6093元，上年增长7.4%。人均消费支出480
12、0元，增长3.3%；2004年全市农民人均纯收入2202元，增长3.9%。2005年XX市城镇居民人均可支配收入6532元，比上年增长7.2；农民人均纯收入2502元，比上年增加300元，增长13.6，增长速度创九年来最好水平。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。 近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。第三章 市场分析与价格预测一、项目市场分析1、地段位置优越XX街
13、贯通工程XX商业大道项目位于XX街西端，属XX街延伸部分。东接XX路，与市区及XX路相连；西接XX路，与XX工业园区，寺沙路及XX国道相通。本地段位于XX老城区向北出口处，紧临老城区，自古就是老城区的向北伸展的门户。与本市的XX只百米之隔，距市中心仅一公里之距。2、周边生活配套完善本项目周边的生活配套包括：农业银行、工商银行、XX超市、XX超市、XX福超市、XX超市等林立四周；XX菜场让菜蓝子无后顾之忧；幼儿园、X小学、X小学、XX小学、XX中学、XX中、XX中学、XX学校、XX中、XX高中等众多名校环绕毗邻；以及XX酒店、XX公园等休闲配套,举步即至；身处其中，让你居家创业、孩子就学、老人就
14、医都非常便利。 3、市场供求关系良好本项目地处XX工业园区，周边中高档房产开发项目较少。XX工业园区、XX中学、XX中学、第X小学、医院等都将形成本项目庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。 4、升值潜力巨大自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。本项目
15、所处的XX工业园区，属省级经济技术开发区，近年来发挥其特有的区位、土地优势，做到引资引智并重，在XX市的几大工业园区中格外引人注目。在XX工业园区大力XX的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得XX片区人气骤增，特别是高智高能类人材的引入，更是提升了本地段居住人群的品位和素质。 恰逢现阶段XX房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为XX工业园区一个集商业、居住于一体的大型社区，本项目前景十分看好。 二、目标客户的定位本项目客户群主要分为五类：1、X中，XX中学、医院及XX工业园区引入的大量外来人才等高知高收入群体；2、当地居民更换旧房、二次置业的购房群；3、追求货币保值的投资市场；4、等钟爱XX居住环境，人居品牌的购房群体；5、致力于X
