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1、北部新区区住宅市市场分析析报告引言：北部新区区只是作作为重庆庆市新规规划和重重点的打打造的一一个新城城区，在在正式城城市规划划的主城城九区中中并没有有将北部部新区作作为一个个独立的的主城区区，而是是作为渝渝北区中中的一部部分。但但随着近近几年的的发展，北北部新区区的房地地产市场场在整个个重庆市市范围内内已经具具有了不不可替代代的地位位，因此此在这里里我们也也将北部部新区作作为独立立的区域域来进行行分析。而而对于该该区域范范围的界界定不严严格按照照重庆市市城市规规划的红红线来划划分，将将原本属属于渝北北区的龙龙溪镇片片区和五五黄路片片区划入入北部新新区，而而渝北区区只包括括农业开开发园AA区以上
2、上的区域域，楼盘盘所属区区域也以以按此标标准来划划分。市场在变变化，工工作需跟跟进。此此报告中中的基础础数据及及基础资资料都具具有一定定的时限限性，需需要在日日后的工工作当中中不断地地更新，要要求做到到与时俱俱进；而而由于人人力物力力的限制制，报告告中所包包含市场场的内容容又存在在不完全全性，同同样需要要更加的的完善。一、 区域概述述重庆北部部新区于于20001年44月255日挂牌牌成立，将将建成以以高新技技术为基基础的现现代产业业基地、都都市发达达经济圈圈核心增增长极和和都市风风貌展示示区，“再再造一个个重庆工工业”。设设立北部部新区是是重庆加加快推进进富民兴兴渝、努努力建成成长江上上游经济
3、济中心、全全面建设设小康社社会的最最重大战战略举措措。“举举全市之之力”高高起点、高高标准、高高质量建建成一个个中国西西部一流流开发区区，发挥挥其示范范带动和和窗口作作用，是是重庆331000万各族族人民的的共同心心愿和坚坚强决心心。目前前，北部部新区通通过了国国家验收收，基础础设施逐逐步完善善，招商商引资成成效显著著，开发发建设势势头良好好。1、 地理位置置北部新区区是位于于主城区区且地势势平缓开开阔的大大面积开开发区；南临主主城核心心区渝中中半岛，北北靠江北北国际空空港，西西接嘉陵陵江，与与重庆市市大学城城、重庆庆北碚国国家大学学科技园园数桥相相连，东东依长江江寸滩港港区。北北部新区区是正
4、在在建设的的长江上上游交通通枢纽核核心区，拥拥有中国国西部唯唯一的水水运、航航空、公公路、铁铁路、管管道立体体交通运运输网络络，具有有通达四四川、贵贵州、陕陕西、湖湖北、湖湖南等地地最便利利的交通通优势：是中国国南北（兰兰海纵线线重庆段段）、东东西（沪沪蓉通道道重庆段段）高速速公路交交汇处。优优越的地地理位置置和发达达便捷的的交通通通信条件件，赋予予北部新新区独特特区位优优势和巨巨大发展展潜力，北北部新区区火爆的的房地产产市场就就是在这这种强大大优势的的支持下下不断发发展起来来的，而而且还将将继续繁繁荣下去去。2、 幅员、人人口北部新区区规划面面积1336.66平方公公里，其其中建设设用地99
5、1.773平方方公里，规规划人口口65万万人。由由7个组组团构成成，组团团之间由由生态林林地、公公园绿地地间隔；分为北北部新区区经开园园、北部部新区高高新园。到20004年年北部新新区两园园累计征征地共6685999亩，占占规划征征地的441.55%；累累计安置置农转非非人员4455445人，占占规划安安置人员员的611.5%。从人口来来看，作作为一个个基础较较为薄弱弱的新区区，要想想达到规规划的665万的的人口，仅仅仅依靠靠安置人人员是远远远不够够，自然然流入的的人口仍仍占了极极大的比比例。大大量楼盘盘的开发发是吸引引外来人人口进入入北部新新区有效效而快捷捷的途径径，房地地产业在在北部新新区
6、受到到政府极极大的支支持和这这个因素素也肯定定有一定定的联系系。再从从用地情情况来看看，北部部新区规规划建设设用地991.773平方方公里，丰丰富的土土地资源源也是北北部新区区相对重重庆其它它主城区区又一优优势所在在，同时时也为房房地产市市场的蓬蓬勃发展展提供有有力基础础。3、 组团中心心北部新区区共规划划了七个个组团，分分别是人人和组团团、鸳鸯鸯组团、大大竹林组组团、金金山组团团、礼嘉嘉组团、黄黄茅坪组组团和翠翠云组团团七个组组团中心心，各个个组团中中心的规规划功能能和城市市定位又又各不相相同，具具体情况况如下： 人和组团团北部新区区的中心心商务服服务区。规规划城市市建设用用地188.722
7、平方公公里，人人口200万人。主主要功能能：商务务中心、客客运枢纽纽、光电电产业、高高档社区区。 鸳鸯组团团以发展为为翠云组组团、金金山组团团服务的的第三产产业。规规划城市市建设用用地111.699平方公公里，人人口100万人。 主要功功能：服服务业、高高档社区区。 大竹林组组团以发展信信息软件件为主、环环境优美美的现代代产业区区。规划划城市建建设用地地18.31平平方公里里，人口口10万万人。主主要功能能：信息息产业、软软件产业业、光电电产业、生生物工程程。 金山组团团包括出口口加工区区、寸滩滩港地区区。规划划城市建建设用地地9.553平方方公里，人人口1.5万人人。主要要功能：出口加加工业
8、现代物物流。 礼嘉组团团以高新技技术为核核心的研研发区和和环境优优良的生生活居住住区。规规划城市市建设用用地166.155平方公公里，人人口188万人。主主要功能能：高新新技术研研发、高高档社区区。 黄茅坪组组团以发展现现代制造造业为主主的工业业园区。规规划城市市建设用用地5.95平平方公里里，人口口3.55万人。主主要功能能：现代代制造业业。 翠云组团团规划用地地11.3平方方公里，人人口6万万人，组组团内规规划有新新材料产产业区和和部分生生物工程程和新医医药产业业园。新新材料产产业区重重点发展展新型材材料和环环保产业业及其他他高科技技产业。由以上组组团中心心的主要要功能来来看，人人和组团团
9、、鸳鸯鸯组团、礼礼嘉组团团这三个个组团都都具有高高档社区区这一项项，可以以预见未未来北部部新区住住宅市场场将会集集中在这这三个组组团。从从目前的的情况，整个北部新区房地产市场主要还是集中在人和组团，市场也已经具有一定的成熟度，随新区的不断发展，北部新区的房地产市场也将会向另外两个组团不断的发展。二、 区域房地地产市场场概况（一） 总体市场场分析1、 在售楼盘盘数量统统计截止到220055年9月月20日日，北部部新区目目前在售售楼盘数数量为334个。从从这些在在售楼盘盘的分布布来看，新新牌坊版版块仍然然是楼盘盘数量最最多的片片区，而而金开大大道版块块的供应应量无疑疑是最大大的。除除了这两两个版块
10、块外，传传统的五五黄路版版块（北北部新区区范围内内）、人人和版块块以及新新兴的冉冉北版块块的市场场也比较较活跃。楼楼盘明细细详见下下表：楼盘所属属片区楼盘明细细数量统计计金开大道道片区建工未未来城、融融科蔚城、保保利高尔尔夫国际际花园、奥奥林匹克克花园、龙湖蓝湖郡西岸、棕榈泉国际花园、鸳鸯北湖郡、金科天湖美镇、加新花园、天一顺和康城10人和片区区金科天天籁城、东东原中央美美地、比比华利豪豪园、人人和丽景景、耀文文凯旋星星座5新牌坊片片区重庆财富富中心、枫枫林秀水水、龙湖湖水晶郦郦城、北北城清迈阳阳光、同同创米兰天天空、大大众御湖苑苑、恋城城、旭日日凤凰城城、君临临天下、鑫鑫信巴蜀蜀丽景、香香山
11、花园园、人和和天地12冉北片区区龙湖紫紫都城、东东和春天天西区、新新城丽都都二期、渝渝安龙都都4五黄路片片区长安华都都润宸苑苑、鼎泰泰国际、皇皇冠自由由城3随着龙湖湖花园在在新牌坊坊片区的的成功开开发，该该区域已已经是目目前重庆庆市内较较成熟的的高尚居居住社区区之一，同同时也带带动了北北部新区区人和组组团内其其它片区区的发展展。而近近来发展展势头最最为强劲劲的当数数金开大大道片区区，千亩亩大盘和和众多知知名的开开发商使使得该区区域的房房地产业业如日中中天。冉冉家坝片片区也是是目前重重庆市内内最值得得期待的的区域之之一，东东和春天天的成功功开发和和龙湖紫都城城的强势势进入也也预示着着该版块块的房
12、地地产市场场不久也也将活跃跃起来。2、 在售楼盘盘要素分分析u 开发商资资质资质等级级一级资质质二级资质质三级资质质数量1256比例3.1225%78.1125%18.775%整个北部部新区开开发商的的资质以以二级资资质的开开发商为为主，而而一级资资质的开开发商相相对较少少。但是是资质并并不能完完全代表表开发商商的实力力，目前前北部新新区在售售楼盘开开发商的的整体实实力足以以傲视全全市，不不仅有像像龙湖、金金科这样样的本土土天王，还还有如保保利、融融科智地地等这样样的外来来大鳄，从从目前北北部新区区在售的的楼盘的的规模和和品质来来看，这这些开发发商的实实力可见见一斑。u 规模总建筑面面积（万万
13、平方米米）数量512575比例14.77%35.33%14.7720.66%14.77%北部新区区在售楼楼盘中规规模巨大大的超级级大盘的的数量明明显比其其它城区区要多，目目前总建建筑面积积超过550万平平方米的的在售楼楼盘共有有5个，而而龙湖蓝湖郡郡的占地地面积也也有16600亩亩，但是是由于是是低密度度的别墅墅项目，总总建筑面面积可能能不是很很大。再再加上即即将入市市的复地地上城和和爱加丽丽都，这这两个项项目的总总建筑面面积也在在50万万方以上上。而这这些大规规模楼盘盘分布又又较为集集中，主主要都是是分布在在金开大大道版块块。总体体来看，北北部新区区在售楼楼盘规模模的分布布较为分分散，数数量
14、相对对较多的的是总建建筑面积积在510万万平方米米之间的的项目，但但优势也也不明显显。u 入市时间间时间段20044年之前前20044.1-20005.1120055.1-20005.6620055.6之之后数量512107比例14.77%35.33%29.44%20.66%在目前在在售项目目中，220044年之前前入市的的项目数数量不多多，且大大多数已已经进入入销售的的尾期。从从上图中中可以看看出，所所有在售售楼盘入入市时间间的分布布较为平平均，体体现了北北部新区区房地产产业发展展的持续续性和健健康性。u 价格价格段30000元以下下30011-35500元元35011-40000元元400
15、11-50000元元50000元以上上数量415384比例11.88%44.11%8.8%23.55%11.88%从上图可可以看出出，北部部新区在在售楼盘盘价格分分布相对对较为集集中的是是在3000135000元/和44001150000元元/这这两个区区间，而而均价在在50000元/以上上的项目目大多数数是一些些低密度度的别墅墅类项目目。由于于目前北北部新区区并没有有形成一一个较为为集中的的商业圈圈，因此此区内高高品质的的公寓类类项目并并不多，因因此不可可能出现现象渝中中区、江江北区等等区核心心商圈中中高价位位的公寓寓项目。u 房型房型一房二房三房四房五房以上上比例3%18%42%29%8%由上图可可以看出出，三房房以上的的大户型型是目前前北部新新区在售售楼盘的的主流，所所占的比比例接近近80%，而一一房、两两房的中中小户型型所在比比例就相相对较少少。造成成这种情情况的主主要原因因是北部部新区目目前的购购房者大大多以自
