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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作2010年上半年长沙房地产市场报告2010年1月长沙房地产市场报告郑重申明本报告数据均来源于长沙房地局政务网及中原数据平台，经湖南中原研究中心分析整理，分析结果仅供参考。本报告所涵盖信息或所表达之观点意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归湖南中原所有，未经书面许可，任何机构及个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表及引用。 10地址：长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编：410005） 传真：0731-84427227电话：0731-84420568/84450268/84148326 深圳中原目 录第一章 宏观经济动态5一、上
2、半年市场动态5二、上半年政策法规7三、上半年市政规划9第二篇 土地市场动态11一、2010上半年土地政策动态回顾11二、2010年上半年全国地王回顾12三、上半年长沙土地市场14第三章 上半年住宅市场19一、上半年整体成交量分析19二、上半年整体成交价格分析20三、上半年各区域成交量分析20四、上半年各区域成交价格分析22第四章 楼盘营销分析23一、上半年新推楼盘以及加推楼盘情况23二、上半年各区媒体监控分析25第五章 2010年下半年展望27一、国际经济形势预期27二、国内宏观政策预期27三、长沙市供应市场预测27四、长沙下半年成交市场预测28五、长沙下半年价格市场预测29六、长沙下半年产品
3、市场预测30七、长沙下半年客户市场预测30八、长沙下半年热点板块预测31附件：6月长沙市场成交情况32一、六月土地市场32二、六月新开工住宅面积和套数32三、六月新竣工住宅面积和套数32四、六月长沙楼市新建商品房销售32五、六月市场营销动态：33六、六月开盘或加推34七、六月VIP认筹36注：1、本报告资料最终解释权归湖南中原房地产研究中心2、此报告仅供客户内部使用。未经湖南中原的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制序言2010年上半年，长沙楼市历经暑寒春秋，揣着火热的梦想，房地产行业大踏步进入2010年，一季度，全国各地楼王争先登场，开发商鏖战各大城市，圈地战场硝烟弥漫，商品房市场
4、更是量价齐升，二手房市场水涨船高。二季度，政府重新祭起楼市调控大旗，成交量急剧萎缩，房价由涨转滞。一线城市楼市哀鸿遍野，而市场成长性较强的长沙表现如何？本稿将对上半年长沙楼市进行整体回顾、6月市场表现分析以及楼市后期进行展望。第一章 宏观经济动态一、上半年市场动态1、一季度，全国各地“地王”频现，开发商拿地热情高涨，纷纷圈地“热”u 北京2010年土地市场，首宗地块19.85亿元归属央企中铁建u 长沙河西诞生新“地王” ：望岳街道窑塘村地块（二环线以外）每亩价格高达272万元u 南京新年首拍 15977元/平米楼面价成新地王u 中海59.7亿拍得北京新地王：“丰台区六圈A居住项目用地”，楼面地
5、价高达17153元/平米u 保利6.18亿获上海宝山商住用地，楼面地价达8988元.平米。u 招商地产斥资3.4亿佛山购地 楼面价2200元/平方米u 40.4亿， 绿城集团6分钟“制造”青岛地王，楼面地价达17797元/平米u 新鸿基47亿再购佛山澜石旧改地块u 新鸿基33.7亿港元夺香港虎年首块地，楼面地价43805元/平米。u 中冶置业4.03亿元夺标上海枫泾镇地块u 招商地产联手万科17亿竞得上海一地块中原观点：在政府宽松政策的刺激下，2009年房地产行业获得长足发展，存量供应消化情况良好，各开发商获得了较为充裕的资金，在2010年年初纷纷进行土地储备，1月、2月，全国各开发商积极拿地
6、，各地地王频现。包括新鸿基、万科、中铁建、招商地产等品牌实力开发商。2、二季度，“新国四条”出台，房地产行业进入全面调控通道，各地楼市量跌价滞“冷”广州：均价5天跌3成 单价上万楼盘成交惨淡4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。上述报告发布不久，市场情况却急转直下，目前广州的成交速度和成交量大大降低，来看楼的人也减少了24成。广州焦点搜狐监测自广州市国土资源和房管局网站的数据显示，以15日和17日的政策出台为界，广州市一手住宅网上签约登记的均价呈现冰火两重天，几天时间楼市均价跌破万元，截至4月20日，房价最低已低至8120元/平方米，
7、下降最大幅度达29%。北京：量跌价未降 二手房领跑转领跌“量跌”：根据北京市房地产交易管理网的统计数据，从4月14日执行楼市新政至5月13日，北京市新建住宅期房的成交量为5574套，新建住宅现房的成交量为1272套。同比跌幅达到了53.3%，环比下跌了39.5%。不过，但并未带动成交价格的大幅滑落。上述期间，北京存量住宅网签量为27863套，同比上涨了28%，环比下浮了8%。“价未降”：根据北京中原三级市场研究部的监测，除了通州、望京等一度领涨区域有超过10%的降幅外，北京中高档二手商品房目前的成交均价为每平方米18635元，较国务院下发抑制高房价通知前，下挫了6.26%。上海：新政满月，近4
8、成新盘逆市上涨新政出台一月后，购房者观望情绪日趋浓厚，各地成交量均大幅下跌，但价格坚挺，部分城市新盘价格逆势上涨。相关机构通过在新政推出前后的节点价格对比发现，上海市新盘价格出现逆市上涨的达到39.4%，其中，涨幅最大的楼盘均价较新政前涨了21%。北京：房价14个月来涨幅首次回落 6月或将出现整体性下跌 6月10日，,来自国家统计局公布的1-5月全国房地产市场运行情况显示,2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点,这也是14个月以来涨幅首次回落。值得一提的是,二手住宅销售价格尽管同比上涨9.2%,但环比却出现了自去年年初以来的首度下降进
9、入僵持阶段的房价终于有了松动迹象。中原观点：随着417新政的出台，房地产行业进入紧缩发展通道，购房者开始持币观望，各城市成交量应声下跌。北京、上海、深圳等一线城市成交量快速萎缩，截至6月跌幅在50-60%左右，但是价格相对坚挺，未出现较大的松动。政策遏制了房价上涨的势头，但是仍然有许多购房者买不起商品房；开发商、政府、消费者三方博弈将会持续下去。 3、土地市场从“火热”进入“冷静”期，各囤地开发商成为政府严控对象中国指数研究院的统计数据5月全国土地供应成交均减少在政策调控和市场低迷的气氛中，5月房地产企业拿地更加理性。根据中国指数研究院的统计数据，5月土地市场共推出土地1323宗，推出土地总面
10、积6122万平方米；成交土地604宗，环比减少4%；成交土地面积2732万平方米，环比减少7%月。5月成交地块的楼面地价保持稳定，与4月基本持平。今年以来，在严厉的土地调控政策下，土地市场已逐步进入冷静期，房地产企业不再盲目竞拍土地。国土地增值税清算风暴再起 严控成关键5月26日国家税务总局公布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以
11、销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。中原观点：大部分开发商本着“羊毛出在羊身上”的宗旨，任何成本的增加都会变相的转嫁至房价上，以获得较高利润，土地增值税的增加同样能达到减少开发商利润的效果，但是其更显著地效果是增加开发商资金周转难度，开发商为回笼资金，势必会调整房价加速推盘，从而达到平抑虚高房价的目的。二、上半年政策法规n 1、”新国四条”：拉开了新一轮的房地产宏观调控序幕上半年最为严格的政策“认房”：4月，国务院针对房地产行业出台新政：1）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方
12、米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30;2）对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。“认房又认贷”：6月，国务院再次出台规定：1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。2、借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的。3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。中原观点：4月国务院利用信贷手段对房地产行业投机、投资客进行严格调控，针对二套房的信贷
13、政策由“认房”或“认贷”到“认房又认贷”，力度逐渐增强，对异地投资客则采取多种方式调查已有房情况，此次新政与07年927新政相比有过之而无不及。2、相关部门迅速响应国务院政策号召，相继出台系列调控政策，给楼市降温住建部：禁止开发商认购、预订、排号、发放VIP4月19日发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。通知说，房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。通知
14、要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。财政部、国税局：鼓励开发商开发经济适用房、增加社会保障性房源供应财政部5月20日消息称,财政部、国税总局日前联合下发通知,对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。住建部、湖南省政府：增加廉租房供应，保障中低收
15、入者居住供应5月19日，国家住房和城乡建设部副部长陈大卫与湖南省副省长韩永文共同签下责任书，“锁定”湖南省2010年住房保障工作目标。湖南的工作目标包括：新增廉租住房（包括新建、购买、改建、租赁等方式）9.9万套，新增发放租赁住房补贴2.5万户；新建经济适用住房1.72万套；新建公共租赁住房1万套；城市棚户区改造8.1万户等。中原观点：自国务院出台调控政策后，住建部、财政部、国税局等相关部门积极响应中央号召，纷纷从土地、税收、信贷、行政方面全方位对房地产行业进行调控。 但是，从新政出台后市场表现来看，量跌价滞，房价并未受到大幅影响，个别城市如上海还有逆势涨价的表现，中原认为，散户投资客、改善性需求受到抑制，但天量民间资金、海外热钱仍然大举进入楼市，推高房价。三、上半年市政规划n 1、湖南省：沪昆高铁在湖南设11站，大大提升长沙作为中部交通枢纽的地位沪昆高铁湖南段设11站，两高铁相交为全国惟一，沪昆高铁在湖南全境将设11站。省发改委通报，日前，国家发改委批复新建沪昆铁路客运专线长沙
