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1、锦江半岛2023年度营销计划2023房地产市场估析：房地产行业背景宏观调控下的房市：自密集的宏观调控政策出台，房地产市场在5、6、7月以价换量的的势头下开始成交量大增，又从8月开始成交量开始震荡在停滞在下半年，也在媒体的“助力”下，大环境的市场在成交量然后慢慢萎缩，房价的优惠幅度加强活动开始屡屡出现在媒体广告中，所有的拟定的、隐性的刚需消费人群被全面的海量信息包围，二线、三线城市房地产市场的楼盘出现大幅度的价格战。行业苦行下的楼市：仍存有购买能力和刚需的客群也在开发商的降价和力度加强的促销下，从一开始的“持币观望，还没到底”的理念，慢慢的理性接受这个市场。从理论上最坏的时机正在过去，此后将会维
2、持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。稳健的刚需客户群也在开发商的以价格、品质、配套、服务的理念下市场的信心慢慢的恢复了。在这几年的整个市场的震荡和盘整慢慢结束，整个市场的格局也会得到很大的改变，整个市场的格局会以大品牌、大理念、大服务、大口碑的品牌公司和知名公司慢慢会占领这个市场的份额。个人估计：形势将会向大公司一面倒方面发展，但有待时间考验。需求分析:行业上升期。地产行业还是稳步看好，重要取决于市场的资金富余限度。重要的政府政策以及银行宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展，但是暴利时代以及过去，黄金2023后将来会迎来白银2023，但是随着市场的发展消费者将会对楼盘注重品牌、品质、口碑
3、、以及价格，才是将来客户的选择模式。为此，我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测，并拟定预案；（悲观部分，另做阐述）第一部分：销售部署一、 2023年度存量解读依照公司的销售规定，结合目前经济环境与楼市近况，锦江半岛在2023年度重要面临残酷的市场环境与项目操作模式错误的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完毕将变得更加困难。目前剩余商品房住宅情况公寓楼住宅剩余 207套 合计面积：29700.58左右 均价：8折7500元左右 共计：2.22亿左右 均价：8.5折7900左右 共计：2.35亿左右 均价7.5折7000左右 共计：2亿左右(以此为推广价格）二、2023年度目的
4、解读2023年度要完毕销售任务指标必须具有2个条件：（以下意见需要提倡7.5折的价格支撑来完毕）1、前提：2023年度市场能迅速回暖，项目及房产政策有利好消息，让市场看到希望与信心销售将有望突破。2、考虑到目前市场前提未能具有的情况下，需要靠大量投入广告成本来进行推广。建议在2023年度广告推广销量占40%，在运用目前现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售，非常乐观的估计，如能完毕总体量的30%，在上门客户占30%。结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大限度上取决于2023年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对2023年度的营销任务做如下大体安排：按完毕可销售住宅总量的12
5、5-140平方占有总量70%作为销售最底值控制，即住宅145套，在145套的基础上完毕70%共计100套总销售金额1亿（非回款量），争取在此基础上突破，顶层跃层34套除外，不在我销售方案以内。营销周期起止时间销售目的累计套数完毕销售额第一阶段：该阶段为传统淡季2023年1月-2023年3月88800万RBM第二阶段：大环境形式是否转暖，该阶段将初见端倪2023年4月2023年7月 40404000万RBM第三阶段：传统的购房旺季2023年8月2023年10月 39373700万RBM第四阶段：年终回乡人员 2023年11月2023年12月 15151500万RBM累计一年100%100RBM
6、各计划销售任务分解与物业销售安排：销售任务10套销售任务4套销售任务2套销售任务2套2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 销售任务10套销售任务10套销售任务10套2023年5月 2023年6月 2023年7月销售任务13套销售任务12套销售任务12套2023年8月 2023年9月 2023年10月销售任务8套销售任务7套2023年11月 2023年12月第二部分：营销阶段划分及推广费用分派 常规房地产广告投入占销售额的1.5%2%，依据公司制定的计划另做计划暂时按照1%来计算。 根据项目特性和工程进度，本项目的营销阶段、工作周期及推广费用安排如下：营销阶段时间段销售
7、比例营销费用分派比例费用金额（万元）延续、蓄势期2023.1 -2023.38%30%6021号小高层开盘期2023.4 -2023.740%30%60强销期2023.8 -2023.1037%20%40收尾期2023.11-2023.121520%40总计100%100%200万各阶段工作事项第一阶段：延续、蓄势期实行时间：2023年1月-2023年3月 由于该阶段正好跨越春节，春节过后为传统的销售淡季，因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套的完善，同时运用宣传增强市场对项目的信心。考虑到口碑传播在目前该区域内的重要作用，建议迅速建立起来老客户营销机制。在产品上销售上，除了继续消化原由的
8、客户以外。建议对项目部分实行销控，锁定21号楼不予以销售，缩小市场供应量，从而规避目前市场觉得我司项目严重滞销、大量退房的判断。同时为下阶段小高层的上市打下基础。时间工作事项工作重点工作目的问题应对2023年1公交车的配套拟定广告主基调拟定项目配套工作完善的宣传，回乡客群的宣传运用年终的回乡的客群，做好广告营销本月工作事项中不可控因素由于售楼部装修时间不拟定开盘和蓄客出现了问题，也许要推迟到2月份进行，其他照常推动。路牌、道旗广告的拟定回乡客群方案的实行项目宣传物料的拟定其他配套方案的实行售楼处的重新布置项目现房的软文投放2023年2月售楼处人员形象包装做好客户回访，继续推动住宅楼营销，同时开
9、始21号楼推出的铺垫该阶段为传统淡季，因此重要减少广告投入，进行内部调整及下阶段推广方案拟定暂无公车广告的投放结合特定客群的DM营销开展同主流二手中介的合作开始贯彻网站广告2023年3月针对植树节的活动营销为后来的开盘做蓄客和客户需求价格的确认和口碑的传播看市场大环境导向暂无针对该事件营销，软文的投放结合教师及医护客群展开特定客群营销第二阶段：小高层开盘期实行时间：2023年4月-2023年7月该阶段为21号小高层的推出阶段，在营销上重点考虑结合项目的进度的活动营销，同时运用各个节点及事件的事件营销。在宣传推广上该阶段与上一阶段均是广告投入的密集期。为达成对乡镇客群的有效覆盖，作好各个重点乡镇
10、的公益性活动宣传。在项目的推出的同时建议推出一些顶低的特价优惠户型来吸引一些特定客户群。同时也有助于楼盘的走量。时间工作事项工作重点工作目的问题应对2023年4月网站广告启用21号小高层的推出形成强大媒体攻势，吸引市场关注，形成焦点由于本项目淡季入市，也许面临客户不多的问题，应对的方式重要是分析媒体投放效果和客户关注及顾虑点，调整推广渠道和推广方向21号小高层的推出各种硬广广告投放现场活动五一促销方案的拟定客户追踪、关系维护软文的报道及宣传2023年5月五一促销方案的实行客户接待及消化，同时对该阶段评估整体经济形式的走向及趋势，依据评估结果对下一阶段的工作展开部署针对老客户的联谊活动客户追踪、
11、关系维护媒体投放客户问答更新6月份6.1的活动营销方案拟定对房地产各项数据进行记录分析2023年6月2023年7月6.1营销方案的实行老客户维护促成优质客户成交6.1方案的软文报道项目现场活动第三阶段：强销期实行时间：2023年8月-2023年10月该阶段为项目的重要销售期，也是传统的销售旺季，第二阶段的广告宣传重要以“面”为主，在面覆盖的基础上，该阶段在宣传建议以“点”为主，重点考虑特定客群的营销工作，同时充足做好老客户营销工作。在媒体的投放上重点以路牌广告为主，辅助软文宣传，提高项目暴光度，同时以DM单作为特定客群的宣传媒介。时间工作事项工作重点工作目的问题应对2023年8月2023年10
12、月传统的旺季老客户转化继续消化客户也许出现的问题：老客户基本消化完毕，而新客户数量局限性。应对措施：适时监控，及时调整媒体投放力度媒体投放配合教师节的特定客群营销配合十一的项目宣传结合DM、路牌广告进行推广运用房展会派DM形式结合中秋节，开展老客户营销活动各重要乡镇路牌的更进或者更换软文宣传的更进第四阶段：续销期实行时间：2023年7月-2023年11月该阶段重要工作做好项目的去化，充足运用客户资源。同时针对剩余的均为大户型，建议对剩余部分进行客群深度细分，结合不同客群，做出针对性的应销方案。在宣传上还是重要以前期的广告媒体为铺垫，结合DM及项目活动宣传来进行。时间工作事项工作重点工作目的问题
13、应对2023年11月2023年12月客户接待与维护结合年终宣传，媒体组合投放去化剩余单元通过两轮的筛选，余下的为一些多为大户型及价格高的单元，因此这阶段客群的再度细分就变的很重要。可以针对不同的客户类型，灵活设立优惠措施。特定客群的宣传媒体投放（DM为主）结合老客户新年拜年活动，进行事件营销开展“锦江半岛”迎新活动媒体投放（DM为主）针对回乡客户开展项目营销 第三部分：营销管理及策略一、销售计划管理预警指标结合第二部分中的各计划销售任务分解与项目销售安排作为月度销售计划完毕限度指标，可以用完毕限度预警，也可以用连续不能完毕计划的月份数预警。连续两个月没有完毕月度计划可作为低度预警；连续三个月没
14、有完毕月度计划作为中度预警；连续四个月没有完毕月度计划作为高度预警。l 相应对策进一步检讨计划目的和相应的措施，加强对销售计划执行的监督力度。连续两个月没有完毕月度销售计划，需要具体分析没有完毕计划的外部和内部因素，解决影响销售计划完毕的内部问题以适应外部环境的变化。l建立营销体系监控 对每月阶段销售量进行监控消费者群的跟踪分析：定位是否准确、变化对广告效果，涉及效果、认知率、来访客户量进行监控 对广告创意、广告题材的反映进行监控对价格进行监控，分析消费者价格评价反映对市场走势进行分析 对户型的接受限度二、 价格策略2023年度物业开盘安排，年初物业重要以25号楼为主，现房，同时开始21号小高层的预热；到接近5月份时重要开始推广21号小高层，建议销售价格以目前现状要做下浮优惠为基础，然后逐步走高的定价策略。三、 项
