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1、潍坊市*城中村改造项目分析报告第一章 宏观环境分析一、 城市概况1、潍坊市概况 潍坊地处山东半岛中心，东临青岛、烟台市，西接淄博、东营市，南连临沂、日照市，北濒渤海莱州湾，是环渤海经济圈前沿的重要城市。辖奎文、潍城、坊子、寒亭、开发区5区，以及青州、诸城、寿光、安丘、昌邑、高密6市（县级）和昌乐、临朐2县。总面积1.58万平方公里，总人口847万，面积和人口均约占山东省十分之一。2005年潍坊市完成生产总值1471.2亿元，综合经济实力位居山东省前列。2、地域文化潍坊是一座历史悠久的文化古城，是齐鲁文化发祥地之一。千百年文化传承与积淀形成了潍坊地区渊远流长、内容丰厚的传统文化。除了各个历史时期
2、的文化遗存和人文景观外，风筝、年画、剪纸、泥塑、布玩具、刺绣、嵌银漆器、民间烟火等民间工艺丰富多彩，还有多姿多彩的乡风民俗，构成当地独特的民族民间文化。改革开放后潍坊举办国际风筝节，对民族民间文化加以开发利用，展示了潍坊的城市文化形象。有形文物同无形文化互相依存互相烘托，共同形成了潍坊城市的浓厚的文化积淀。3、城市建设2005年潍坊市共完成城市建设总投资53亿元，其中中心城市35亿元，是近年来城市建设规模最大、投入最多的一年，高速度、高标准建成了一大批重点工程项目。中心市区高标准新改扩建北海路、健康街、宝通街、西环路、机场路、潍州路、青年路、和平路等城市主干道27条，总长度226公里、总面积4
3、55万平方米，道路绿化550万平方米，建成了滨海项目区“三横五纵”条道路，总长度32公里，形成了起步区路网框架。其中，北海路、东风街分别被评为全国、全省“市政金杯示范工程”，人民广场、北海路和安顺路绿化工程分别荣获“山东省园林绿化优质工程奖”。目前，潍坊市城市建设在质量和档次上实现了质的飞跃。 4、城市人口潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市区人口68万。 图示：潍坊市2005年各年龄人群分布图“十一五”时期是潍坊城市化和城市现代化进入加快发展的关键时期。到2010年，全市城市化水平将达到50%，中心市区人口规模达到120万人，届时，住宅刚性需求将是现在的一倍，市场对房地产项目的消化能力进一步
4、加强。二、城市规划分析1、城市发展规划现状 2004年底，建成区面积118平方公里，人口79.98万。近期 2005年-2010年, 建成区面积120平方公里，人口达到120万。远期 2010年-2020年, 建成区面积140平方公里，人口达到160万。2、城市性质 潍坊的城市性质定位为 “以高新技术产业为主导，工业，商贸，旅游全面发展的现代化国际风筝城”。具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分，“两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山
5、东半岛城市群的重要交通枢纽。3、城市布局及区域职能（1）潍坊市整体布局潍坊中心城总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”。 “一心”，即四月河路、北宫街、北海路=健康街所围合的城市核心区，； “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环； “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。 “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河间休闲绿地构成的生态绿化廊道。（2）潍坊市中心城区职能各异中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。“长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与推动物流业成长，提高现有商业服务项目业设施水平面。“中心组团”将形成高级工程师
6、商业区、金融中心，行政、商务中心，以及高级工程师文化娱乐场所、商务会展中心。“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。 4、各区域规划概况（1）区域经济发展状况 表 1：2004年三区区生产总值及增长率 表 2：2004年三区区社会固定资产投资及增长率从表1可以看出，高新区的区域经济实力要远高于其它两区，较之其它两区存在更大的消费空间和消费能力；表2则反映了高新区内投资能力及区外资金投资吸引力也都远高与其他两区，说明高新区的市场发展潜力巨
7、大，本区域日后的房地产建设将会有大幅度的增加，市场竞争将会日趋激烈。（2）区域内城市配套完善程度潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。以下，重点对高新区配套设施进行介绍。高新区：海运：开发区周围200公里范围内有青岛、烟台、 日照等国际客货港口，可直达世界各地；潍坊市的万吨级泊位港口即将投入运营。 公路： 潍坊公路以通车里程多、路面等级高闻名全国。济南至青岛、潍坊至莱阳高速公路横贯开发区，并在开发区内设有互通立交式出入口；东到青岛、烟台，西至济南分别只需90分
8、钟、150分钟和120分钟。铁路：东西横贯山东半岛的胶济铁路复线距开发区五公里，并连通全国各大主要铁路干线，客货运输便捷。 空运： 开发区距济南、青岛两个国际机场和潍坊机场分别为180公里、120公里、10公里。潍坊机场可通达北京、广州、深圳、厦门、大连、南京等众多城市。供水： 潍坊境内水源充足，山东省最大的峡山水库常年储水6-10亿立方米；开发区配水厂曰供水 20万立方米，入户水压0.35-0.45Mpa。 供电： 开发区电力来自居全国第二位的山东电网。 装机总容量1450万千瓦，年发电量800亿千瓦时。区内有两座110千伏、126万千伏的变电站，电力供应充足。 供热 ：开发区热力公司实行集
9、中供热，可满足用户生产、生活需求。 通讯 ：潍坊已形成有线、无线现代化立体电信网络；电话交换机总容量65万门；开发区装机容量4万门，信息联络畅通。 厂房：开发区内建有通用厂房，客商可根据生产需要租用、购置或自行建造。 商住： 开发区已建成各种档次的住宅、别墅、写字楼50多万平方米，可供投资者购置或租用。 支撑服务情况体系: 高新区建立健全了会计师事务所、律师事务所以及信息咨询、人才交流、合同仲裁、社会保险、金融服务等投资保障体系；幼儿园、中小学、大学、医院等社会服务体系日趋完善；国际五星级标准的富华大酒店和多处国际四星级、三星级标准的酒店、游乐园、夜总会等旅游娱乐设施齐全完备。区内生产、经营、
10、生活方便，社会秩序良好。 高新区作为1992年4月建立的开发区，大多数配套设施尚属于规划建设中，目前的配套情况暂时只能满足区内居民的基本生活需求，而配套设施的不齐全是现阶段高新区房地产特别是住宅存在的主要销售抗性问题。三、潍坊市宏观经济环境分析1、潍坊GDP分析从依据近5年统计数据制成的图表中，我们可以看出潍坊市GDP增长线贵稳定，并且始终保持着增长的趋势，特别是近三年增长速度开始加速。通过GDP的增长可以看出，稳定的经济发展速度为房地产的发展创造了良好的经济环境，并且带动市民的收入不断增长，为潍坊市房地产市场价格提供了发展空间。而根据目前GDP的增长趋势，以及政府对未来的预期，几年内潍坊GD
11、P将保持较高的增长速度，这将有效增大潍坊市民对商品房的购买力，促销潍坊房地产业的发展。2、产业结构分析数据来源：潍坊统计年鉴根据近5年潍坊市一、二、三产业的产值统计数据进行作图分析，我们可以看出三者都保持增长的势头，其中增长速度最快的为第二产业，其次为第三产业。第二产业是拉动国民经济增长的主要力量，是房地产发展的基础，而加快发展第三产业，对于优化结构、增加就业、增加地方财政收入和居民收入，有着直接和显著的作用，从而扩大内需，因而第二产业和第三产业的快速发展为整个潍坊市的房地产市场的发展创造了条件。同时第三产业总产值的增加，意味着潍坊市中小型企业的发展，随着他们在经济实力和总体数量的不断提高，为
12、潍坊市房地产市场提供了广泛而有效的客户群。3、房地产投资分析年份全社会固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资增长率房地产投资在全社会固定资产中的比重2000年18911.264.70%5.93%2001年217.415.941.90%7.31%2002年277.220.427.90%7.36%2003年517.137.181.70%7.17%2004年825.14315.90%5.21%2005年1100.479837%7.18%数据来源：潍坊市统计年鉴自2000年以来潍坊市房地产投资力度加大，从2000年的11.2亿元到2004年的79亿，五年内增长近八倍，房地产业取得一定发展。房
13、地产投资在全社或固定资产中的小于8%，与全国平均水平还存在很大差距，这在一定程度上说明在潍坊市全社会固定资产投资的构成中，城市基础配套建设投资仍是主要构成部分，潍坊市房地产市场的发展还处于起步发展阶段。随着城市改造、市政建设的进行，土地供应、居住需求加大，将为潍坊市房地产市场的发展提供内在支撑，并且随着城市功能日益完善，潍坊市将越来越适合居住。4、房地产需求分析纵观2002年以来的潍坊商品房市场，市场需求呈上升态势，销售面积逐年增加。潍坊市城市化进程的加快，开放力度的加大，引起人口向城市大规模的流转与积聚，扩大房地产开发的空间。同时，潍坊城市面貌正处于破旧立新的阶段，旧城改造、新区建设增加的住
14、房需求，也带来了巨大的住房需求。5、居民消费水平分析目前潍坊市市人均GDP已高于2000美元，按照国际的经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向发展型、享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必需品。这对于居民消费结构的升级具有重要的意义。从居民收入水平来看，2005年，城市居民人均可支配收入10317.81元，比上年增长了10.98%，快速增长的居民收入为消费升级提供了广阔的上升空间。通过近五年潍坊市宏观统计数据我们可以看出，近几年潍坊市人均可支配收入快速增长，而城市居民的消费率水平却在下降，平均消费率水平在35%左右，与全国城市平均消费率水平（40%-45%）还有很大的差距。如果不考虑净
15、出口，在GDP中，投资率与消费率成反比，消费率降低，投资率就会相应的升高，反映在潍坊市房地产市场上就是整个房地产市场很活跃，同时由于消费结构升级，居民的消费预期受到影响，居民在减少了当期的消费的同时，开始转向储蓄积累，以期购买住宅、汽车等大型消费品。可见潍坊市住宅市场需求市场旺盛，但是购买能力水平较低。6、居住水平分析通过对潍坊的了解，潍坊近年城市化进程速度较快，潍坊居民的居住水平有了较大的改善，据统计潍坊2004年城镇居民人均居住面积已达到近20平方米。从住宅指标看，潍坊市城市人均居住面积达19.2平方米，已超过10平方米的小康指标，而“后小康”时期住宅的重要概念就是品质和性价比的提高。所以下一步潍坊市的房地产开发，仅仅建设简单的房屋，将失去市场；而营造居住理念、引领居住潮流、追求舒适化人性化的住宅将独领风骚。建议项目规划设计中，尽量采用比较领先的理念，借助潍坊的城市文化，增加项目的附加值，利用“品质地产”、“概念地产”的操作方式，将项目作成潍坊市首屈一指的综合性大盘、名盘。四、综述通过宏观经济分析可以发现，目前
