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1、 第一章 总 论第一节 工程概况一、工程名称：吉安市XX房地产开发工程一期，B3地块二、建设单位：吉安市XX置业开展三、法人代表：四、建设地址：吉安市XX区，五、建设性质：新建六、建设规模 ：一期总建筑面积：88434m2，其中：住宅m2共385户、商业用房13518m2、 m2暂缓建、综合楼8610m2、会所1482m2、幼儿园483m2、地上车库7673m2、其它公建330 m2总配电房、公厕、垃圾中转站。七、建设期限：二年2005年10月2007年9月八、主要技术经济指标1、总征地面积：亩113657m2 m2已办证其中：一期工程用地面积：亩m22、一期总建筑面积：88434 m23、建
2、筑密度：2%4、容积率：1.655、绿地率：%6、一期9万元7 89、总投资利税率：48.53% 1011、净 12、总投资利润率：32.52% 13、盈亏平衡点：67.33%14、财务内部收益率：%Ic=15%15、财务净现值：万元0Ic=15%时 1617、贷款归还期：3年18第二节 可行性研究范围一、可行性研究依据1、?中华人民共和国城市规划法?2、建设部公布的?城市规划编制方法?及其?实施细那么?3、吉安市国民经济和社会开展“十五规划4、江西省规划实施技术导那么5、?城市道路交通规划设计标准?GB50220956、?城市居住区规划设计标准?GB50180937、?吉安市近期建设规划?2
3、00220058、?XX区分区规划?200020219、?吉安市XX规划方案?2005年5月10、国家计委公布的?建设工程评价方法与参数?11、国家公布的城市建设的其他相关规定及标准12、建设单位提供的有关资料13、建设单位可研咨询委托书二、可行性研究范围通过调查工程所在地的社会经济状况，房地产现状，市政根底设施现状及房地产市场分析预测，研究工程建设的必要性、可行性，研究该工程建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施方案，开展工程投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出工程可行性研究结论。三、可行性研究的结论开发建设吉安市XX工程工程可以到达下述目的：1、落实?吉安市近期建设规划?
4、20022005和?XX区分区规划?20002021，拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展的建设要求，整治和美化城市环境。2、为吉安市民提供一处良好的生活居住环境及购物场所。3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业时机，促进当地的经济开展和有利社会稳定。该工程财务上具有一定的抗风险能力。是一个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的工程，应大力支持，尽早组织实施。第二章 工程建设必要性与可行性第一节 工程背景一、吉安市概况吉安位于江西省中西部，赣江中游。从地势上看，属罗霄山脉中段，扼湖南、江西两省咽喉通道，地势极为险要。境内有自北向南纵贯的京九铁路、赣粤高速公路、105国道和
5、由东向西的319国道，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游兴旺省市，在江西省地理上占有特殊位置。 地理上，介于北纬255832至275750，东经11346至11556之间，全市长约218公里，东西宽约208公里，总面积为25271平方公里。以山地、丘陵为主，山地占全市面积的51%，平原与岗地约占23%，丘陵约占22%，水面约占4%。可概括为“七山半水两分田，半分道路和庄园。它的四周，东邻抚州市的乐安市，南连赣州市的兴国县、赣县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的樟树市及新余市、萍乡市接壤。市政府驻地吉州区距省会南
6、昌219公里，距首都北京，铁路里程为1805.6公里。吉安市辖吉州区、XX区、井冈山市和吉安、泰和、万安、遂川、永新、永丰、吉水、峡江、安福、新干10县，257个乡镇，3150个行政村，人口462万人。吉安市属中亚热带季风湿润气候，具有冬春阴冷，夏热秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，无霜期长等特点。吉安市多年平均降水量为1487毫米，多年平均气温为17.118.6。二、吉安市国民经济概况2000年撤地设市以来，吉安市提出了“做大吉安市，崛起银三角的开展设想，全市国民经济和社会开展取得了辉煌成就。工业生产持续保持较高增长，第二产业比重不断上升并成为牵引经济快速增长的主要动力，经济结构实现
7、二、三、一的转型，GDP中三大产业比例为30.1：37.5：32.4。经济运行质量不断提高。2004年全市财政总收入22.686亿元，比2003年增长24.5，创历史最高水平。近年来全市投资力度加大，投资总量增加。2004年全市全社会完成固定资产投资88.65亿元，比2003年增长39.74，一批根底设施建设等重点投资工程的开工、建成，不仅成为拉动当地经济较快增长的重要因素，更为吉安市今后开展奠定了良好的根底。吉安市通过营造良好的综合投资环境，拓宽了开放型经济的开展空间。目前，全市城乡居民生活总体到达小康水平，正逐步向全面建设小康社会迈进。2004年，全市城市居民年可支配收入达7031元，比2
8、003年增长7.14；农民年纯收入达2857元，比2003年增长22.66。城乡居民消费观念悄然变化，消费结构不断优化。作为江西省中部的政治、经济、文化中心，随着城市功能增强，城区规模扩张，经济辐射能力加强，促使城市建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康开展奠定了良好的根底；加之近几年吉安经济的快速开展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一局部中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高风格的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种平安、增值的投资方式。第二节 工程建设的必要性一是贯彻实
9、施?吉安市近期建设规划?20022005和?XX区分区规划?20002021，加快城市开展的需要。按照吉安市城市总体规划，“十一五期间要加快中心城市的建设，扩大城区范围，创立滨江花园城市，把吉安市中心城区建设成拥有50万人口的新型城市，形成“两江三岸的城市格局，积极融入全省中心城市群的建构和重塑，使河西、河东、河南在经济与社会的开展进程中互为依托、平衡开展；使吉安市区成为新的经济增长点，并向外辐射促进全市总体经济的开展。吉安市XX房地产开发工程的建设符合城市总体规划和近期规划要求；其建设将进一步改善城市景观，增强城市功能，拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展，扩张城市规模，美化环
10、境。二是拉动内需、落实市委一届十次全会提出的“一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越战略目标的需要。从吉安实际出发提出的“崛起三步曲，表达全市上下加快开展、争先进位的迫切愿望。在加速城市化进程中：“突出中心，做强两翼，提升县城，优化城镇。“突出中心，就是要突出做大做美吉安市中心城市，进一步加快中心城市的产业集聚和人口集聚，增强中心城市的集聚和辐射能力，按照“不求最大最好，但求风格独特的原那么，充分结合吉安市自然山水格局，建设依山就水、山环水绕的生态山水城市。按照“一市三区、两江三岸，一环三桥，五纵八横，山水环绕的组团式城市布局，加快中心城市重点工程的建设步伐，拓展中心城市规模是国民经济
11、开展的需要。按吉安市国民经济和社会开展“十五规划指标，国内生产总值增长10%左右，房地产工程的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的开展，促进居民消费。按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1.11.2亿元，能有效地促进吉安市的经济开展，同时还可以增加就业时机。三是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成局部，吉安市的经济飞速开展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅小区是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费
12、的追求。吉安市XX房地产开发工程的建设可促进XX区行政区周边的建设步伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升吉安市住宅的品位；同时，排水实行雨污分流、园区大面积绿化符合国家环保和可持续开展要求，表达了人与自然的和谐开展；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，表达人文关心，小区更舒适平安。2005年8月吉安市阳明大桥的落成贯穿，将有利工程的建设；工程的实施对集聚XX区行政中心人气将起到一定的促进作用，有利于周边土地的升值，推动吉安市房地产开发的蓬勃健康开展。四是吉安市房地产开发行业开展上质量、上水平的需要。“九五、“十五期间，吉安市房地产开发行业虽然开展较快，但与南昌及兴旺地区相比，无论在小区建设的
13、规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前吉安市城区配套齐全，环境优美，房型适当、上档次的花园式住宅小区尚且不多；市内的房地产开发企业管理水平，开发理念相对滞后。吉安市XX开发建设工程引进先进的开发理念和楼盘规划设计的先进思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式住宅小区，进而带动全市房地产行业和开发企业上质量、上水平。第三节 工程建设的可行性作为江西省中部政治经济、文化中心的吉安市，随着城市规模的扩张，城市功能日趋增强，经济辐射力得到进一步提高，促使城市建设步伐加快，品位提高，为吉安市的房地产开发事业健康开展奠定了良好的根底。加之近几年经济的快速开展，居民收入的不断增加详
14、见表2-1：吉安市“十五以来主要经济指标完成情况，消费观念的不断更新，造就了一批高要求的住房消费群体，随着吉安市城市化进程的加快详见表2-2：2021年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表，一期工程开发建设具有很好的市场前景。这些就是工程建设的社会和经济根底，是工程可行的最好条件。按照创立滨江花园城市，改善人民居住环境的要求，该工程开发建设，能使该区域环境与花园城市景观相匹配，到达促进市政建设、扩大城市规模、盘活城市土地资源的目的。因此，顺应要求，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的吉安市XX房地产开发建设工程，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是吉安市房地产开发事业开展上
15、档次上水平的必然趋势和要求。无论是滨江花园式现代城市的建设、还是适应住房消费的需要，建设吉安市XX房地产开发工程实属可行。吉安市XX房地产开发建设工程的建设客观上是可行的。吉安市“十五以来主要经济指标完成情况表21指 标单 位2000年2001年2002年2003年2004年“十五期末方案前四年年均增幅%GDP亿元240财政总收入亿元规模以上工业增加值亿元全社会固定资产投资亿元75100农民人均纯收入元210621642245233028572955792城镇居民可支配收入元47045076605665297031692010572021年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表 表22城市名称2004年城镇化率%比上年预计提高百分点预测2021年
