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1、电信大厦营销推广方案一、项目概况阐述本项目总承揽租赁面积24540.16平方米左右（以实际测绘面积为准），招商内容 以商务办公为主，并配以个餐饮/休闲/康体类型业态。根据甲方提供的项目情况，目 前A楼的23层作为甲方自用，B楼的8 9层作为电信公司的办公用房。项目整改主要内容为：群楼及主楼的外立面做整改，A楼写字楼入口做调整并做高 标准装修，其他主要以翻新为主；目前，对项目租赁有较大促进性的行车动线、车位未能 调整到位。具体整改的工程进度暂不明确。其他事项：要求聘请物业顾问为一家国际性的专业公司，经营公司为中都物业公 司，初步设定的物业管理费用为5元/平方米/月（不含公共区域能耗）。二、工作目
2、标简述招商价格及年度递增幅度租金区间：2.8-3元/平方米/天（含稅价）第二年起每年环比递增5%招商任务，截止2009年5月30日，完成全项目95%的招商。分解如下：截 止08年12月底，完成全项目40%的招商；截止09年5月底，完成全项 目95%的招商。第三方押金与付款全项目30%的面积为付12押1 , 40%的面积为付6押2 ； 30%面积付3 押3小结：I根据项目现有的硬，性条件和整改情况，结合目前市场行情，项目要达到3元/平方米/天含税租金均价以及到12月完成全项目出租率的40%是有较大阻力的，且在 配套不明朗和物业收费标准明显偏高的情况下，完成既定的招商任务将有较强的抗性和风险。三、
3、营销策略（推广/招商）论述：项目实际存在的抗f生和风险是显而易见的，且项目要实现招商目标是 非常不易 的，故把握项目的招商节奏，有的放矢投放各类推广，以及拟定具有一定吸引力的招商优 惠政策，为项目的成功招商做好各项准备。具体策略如下:一1、强化项目核心竞争力一一大业主，并通过多种针对性非常强的媒体渠道集中、强势的发布项目信息，以此铺面打点，各个深入；主要媒体投放为：项目宣传单张、网站（O571/FC571/0571xzl）、电台（交通之声/西湖之声）、短信、夹包（钱江晚报）、报纸广告（钱江晚报）等。2、主动招商，以最短的时间引入具有一定影响力和号召力的企业，以此作为项目价值的反应和样板效应，为
4、项目后续的招商工作买下坚实的基础；建议引入：保险、金融、贸易类巨头；3、以各种优惠方式促进成交，实现既定目标，减少项目的空置损失；优惠方式有： 加长免租期，即09年门月31日前签约的客户，租赁起始日期都可定为09年1月1 日；门月31日以后的客户，也可适当享受30-40不等的免租期；（免租期应按面积大小与租赁面积来定的，以下的是对外的标准，很多还是需要再谈 的）200平方米以下，免租期10天；200- 500平方米，免租期15天；5001000平方米，免租期25天；1000平方米以上，免租期30天一 40天；优惠政策1 ）根据面积优惠5001000平方米以上者，享受97%的优惠；1000平方米
5、以上者，享受95% 的优惠；2）根据付款方式优惠按半年付租者不优惠，按年付租者享受95%的优惠；3）根据租期优惠一次性租期为2-3年者享受租赁期内不递增；减免年度环比递增：签约租赁期期限为3年的，递增幅度不变；签约租赁期限4及以上的，即可享有第三年开始环比递增的优惠（即减免的二年的递增）；4、积极有效的推进2、3级代理合作，并促进目标的实现；实现与杭州各大实力商业的 工作的合作，促进项目的招商目标，如戴德梁行/中原地产/新杭商业地产等机构和个 体；根据市场了解杭州地区的写字楼佣金收费标准为一个月租金。5、重视现场接待，不断提升工作人员的专业水平，以专业、体贴、人性化的服务模式得 到客户的信任，
6、以次促进项目的招商成功率，并通过客户尖系的维系，促进客带客的 成交；6、加强通路营销，即招商人员主动拜访（电话/实地）目标客户，积极开展招商工作；（需要拟定详细的通路营销计划）7、与区域政府协商，制定政府人员积极为本项目客户代办各类注册、更名、税务等级等 各类工作；其他：建议项目案名不做调整原因1、“中国电信”已有近10年的扎根经营，楼宇名称和地理位置已深入人心，具有非常强的识别性和惯性认知；2、因楼体上的“中国电信”四字最好不摘除，且地名办不做更名处理，故为了保持楼体识别的统一性和协调，建议不调整案名。如一定要更名可为中都金融广场（名字一定要气派，一定要叫的响）推广费用建议本年度总推广费用为
7、总租赁金额的4%即2300万元*4 %为：92万元各阶段目标分解月份:08.1011 1209.12345目标：5%* 12%23%15%10%- 10%15%5%屯小阶段：公开期强销期持续期收尾四、阶段工作内容第一阶段公开期2008.10完成目标：总面积的5%物业状态：启动整改中招商工作：1、划分单位，确定面积，拟定价格；2、制定明确的优惠政策；3、租赁合同拟定；3、确定2-3代理公司/个人的合作；4、接待来访客户，并做登记和回访；5、主动拜访金融、保险巨头；6、确定餐饮休闲类配套业态；7、确定办公场地，确定招商电话的号码。（可以正常办公）推广工作：1、铺开网站广告和信息的发布，以0571的
8、投入为主，再配合FC571、0571写字楼，以及争取一些免费发布信息的网站；2、电台广告启动，以交通之声为主，西湖之声为辅；3、项目宣传资料成品到位；4、短信（1015天1次）5、夹报投放1次（钱江晚报）6、在大楼上挂招租横幅，以及晚上6点30分到10点把整幢大楼的照明电灯全部打开，或用霓彩灯把北面墙与西面墙全部悬挂，开灯时间一致。第二阶段 强销期2008.11-12招商工作：完成目标：总面积的35%物业状态：全面整改，并到12月底施工完成1、根据招商计划，落实招商工作；2、提升现场接待的成交，促进2-3级代理的成交；3、落实合冋签约及租金收取等各类具体事项；4、主动拜访各类目标、意向客户；推
9、广工作：1、延续第一阶段的各项推广工作，保持3大网络、2个电台的广告和信息 发布，短信和夹报的投放适当的加大力度和频率；2、派工读生到目标客群 所在的楼宇做宣传单张的派发；3、根据集团公刁和百货公句广告的发布， 跟进招商信息的发布；第三阶段持续期2009.1-4招商工作：完成目标：总面积的50%物业状态：商业部分整改到位，百货装修，并于4月开张1、随着推广工作的展开，此阶段的咨询客户增多，故作好登记和回访，以及邀请来实地看楼的工作要落实到位；2、通过与老客户的尖系维系，促进老客户带新客户的成交，并给老客户一定的回报；3、接待和拜访2方面同时开展，完成指标；推广工作：1、以网络为主持续项目的信息
10、发布热度，冋时配合短信和夹报推广；2、根据工程进度，百货在这一阶段开业，建议在百货广告中跟进项目招商信息；第四阶段收尾期2009.5完成目标：总面积的5%物业状态：楼宇全面整改到位招商工作：1、积极完成既定的招商目标，处理完成招商方面的突发事件；2、必要的潜在客户拜访和业主拜访；推广工作：1、持续网络信息的发布，以及节假日短信的发布；五、媒体发布明细/预算月份媒体08 年 10 丿 20 | ：启动11月12月09年1月2月3月4月5月月费用总计目标任务5%12%23%15%10%10%15%5%、跟进网站0571年度发布68000网站FC571年度发布40000网站 0571 XZl年度发布
11、25000交通之声918每天 8、8 ： 30、9、17、17 ： 30、18时报时广告（周六日除外）降低频率保持热度170000西湖之声105.4每天 8、8 ： 30、9、17、17 ： 30、18时报时广告（周六日除外）160000短信1次3次3次2次2次2次2次2次30000夹报1次1次1次1次152000宣传资料3000 份到位根据需要派发及增印20000报纸（钱江）仃4黑半板黑1110000工读生派发1次1次1次110000群楼立面灯箱发布大堂/购物中心内展架发布5000楼体电子屏滚动发布1其他不可预测推广1 1注：以上预算为咨询价格，具体以确定合作协议为准费用总计1二00八年十月八日
