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2、，条例明确规定了业主委员会的十大职责：（1）召开业主大会，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）协调业主之间、业主与物业管理企业之间的关系；（4）督促业主履行业主公约、交纳物业服务费用和专项维修资金，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（5）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼；（6）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理；（7）审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、公共设施设备的报告；（8）就全体业主共有的房产，办理登记手续；（9）定期公布财务收支
3、情况；（10）业主大会赋予的其他职责。 其中“根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼”的规定，解决了业主委员会的法律地位问题，明确了业主委员仅是业主大会的执行机构，职权来源于业主大会的授权，避免业主委员会滥用诉权而给业主们带来的诉讼风险；同时也明确了业主委员会的法律责任应由全体业主承担。其次，条例规定，经过业主大会通过的业主委员会章程，应就业主委员会议事规则、委员的权利和义务、印章使用和管理办法、相关档案的建立和保管办法等事项作出规定。条例还规定，业主大会可以从业主中选举产生3至5人的业主监督委员会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业主委员会的监督权。业主委员会规章
4、可以约束业主委员会职权的行使，使业主委员会行使职权有章可依，有据可查。同时，建立业主监督机构，由业主监督业主委员会行使职权，及时发现和纠正业主委员会不当的行为，使业主委员会规章不至于成为摆设。第三，条例还进一步规定了的业主大会召开的条件、程序步骤以及首次业主大会投票权数计算方式等等，很好地解决了当前社会存在的业主大会召开程序不规范、程序不统一、计票方式不合理等问题，并明确业主大会召开过程的监督机构。 二、明确物业管理区域内附属设施的权属问题。 条例规定以下附属设施设备权属归全体业主：物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房，建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施
5、设备；物业管理区域内按照规划配建的公共绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。除此规定之外的地下室、底层架空层等配套设施和共用部位的权属在购房合同中没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。该条规定明确了物业管理区域内共用部位权属归属问题，明确了物业配套设施归全体业主所有，并对地下室和底层架空层的权属也作了明确规定。该条规定解决了实际生活中物业管理企业或建设单位将地下室、底层架空层出卖、出租而产生的纠纷，这一规定也与我国正在制定的物权法立法方向相一致，具有前瞻性。对于公共场地停车费问题，条例规定：车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对物业管理区域
6、内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业管理企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。物业管理企业按照有关规定对车辆停放收取管理费的，参照价格主管部门的规定执行。以往公共场地停车费由物业管理企业收取，归物业管理企业支配。而条例出台后将改变这一作法，条例明确了公共场地停车费归全体业主共有，并由业主大会决定公共场地停车费是否要收取？收多少？怎么使用停车费？而物业管理企业则根据其管理权限收取停车管理费。三、规范专项维修资金。 条例规定：业主交纳的专项维修资金，在业主大会成立前，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其委托的单位代管，法定孳
7、息归业主所有；业主大会成立后，专项维修资金的代管由业主大会决定。条例明确了专项维修资金归全体业主所有，并由成立后的业主大会决定将由谁代管专项维修资金，可以是业主委员会，也可以是物业管理企业。同时条例规定了动用专项维修资金应当具备三项条件：（1）物业共用部位设施设备保修期已满；（2）物业项目符合专项维修资金使用范围；（3）法律、法规或者业主大会规定的其他条件。同时还规定了专项维修资金使用申请审批程序。这些规定规范了专项维修资金的使用条件和审批程序，防止出现物业管理企业滥用专项维修资金，使专项维修资金能够真正做到专款专用。 四、规范物业收费问题。 条例规定：物业收费实行政府指导价和市场调节价两种收
8、费方式，收费实行明码标价，物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据的标准等有关事项。该规定使物业管理企业收费有标准可依，收费透明、公开。同时，条例还规定：供水、供电、供气、通讯等相关收费部门不得强制物业管理企业代收以上费用，也不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业管理企业接受委托代收以上费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。该规定明确了物业管理企业没有代收水、电、通讯等费用的义务，供水、供电等部门不得强制物业管理企业代收，并不得因拒绝代收而停水、停电、停止提供服务。同时，明确物业管理企
9、业帮助供水、供电等部门代收费用可以收取手续费。一、业主大会的筹备和启动 福建省物业管理条例（以下简称条例）第六条第三款规定：“一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积拿到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。”另，第九条规定：“物业管理区域符合本条例第六条第三款规定条件的，建设单位应当在三十日内向县（市、区）人民政府房地产行政管理主管部门提出成立业主大会的报告，并提交业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位为提交书面报告或者建设单位已不存在的，业主可以以书面形式县（市、区）人民政府房地产行政管理主管部门提
10、出成立业主大会的请求。”本条立法的主要原因是：在许多物业管理区域内普遍存在很难启动业主大会的现象。主要问题有三个方面：一是，有的建设单位出于自身的某种利益，不愿意启动业主大会；二是，有的钱其物业管理做得不错，业主对启动业主大会并不在意；三是，业主自身素质问题。因此，条例作了上述规定，以明确了建设单位此方面的义务；并且，当建设单位缺位或怠于履行职责时，赋予任一业主以书面形式向县（市、区）人民政府房地产行政管理主管部门提出成立业主大会的权利。同时，条例进一步规定，县(市、区)人民政府房地产行政管理主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面请求之日起三十日内，应当会同乡（镇）人民政府或城市街道办事
11、处组织成立业主大会筹备组，并确定筹备组的召集人。筹备组由业主代表、居民委员会（或社区居民委员会）代表五至十一人组成，可以邀请建设单位参加。业主代表由业主推荐产生，所占比例应当不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单。为了保障该条款的贯彻执行，条例第五十五条规定：“违反本条例第九条规定，建设单位未在规定期限内提出书面报告和相关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政管理主管部门责令限期改正；拒不改正的，对建设单位予以通报批评，并处以三千元以上三万元以下的罚款。” 由此可见，条例从根本上解决了启动业主大会难的问题。在这里，有一个业主身份的界定值得注意
12、，一是物业买受人；二是在法律上形成共有关系的共有人；三是具备同住关系。福建省建设厅关于加强业主大会制度建设的若干意见（闽建房200695号）规定：“夫妻、兄弟姐妹、父母子女等亲属享有共有权利的，在物业管理中也可确认具有业主身份。”可见，有的地方将没有形成法律上共有关系的父子、妇女当作业主看待，甚至被当选为业主委员会主任、委员。这种现象不解决，势必影响条例的正确实施。 二、首次业主大会的投票权数 条例第十二条规定：“业主在首次业主大会会议上的投票权数，可以按照以下方式确定：（一）以住宅桃树街和建筑面积确定；（二）以住宅套数地套计一个投票权数确定；（三）以建筑面积一平方米计一个投票权数确定。以住宅
13、套数结合建筑面确定投票权数的，具体按照以下标准计算：（一）住宅物业一套计二十个投票权数，建筑面不足一百二十平方米的按一套计算，超过一百二十平方米的没满十平方米增加一个投票权数，不足十平方米的部分不计算，但未售物业部分的投票权数不得超过总投票权数的百分之三十；（二）非住宅物业建筑面积没满一百平方米的部分计算二十个投票权数，建筑面积不足一百平方米计算，超过一百平方米的没满十平方米增加一个投票权数，不足十平方米的不计算。物业建筑面积以房屋所有权证或其他能证明其权属地合法有效文件为依据确定。”该条立法原因有：一、国务院出台的物业管理条例中并没有详细规定投票如何确定，仅规定首次业主大会投票权数根据业主拥有的物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，并授权省、自治区、直辖市制定具体办法。二、根据国务院出台的物业管理条例规定，全国各地对确定首次业主大会投票权数的规定各不相同，有的按平方米计算、有的按套计算、有的按户计算。因此，就投票权数的确定产生了不少纠纷。福建省在条例未出台前，省政府（2003）15号文件规定首次业主投票权数按平方米计算，每个平方米计算一个投
