房价收入比的无奈

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1、房价收入比的无奈许多人，特别是自称为经济专家的外行们常常喜欢用 “房价收入比” 这个词来证 明中国的房地产泡沫， 但却仍然不见中国的房地产泡沫破裂， 反而只看到价格的 上涨，这使社会对此颇多疑虑。国际上大多用两个指数来衡量住房的价格， 并以此来判断资产价格的合理性。 一个是住房可支付性指数， 这个计算起来比较合理， 但大多数自称为专家的人们 不会用，或有些人根本不知道这个世界通用的指数， 于是就只好用另一个至少可 以让多数人能看明白的“房价收入比”作为衡量的标准。但遗憾的是国际上对 “房价收入比” 所应采取的计算数据有严格的定义， 如必须 采用全部收入的中位数而非平均数， 全部住房套面积的中位

2、数而非平均数， 全部 住房交易价格的中位数而非平均数，尤其是不能仅用一手商品房的市场平均价， 而不计算经济适用住房、 享受经济适用住房政策的住房、 二手房等价格的中位数 或平均数。而中国目前大多数所谓专家们的计算几乎全部都违背或根本不知道上 升中位数的基本定义与计算原则，所以许多人会用 100 许多人，特别是自称 为经济专家的外行们常常喜欢用“房价收入比”这个词来证明中国的房地产泡 沫，但却仍然不见中国的房地产泡沫破裂， 反而只看到价格的上涨， 这使社会对 此颇多疑虑。 国际上大多用两个指数来衡量住房的价格，并以此来判断资产价 格的合理性。 一个是住房可支付性指数， 这个计算起来比较合理， 但

3、大多数自称 为专家的人们不会用， 或有些人根本不知道这个世界通用的指数， 于是就只好用 另一个至少可以让多数人能看明白的“房价收入比”作为衡量的标准。 但遗憾 的是国际上对“房价收入比”所应采取的计算数据有严格的定义， 如必须采用全 部收入的中位数而非平均数， 全部住房套面积的中位数而非平均数， 全部住房交 易价格的中位数而非平均数， 尤其是不能仅用一手商品房的市场平均价， 而不计 算经济适用住房、 享受经济适用住房政策的住房、 二手房等价格的中位数或平均 数。而中国目前大多数所谓专家们的计算几乎全部都违背或根本不知道上升中位 数的基本定义与计算原则，所以许多人会用 100 平方米作为计算标准

4、，而实际 全国住房套面积的中位数仅为 76 平方米，上海仅为 66.1 平方米，天津仅为 65.1 平方米。 按王小鲁计算的收入情况看，中国尚无严格的个人收入统计，而更多 的是工薪为主的工资收入统计， 包括中位数统计也几乎没有各种可交易住房价格 的中位数。 这些大多要靠多项统计综合计算的， 而我们的各种所谓专家们则根本 不去计算， 而只简单的用各种平均数来估测， 自然差距离现实巨大， 且对社会的 不良影响也很大。 而作为开发商又是如何利用这些数据或如何进行市场定价的 呢？ 这大约和“房价收入比”是个完全不同的或完全相悖的概念，而与可支付 性指数越高的房价上涨的潜力越大、 房价越低。 而房价越高

5、的地区则住房的可支 付性指数则越低。 开发商的房屋定价则与房价收入比的计算无关，也许是反相 关。 一般而言，开发商的房价越低越是对房价收入比的倍数高；房价越高的则 房价收入比的倍数越低，而绝不是 1:4 1:8 的平均概念。房价收入比可以用于 宏观判断，但绝不能针对于个性选择。 参考值 房屋价格 （套） 家庭资产 家 庭收入 （年） 平方米作为计算标准，而实际全国住房套面积的中位数仅为 76 许多人，特别是自称为经济专家的外行们常常喜欢用“房价收入比”这个词 来证明中国的房地产泡沫， 但却仍然不见中国的房地产泡沫破裂， 反而只看到价 格的上涨，这使社会对此颇多疑虑。 国际上大多用两个指数来衡量

6、住房的价格， 并以此来判断资产价格的合理性。 一个是住房可支付性指数， 这个计算起来比较 合理，但大多数自称为专家的人们不会用， 或有些人根本不知道这个世界通用的 指数，于是就只好用另一个至少可以让多数人能看明白的“房价收入比”作为衡 量的标准。 但遗憾的是国际上对“房价收入比”所应采取的计算数据有严格的 定义，如必须采用全部收入的中位数而非平均数， 全部住房套面积的中位数而非 平均数，全部住房交易价格的中位数而非平均数， 尤其是不能仅用一手商品房的 市场平均价， 而不计算经济适用住房、 享受经济适用住房政策的住房、 二手房等 价格的中位数或平均数。 而中国目前大多数所谓专家们的计算几乎全部都

7、违背或 根本不知道上升中位数的基本定义与计算原则，所以许多人会用 100 平方米作 为计算标准，而实际全国住房套面积的中位数仅为 76 平方米，上海仅为 66.1 平方米，天津仅为 65.1 平方米。 按王小鲁计算的收入情况看， 中国尚无严格的 个人收入统计， 而更多的是工薪为主的工资收入统计， 包括中位数统计也几乎没 有各种可交易住房价格的中位数。 这些大多要靠多项统计综合计算的， 而我们的 各种所谓专家们则根本不去计算， 而只简单的用各种平均数来估测， 自然差距离 现实巨大，且对社会的不良影响也很大。 而作为开发商又是如何利用这些数据 或如何进行市场定价的呢？ 这大约和“房价收入比”是个完

8、全不同的或完全相 悖的概念， 而与可支付性指数越高的房价上涨的潜力越大、 房价越低。 而房价越 高的地区则住房的可支付性指数则越低。 开发商的房屋定价则与房价收入比的 计算无关，也许是反相关。 一般而言，开发商的房价越低越是对房价收入比的 倍数高；房价越高的则房价收入比的倍数越低， 而绝不是 1:4 1:8 的平均概念。 房价收入比可以用于宏观判断，但绝不能针对于个性选择。 参考值 房屋价格 （套） 家庭资产 家庭收入 （年） 平方米，上海仅为 66.1 许多人，特别是 自称为经济专家的外行们常常喜欢用“房价收入比”这个词来证明中国的房地 产泡沫，但却仍然不见中国的房地产泡沫破裂， 反而只看到

9、价格的上涨， 这使社 会对此颇多疑虑。 国际上大多用两个指数来衡量住房的价格，并以此来判断资 产价格的合理性。 一个是住房可支付性指数， 这个计算起来比较合理， 但大多数 自称为专家的人们不会用， 或有些人根本不知道这个世界通用的指数， 于是就只 好用另一个至少可以让多数人能看明白的“房价收入比”作为衡量的标准。 但 遗憾的是国际上对“房价收入比”所应采取的计算数据有严格的定义， 如必须采 用全部收入的中位数而非平均数， 全部住房套面积的中位数而非平均数， 全部住 房交易价格的中位数而非平均数， 尤其是不能仅用一手商品房的市场平均价， 而 不计算经济适用住房、 享受经济适用住房政策的住房、 二

10、手房等价格的中位数或 平均数。而中国目前大多数所谓专家们的计算几乎全部都违背或根本不知道上升 中位数的基本定义与计算原则，所以许多人会用 100 平方米作为计算标准，而 实际全国住房套面积的中位数仅为 76 平方米，上海仅为 66.1 平方米，天津仅为 65.1 平方米。 按王小鲁计算的收入情况看，中国尚无严格的个人收入统计，而 更多的是工薪为主的工资收入统计， 包括中位数统计也几乎没有各种可交易住房 价格的中位数。 这些大多要靠多项统计综合计算的， 而我们的各种所谓专家们则 根本不去计算， 而只简单的用各种平均数来估测， 自然差距离现实巨大， 且对社 会的不良影响也很大。 而作为开发商又是如

11、何利用这些数据或如何进行市场定 价的呢？ 这大约和“房价收入比”是个完全不同的或完全相悖的概念，而与可 支付性指数越高的房价上涨的潜力越大、 房价越低。 而房价越高的地区则住房的 可支付性指数则越低。 开发商的房屋定价则与房价收入比的计算无关，也许是 反相关。 一般而言，开发商的房价越低越是对房价收入比的倍数高；房价越高 的则房价收入比的倍数越低，而绝不是 1:4 1:8 的平均概念。房价收入比可以 用于宏观判断，但绝不能针对于个性选择。 参考值 房屋价格 （套） 家庭资产 家庭收入（年） 平方米，天津仅为65.1动人群的GDP在当地体现，一部分收 入在当地体现， 但大量财富的消费却可能回流至

12、户籍所在城市， 如养老养小， 如 宅基地上的建房。 于是这就造成了统计数据的收入与房价的反向差距拉大， 而只 有中位数的统计才能排除这些移动的高收入与流动的低收入， 得出相对合理的评 价。 于是中国的房价收入比在没有准确的中位数收入统计中和没有中位数的房 价统计中变成了一种误导市场与民众的工具， 不但不能对该市场有个清楚的认识， 反而让市场更加混乱， 成了一件令人尴尬的事情。 不如放弃这个只有专业计算才 能正确得出结论的指标， 而转用住房可支付性指数， 反而更容易让决策层有个正 确判断市场的依据。 附：住房可支付性指数的定义 住房可支付性指数（ Housing Affordability In

13、dex， HAI） 根据对住房消费比例（家庭每月用于住房消费的支出占收入的比重） 的上限要求， 考察住房市场中处于中位数收入水 平的家庭， 对处于中位数房价住房的承受能力如何。 如果中位数收入的家庭正好 能够承受中位数房价的住房，则此时的 HAI为100;如果该家庭只能承受更低价 格的住房，则 HAI 小于 100；大于 100 的指数说明该家庭能够承受价格更高的住 房。HAI指数应用于整个房地产市场（包括增量市场和存量市场）。本报告计算 HAI 时未考虑家庭住房存量资产的影响。 HAI 指数可以判定住房市场中当地居民 对当地住房价格的支付能力（购买力），如果 HAI 大于 100，居民的支付

14、能力较 好，如果该指数小于 100，则支付能力可能有所不足。平方米。 按王小鲁计算的收入情况看， 中国尚无严格的个人收入统计， 而更多的是工薪为 主的工资收入统计，包括中位数统计也几乎没有各种可交易住房价格的中位数。 这些大多要靠多项统计综合计算的，而我们的各种所谓专家们则根本不去计算， 而只简单的用各种平均数来估测， 自然差距离现实巨大， 且对社会的不良影响也 很大。而作为开发商又是如何利用这些数据或如何进行市场定价的呢？ 这大约和“房价收入比” 是个完全不同的或完全相悖的概念， 而与可支付性指数 越高的房价上涨的潜力越大、 房价越低。 而房价越高的地区则住房的可支付性指 数则越低。 开发商

15、的房屋定价则与房价收入比的计算无关，也许是反相关。一般而言， 开发商的房价越低越是对房价收入比的倍数高； 房价越高的则房价收 入比的倍数越低， 而绝不是 许多人，特别是自称为经济专家的外行们常常喜欢 用“房价收入比”这个词来证明中国的房地产泡沫， 但却仍然不见中国的房地产 泡沫破裂，反而只看到价格的上涨，这使社会对此颇多疑虑。 国际上大多用两 个指数来衡量住房的价格， 并以此来判断资产价格的合理性。 一个是住房可支付 性指数， 这个计算起来比较合理， 但大多数自称为专家的人们不会用， 或有些人 根本不知道这个世界通用的指数， 于是就只好用另一个至少可以让多数人能看明 白的“房价收入比”作为衡量

16、的标准。 但遗憾的是国际上对“房价收入比”所 应采取的计算数据有严格的定义， 如必须采用全部收入的中位数而非平均数， 全 部住房套面积的中位数而非平均数， 全部住房交易价格的中位数而非平均数， 尤 其是不能仅用一手商品房的市场平均价， 而不计算经济适用住房、 享受经济适用 住房政策的住房、 二手房等价格的中位数或平均数。 而中国目前大多数所谓专家 们的计算几乎全部都违背或根本不知道上升中位数的基本定义与计算原则， 所以 许多人会用 100 平方米作为计算标准，而实际全国住房套面积的中位数仅为 76 平方米，上海仅为 66.1 平方米，天津仅为 65.1 平方米。 按王小鲁计算的收入 情况看，中国尚无严格的个人收入统计，而更多的是工薪为主的工资收入统计， 包括中位数统计也几乎没有各种可交易住房价格的中位数。 这些大多要靠多项统 计综合计算的， 而我们的各种所谓专家们则根本不去计算， 而只简单的用各种平 均数来估测，自然差距离现实巨大，且对社会的不良影响也很大。 而作为开发 商又是如何利用这些数据或如何进行市场定价的呢？ 这大约和“房价收入比” 是个