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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作惠州本地人投资的最高档次酒店2006年10月，一个国际四星酒店服务价格客人说了算的活动在惠州酒店行业引起极大的轰动，这个创意独具的活动是当时正在试业的国际四星酒店隆泰金都所推出来的。如何才能在竞争激烈的酒店行业竞争中打出自己的一片天地？筹备试业时，隆泰金都的管理层为此殚精竭虑。几经讨论，大家意识到，有差异才能有市场，才能在强手如林的同行业竞争中立于不败之地。对于隆泰金都酒店来说，就必须给顾客提供其他竞争对手不可替代的产品与服务，从而达到“鹤立鸡群”的效果。有了这个思路，酒店服务价格客人说了算等一系列富有特色的营销活动相继出台，隆泰金都也因此
2、在惠州酒店行业创造了很多“第一”与“之最”。第一家打破酒店常规，采用后现代风格无暗房设计，窗台可坐可卧，高雅浪漫；第一家设立女子楼层；第一家拥有超豪复式客房；第一家在西餐厅每张座位设立INTERNET宽带网；惠州最豪阔的休闲健康中心；惠州最顶级、新颖前卫的夜总会；拥有惠州最年轻、最具创造力的管理团队；惠州城区最多停车位隆泰金都也在消费者心目中树立起不同一般的良好形象。因隆泰金都董事总经理李四宣是土生土长的惠州人，许多在隆泰金都消费后的客人都由衷地感叹：“看了惠州这么多酒店，要说由本地人投资的酒店，目前档次最高还要数隆泰金都！”从金都国际到隆泰金都隆泰金都由惠州市百强民营企业惠州市鸿润房产有限公
3、司开发。该项目以“投资4.8万元,月纯收入1066元，年纯收入8%，并由鸿润房产提供10年收益保证”而备受关注，在酒店试业前产权式客房全部售出。据了解，该酒店是目前惠州经营得最成功的产权式酒店之一。自上世纪90年代初开发位于下埔的楼盘起，到近年丽园新村一、二、三期的成功开发，再到隆泰金都，以及现在开发位于雍逸园对面五幢30层的鸿润花园，鸿润房产向广大消费者、向全社会证明了自己的诚信与实力。关心隆泰金都的人都知道，隆泰金都最初叫“金都国际”，并聘请了深圳威尼科斯酒店管理顾问有限公司作管理服务顾问，打响了惠州酒店服务业的国际牌。那么，为什么又会改名叫隆泰金都呢？隆泰金都有关负责人告诉记者，因为当时
4、国际一词已经被滥用了，有些档次较低的小宾馆、小酒店也挂上国际的牌子，而金都国际作为一家国际四星级精品酒店，决定用符合中国国情的名字，故改名为隆泰金都，隆泰即“兴隆安泰”，金都为“皇族的宫殿”，合之则为“祝愿每一位客人和员工兴隆安泰，让每一位客人都得到充分尊重和享受”。国际四星级酒店价格客人说了算隆泰金都特色营销活动引起良好反响对于一家新开张的酒店，各个服务项目应该如何定价？不同的经营者有不同的经营策略。而隆泰金都经营者的办法就是请顾客为酒店定价，酒店各项服务价值几何客人说了算，这种大规模全程体验式定价在行业内尚属首次。2006年10月20日，隆泰金都试业，试业一个月期间，邀请了1000多位企业
5、客人来体验，期间吃喝玩乐客人觉得值多少就给多少，不给的写上价格也可以。见酒店的经营者这么信任自己，客人当然不敢马虎，入住后，大家先是饶有兴趣地开始了各自的体验行动。理念新颖超前后现代风格的设计、女性客房、豪华复式及各类特色客房，桑拿健康中心、顶级夜总会、多功能会议厅、时尚网络西餐厅、特色餐馆等服务项目让客人们一个个颔首赞许不止，夜晚，客人轻举酒杯在惠州地区绝无仅有的坐卧式窗台或坐或立，眺望环城美景，更引发不少豪情试住试吃试玩后，客人经过慎重考虑，纷纷写下了他们认为合适的价格。根据客人们的意见，酒店高层认真统计分析了各个服务项目的价格，最终确定为中高档。据了解，客人提供的价格绝大部分比现在的定价
6、高，对此，隆泰金都经营者认为，就是要给每个来酒店消费的客人以物超所值的感觉。让客人为酒店服务项目定价，隆泰金都经营者为自己的经营决策找到了一个最高明的决策依据。这个活动也在客人中产生了极为良好的反响，一位台湾客人的话表达了很多人的心声：“隆泰金都投巨资搞这次活动，既说明酒店实力雄厚，更表明酒店一切为客人着想，充分听取客人们的想法，实地体验发现其硬件设施服务水平确实都是一流的以后来惠州，我首选隆泰金都投资产权式酒店回报高风险也高“我的房子是2007年买的，当时开发商说，房屋买了后，返租给开发商10年，开发商每年返房价的8%给我做租金，条件比较诱人，所以没有多考虑就买下来了，现在想想还是有点风险，
7、毕竟是返租10年这么长的时间，如果万一其间发生了什么意外，自己利益如何保障呢？”南城的朱先生是南城某产权式酒店的小业主，对于这种方兴未艾的“产权式酒店”，朱先生表示，自己是第一次投资这种物业，并不确定这种投资是否值得。 据了解，东莞的“产权式酒店”早在2004年就出现了，但当时的开发商也只是尝试性地推出一种概念，并没有进行全面推广。四年后的今天，产权式酒店也渐渐具备了独立的经营之道。然而，作为一种新生事物，产权式酒店的发展究竟如何？是否有投资价值、能为小业主赚钱呢？ 回报高风险也高 南城的罗先生在去年房价最高的时候，看到了南城某楼盘打出的“产权式酒店”广告。该广告最吸引人的地方是业主购买房产后
8、可以返租给开发商，每年可以收回房价8%的租金利润。罗先生当即决定下订买房。 “开发商开出的条件比较诱人，反正房子本来也是买来投资的，如果开发商能帮自己赚钱，那当然是一件好事。”罗先生乐呵呵地说。但另一方面，罗先生也担忧，“如果开发商管理不善，又或者是缺少客源，开发商上哪拿钱付我们租金呢？” 罗先生给记者算了一笔账，他的房子是花30万元买下来的，开发商返租后，每年给的利润是8%，那么每一年，罗先生就可以收入24000元。十年就是24万元，照这样计算，这笔返还的租金不但足够支付月供，甚至还有盈余。 酒店专业人士吴飒给记者算了另一笔账，“拿罗先生的例子来说，一年返24000元，那么一个月是2000元
9、，每天是66.66元。如果酒店的定价是在200元一个晚上，十个晚上就可支付给罗先生一个月的返利。如果酒店每天晚上都满客的话，当然就不会亏本，但是如果酒店经营不好呢？” 事实上，“利润越大、风险越高”的投资铁律在产权式酒店身上同样适用。房掌柜总经理张毅向记者介绍，在产权式酒店项目中，开发商和业主都要承担很大的风险。“即便酒店在经营的过程当中亏本，开发商还得按合同向小业主支付租金，而酒店经营状况则是开发商难以控制的；由于业主没有直接跟酒店管理公司签订协议，开发商就有可能轻易地将风险转移给业主。”房掌柜总经理张毅说。 真正的产权式酒店屈指可数 据悉，从2004年开始，就不断有开发商用产权式酒店或是公
10、寓酒店的这种广告来推广楼盘，但是，目前东莞的产权式酒店规模都不大且数量不多。在东莞从事地产工作十年之久的马小姐说：“产权式酒店还只是一个不算清晰的概念，真正做起来的也就建工的名门酒店，尚书银座也请了酒店管理公司进行管理，但只是部分房间做产权式酒店。因此，东莞的产权式酒店只能称泛产权式酒店。”产权式酒店在东莞一直没有旺起来的原因是多方面的。东莞市旅游局首席顾问丘曦认为，首要原因是目前东莞的产权式酒店的价格还是偏高。丘曦称，产权酒店的标价一般在20万元至40万元之间，首付至少也要在6万多元。对一般东莞市民来说，这个价格还是偏高了。 另外，丘曦认为，我国的节假日分布不均匀，相应的，产权式酒店消费的时
11、间分布也不均匀。旺季会人满为患，淡季却无人问津。因此产权式酒店的利润并不能在每个月都有稳定的保证，返还给业主的租金也就无法保证。 东莞的产权式酒店无法做大做强与发展商自身也有关系。丘曦表示，现在很多开发商是拿到土地后就立刻盲目跟进，对于酒店项目也是仓促上马。在前期宣传炒作以后，工程进度和后期配套服务就再也跟不上了，这也影响了业主的投资热情。 环境：东莞酒店竞争惨烈 有媒体曾经统计，东莞高星级酒店的投资回报比其他城市的同类酒店高15%甚至25%。另外，东莞的外向型经济环境聚集了大量的港台商人，他们是东莞酒店的主要消费群体。因此各路资本，包括房地产开发商都对东莞的酒店业虎视眈眈，在东莞的酒店业产业
12、集群中，仅民营资本投入就超过了250亿元。旅游饭店协会秘书长张淦钧也认为，在东莞，无论是高星级酒店还是商务酒店，又或者是经济型酒店，各类市场都已经比较饱和了，产权式酒店再想分一杯羹，难度不小。 不少产权式酒店以“居家”概念来推出，其配套设施很难与专业酒店相比，而大多数来东莞的商务客人，都有如洗衣或是电子商务等多方面需求，产权式酒店的功能很难满足这一部分客人的需求。然而，如果按照开发商承诺的每年8%至10%的回报，那么，产权式酒店的价格就不可能太低。在这样的情况下，产权式酒店的“性价比”根本就无法在市场竞争中胜出。 岔路：专业酒店还是出租房？ 据业内人士介绍，国外的产权式酒店从本质上讲是旅游产品
13、而非房地产产品。投资者买断的是旅店旅游设施在特定时间里的使用权，而我国的产权酒店则不仅要求投资者买断时段，还需要买断产权。 之所以会出现这样的差异，是因为国外产权酒店的开发者本身就是酒店经营者，而我国率先进入产权式酒店经营领域的却是房地产开发商。“但是酒店服务是一个综合体。在这一点上，开发商比较难以做到像传统的酒店经营者那样专业。”张淦钧说，“个人认为产权式酒店对消费目标人群的定位应该要更清晰，否则将在市场竞争中处于劣势。” 由此看来，产权式酒店未来的发展已经面临这一个岔口。产权式酒店在经营的专业性上可能比不上专门的酒店管理公司，但如果放弃专业性，就有可能使产权式酒店蜕变成普通的出租房，这对于
14、产权式酒店来说无疑是自贬身价，也无法保证投资者的收益。对此，一位产权式酒店的项目负责人对产权式酒店的前景还是充满信心，“相信产权式酒店或将会慢慢被人们接受，毕竟该投资项目的受益是巨大的，也不用投资者直接承担风险，更多的风险都是我们开发商来承担。” 策略：投资产权式酒店要谨慎对于有意投资产权式酒店的小投资者来说，应该如何规避风险呢？丘曦建议，在购买产权酒店的时候要特别关注开发商的实力。另外，“在投资上一定要有品牌意识，知名品牌的酒店管理公司信誉度会较高。”丘曦说，“只有在开发商经济实力雄厚的情况下，投资者才能保障自己。”丘曦还建议，投资者在决定对产权式酒店项目投资时，一定要考察酒店的定位、周边的
15、竞争，还要对它以后的经营状况做风险预测。丘曦认为国内外产权式酒店的投资者在投资理念上存在很大的区别，国外很多投资者只是将这种投资当作是自己的“辅菜”，自己旅游时当作酒店来用，平时则纯粹是为了避免房间空置的资源浪费，而将投资的房间作为客房委托给酒店管理公司进行管理，对于收益的多少并不计较；而国内包括东莞很多投资者却将对产权式酒店的投资当作一种“主食”。“这无疑降低了国内投资者承担风险的能力。”丘曦说。购房者请谨慎投资！产权式酒店并非“聚宝盆”欧阳近三个月来一直处于茶饭不思的状态。“这些年来自己挣的钱和父母攒的钱恍如打了水漂。” 收房不成赔钱不理 去年八月，欧阳同父母商量后拿出自己挣的和家里攒的35万元，购买了一套地处琴台大剧院旁某产权式酒店的一套公寓。“买这套房子的时候正是武汉房价加速上涨的几个月，几乎没有人会对后市产生任何怀疑。 今年八月，开发商承诺的交房时间已到，可楼盘现场却仍是一片工地景象。而开发商方面对此的解释是工程规划出现了一些变化，导致整个工期要往后顺延，而至于要到什么时候竣工交房却不能给出一个时间表。“我一眼就看出来整个楼盘已经事实上烂尾了，于是就向开发商提出了延误交房赔付违约金的要求。”欧阳从事法律行业工作已有几年，所以对合同纠纷还是有所了解，“开发商最开始是很客气的，也与我们业主签订了违约赔偿协议，部分要求退房的业主还签署了退还房款的
