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1、精选优质文档-倾情为你奉上郑州写字楼市场调研一、郑州写字楼发展史郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期：市场萌芽期（1997年以前） 这个时期以民房或单位公房为主，如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。主要特点为：写字楼均集中分布在金水区，主要经营方式为租赁经营；规模小；设备简陋；物业管理水平低下；户型单一。市场探索期（1997年2000年） 郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业。主要特点为：以高层建筑为主，
2、将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素；经营方式以租赁为主；建筑结构可灵活分割，智能化水平和物业管理水平有所提升。市场过渡期（2000年2004年） 这个时期，形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场。如融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园、未来花园、天下城、锦绣正弘国际公寓等商务及商住两用物业。主要特点为：房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，一些诸如SOHO类的商住楼雨后春笋般地投放市场，购房自用办公或投资需求旺盛，整个写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化，投资需求快速增长，户型设计、相关配套更加科学、齐全。市场发展期（20
3、05年-2008年） 这个时期是写字楼市场发展的专业契合阶段。随着商住楼办公的投入使用，诸多问题也日益显现，影响到部分企业的形象和品牌，人们的办公观念理性回归，认为真正的纯写字楼才是办公的最佳场所，也是商务的理想境界。此时以信息大厦、联合中心、顺弛第一国际、绿地世纪峰会等为代表的纯写字楼应运而生，主要的特点为：写字楼项目集中放量，造成供应激增，写字楼分布区域分散，临街临路单体楼再次冲击市场，专业写字楼的实力型客户集中，长期办公稳定性强，写字楼专业配置进一步提升并逐步与国际接轨。市场稳定及调控期（2009年至今） 郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进。第一代写字楼仅仅只能满足于基本功能。第
4、二代写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。代表有：绿地千玺、升龙金中杯、兴达国贸、绿地中央广场等5A级写字楼。 主要特点：市场供应多为5A级写字楼，主要供应集
5、中郑东新区与新东站。二、郑州写字楼市场情况（一）郑州写字楼现状在房地产开发的四大产品(住宅、商铺、写字楼、厂房)中,写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济发展水平及走势。购买(或租用)写字楼的客户群最为理性,写字楼开发的利润较高,但同时风险也较大。 郑州作为河南省省会，是全国重要的交通枢纽和商贸城市，商业经济十分活跃。伴随着郑东新区的开发以及中部崛起战略的实施，一批外地企业开始进驻郑州市场，这将为郑州市的产业升级乃至写字楼的专业化发展注入新的动力。但是，作为内陆二线城市，郑州的经济发展依然相对滞后，第三产业在国民经济中的比重依然相对较低，这就制约了郑州写字楼尤其是高端写字楼的需求市场
6、。在国内一线城市，写字楼分SOHO（生活化办公室）、SVO（服务式写字楼）、SVA（服务式公寓）、纯写字楼等多种形态，市场成熟且产品非常细化。但在郑州，写字楼市场基本上还处于培育成长阶段，商住楼长期活跃在郑州的写字楼市场。随着房地产市场的快速发展，大批的SOHO、商住两用等形式的办公楼出现，近两三年来，商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念在楼市中异军突起。在经历了一定时期的发展后，郑州写字楼出现了多种发展形态，写字楼市场形成以专业写字楼、商住两用为主体，其他形态为辅的多形式格局。鉴于郑州的经济发展水平，在今后相当一段时间里，商住楼仍然会存在于郑州市场。
7、但是随着郑东新区、高新技术开发区及经济技术开发区等新产业集聚区的建设与发展，今后的时间里，郑州写字楼市场会继续拓宽专业写字楼的领域，无论从数量还是质量上都会进一步突破，借鉴国内、国际一流写字楼成功案例的经验，逐步增加专业写字楼的市场份额，今后高规格、高标准的写字楼也为郑州写字楼市场朝着专业化领域开拓助力。（二）郑州写字楼分布情况郑州写字楼市场从萌芽发展到现在，完成了较为广泛的市场覆盖，写字楼的市场发展趋势伴随着郑州城市发展的脚步逐步向外辐射，从萌芽时期的二七、中原、管城、金水等郑州市本级区域，到后来高新技术开发区、经济技术开发区及郑东新区的规划建设，写字楼市场迅速进入一个高速发展的阶段，由下图
8、的郑东新区194套写字楼几乎逼近金水区可以看出，郑东新区从2002年建立至今经历十年的发展，如今已形成规模。郑州写字楼总体分布示意图随着郑州市经济的快速发展，这几年郑州市的写字楼市场供应量及需求量大幅增加，写字楼市场比较活跃。目前写字楼市场以中档物业为主。但是受地域、经济、政策的影响下，写字楼形成了区域特征明显的多中心板块分布态势。由上图划分郑州写字楼片区，可以划为六个部分：中原区，12套；二七区，19套；管城区，82套；金水区，201套；郑东新区，194套；高新、经开区，20套。其中金水区和郑东新区总计395套写字楼占了整个郑州市场的四分之三，因此，两区的市场形势直接影响了整个郑州市场。三、
9、市场运行情况（一）非住宅（写字楼）投放量趋势一般来讲，非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等，其中写字楼包含在办公用房中。考虑非住宅市场在整个房地产市场中所占比不高，写字楼部分又占了相当大一部分，因此在分析写字楼市场运行情况时用非住宅市场运行的趋势及状况类比写字楼市场。2011年9月-2012年9月郑州市区投放量月份总体投放量（万）住宅投放量（万）非住宅投放量（万）非住宅所占比（%）2011年9月10980.5328.4626.11%2011年10月44.8821.5623.2251.74%2011年11月105.7567.6938.0635.99%2011
10、年12月47.5226.5720.9444.07%2012年1月37.4533.294.1611.11%2012年2月10.369.460.918.78%2012年3月53.4341.0612.3723.15%2012年4月124107.1816.8213.56%2012年5月157.05133.8723.1814.76%2012年6月112.3690.1422.2219.78%2012年7月73.3943.9629.4340.10%2012年8月116.1594.821.3518.38%2012年9月122.4236.7385.6970.00%总计1113.76786.84326.8129.
11、34%由表中投放量的数据可以看出，近一年时间郑州市区总体投放量为1113.76万，其中非住宅市场投放量为326.81万，占比29.34%，且每个月份的占比波动较大。2011年9月-2012年9月郑州市区住宅、非住宅投放量百分比堆积面积图上图为一年内郑州市区住宅和非住宅百分比堆积面积图，表示从2011年9月到2012年9月每个月份住宅市场投放量和非住宅市场投放量之间的比例关系，即在当月总体投放量中的比重。2012年之前的几个月非住宅市场投放比例较高，最高时住宅投放量和非住宅投放量各占一半；今年上半年非住宅市场投放力度下降，维持在20%左右的水平；下半年开始，非住宅市场投放量开始迅猛上升，如9月份
12、非住宅投放量环比上涨三倍，占比一度高达到70%，非住宅市场的投资热度远超住宅市场。（二）非住宅市场库存积压明显，去库存压力大总的来看，下半年以来，非住宅市场投放量开始大幅攀升，占当月投放量比重不断提高，一方面反映了国家对于住宅市场调控政策较为严厉，购买群体的购买意愿受国家政策影响较大，之前房产商对于郑州非住宅市场走势的研判良好纷纷拿地，经过8-10个月的建设期现在投放市场，导致近期非住宅市场投放量增多；另一方面投放量的持续增多并没有被市场所消化，9月份住宅卖了9089套，非住宅只卖了811套，与之前相比较为平淡，导致库存进一步增多。有数据显示，截至9月底，非住宅累计可售面积已达410.24万平
13、方米，同比增长71.58%，较6月底增长32.57%，创下历史最高值，占到商品房累计可售面积的53.08%，库存首次超过商品住房。河南省业商会秘书长赵进京认为，若按今年前9个月非住宅的月销量均值计算，目前市区的非住宅累计可售面积可销售44.5个月，库存压力很大。换句话说，现在非住宅的市场库存，足够在郑州卖四年，“从商会监测的情况看，非住宅在郑州的库存量，主要是写字楼，商铺的销售情况还不错”。如何消化这么高的库存量，是如今摆在房产商面前亟待解决的问题。（三）非住宅（写字楼）市场销售情况观察7、8、9三月份的数据图，在三个月非住宅销售均价节节下降的同时，销售面积却不断攀升，虽上涨幅度不大，却在整个
14、商品房市场销量下滑的情况下逆市扬帆，体现了房产商在非住宅市场中实行“以价换量”策略力度之大。今年以来（除去1、2月份春节），非住宅市场销量平缓增长，但较去年后期相比还相差较大，因此，今年以来非住宅销售平缓的现象缓解不了库存高企的危机。例如今年9月份的销售量为13.72万，同期市场投放量为85.69万，差值为71.97万，这样9月一个月郑州非住宅市场的库存量就增加了71.97万。（四）非住宅（写字楼）市场是否饱和价跌量涨市场是否饱和饱和引起恐慌政策待定房产商实行“以价换量”政府出台政策“去库存”目的：去库存市场恢复稳定非饱和状态遵循市场供求规律四、市场调研计划安排调研日期：11月1号调研区域：郑
15、州市本级调研对象：区域楼盘地址售价建筑面积（平方米）开发商二七升龙国际中心金茂广场二七大学路与淮河路交叉口南200米800080000郑州尚锦房地产开发有限公司二七升龙联合广场二七区大学路与淮河路交叉口南200米700031807郑州尚锦地产二七鼎盛时代二七区航海路与大学路交汇处西500米路南960026382河南鼎盛置业有限公司中原区升龙金中环中原区陇海路与桐柏路交汇处东南角9500郑州元龙房地产开发有限公司中原区万隆广场中原中原路与华山路交汇处向西600米路北5800河南万隆方正置业有限公司中原区西元国际广场中原区建设西路与秦岭路交汇处8700河南西元置业有限公司管城区正商国际广场管城航海路与未来路交叉口向西300米路南11500河南正商置业有限公司管城区兴达国贸管城紫荆山路与东西大街交汇处向北50米13000郑州日月潭房地产开发有限公司金水区郑
