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1、蚌埠住宅市场深度分析1.总体发展情况及特征2002年蚌埠市房地产总开发量为138.66万平方米，住宅为114.75万平方米，其中别墅及高档公寓开发22330平方米。房地产发展逐步走向成熟，城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的发展势头最猛。住宅市场快速发展，住宅需求和开发都呈稳步上升，房地产发展势头好。1.1蚌埠市房地产总体概况1.1.198年是蚌埠房地产业的转折点从蚌埠1991年至2002年销售给个人的住宅面积趋势图可以看出，蚌埠在1998年之前与98年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，说明在1998年之前一直处于计划经济下的分房阶段，1998年房改制度出现效果，房地产业进入快速发展阶段
2、。1.1.2住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓，如上图所示。1.1.3房地产开发量和销售量较低蚌埠作为一个地级市，房地产年开发量仅为100万平方米左右，而商品房实际销售面积也仅不足五十万平方米。与同规模级别的其他相对发达城市相比，差距很大。在一定程度上说明蚌埠的市场容量较小，对住宅的消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言，是一个考验。2000年住宅市场统计如下表：项目全市（市区、怀远、五河、固镇）市区（东区、中区、西区、郊区）商品房实际销售面积M2443937362752住宅M2388244327903商品房预售面积M277
3、19274228住宅M26793065290商品房空置面积M24352227102住宅M22590810178商品房实际销售额万元5834449241住宅万元44906403391.2蚌埠市旧城市改造及二手房市场分析1.2.1二手房交易量高于新建商品房根据蚌埠市房地产交易市场2003年1-9月份交易量信息显示蚌埠市2003年1-9月份新建住宅商品房交易量为11.44万M2，而二手房交易量为16.51 类别项目合计新建商品房存量房（二手房）住宅非住宅住宅非住宅宗数（户）816312912192637161成交面积（万M2）110.8711.443.2616.511.21成交金额（万元）75300
4、138009672.03132002433.27万M2，比新建住宅商品房高出5万多平方，可见蚌埠的二手房市场活跃。1.2.2城市拆迁激活二手市场，带动一手市场蚌埠的旧城改造力度继续加大，对棚户区改造继续加快，同时在2003年蚌埠的旧城改造全面铺开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的发展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。1.2.3政策的干预，促进了经济适用房的介入蚌埠市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场，另一方面使市民住房成了问题，因此，政府通过政策干涉，促进了经济适用房和廉租房的介入，使得有望扩容的消费市场变化不明显。1.3蚌埠近期楼市分布情况蚌埠市行政区域分为四区三县
5、，但房地产发展则主要集中于东区和中区，西区和郊区占有比例较小。三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局，并逐步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。但由于各个区域的市场基础，城建发展，经济水平，消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。1.4市场分析楼盘档次中低档次中高档盘均价（元/米2）1200-17001700-3000、6000物业形态以多层为主、极少量的联排别墅和小高层主力户型二室二厅75-95米2、三室二厅115-175米2消费群体较集中，主要以中高收入阶层为主楼盘数量40个左右项目规模规模较小，一般在50亩左右1.4.1住宅总体
6、价格分析研究（1）蚌埠市住宅销售价格走势（1990年-2002年）从蚌埠市房地产发展历史看，在99年前后蚌埠的房价波动较大，1996年有明显的起伏，而进入21世纪后，住宅价格发展较为稳定，缓步上升，主要原因是房地产在全国相对成熟，蚌埠的房地产发展也逐步进入“状态”。蚌埠市在安徽省经济发展地位的变化也成为住宅价格变化的原因之一。1996年，随着京九铁路线的开通，使得临近蚌埠的阜阳市一跃成为安徽省又一个重要的铁路枢纽城市，这样，蚌埠不再是安徽省唯一的铁路枢纽。安徽省的这种单一交通枢纽向多极的转变，改变了蚌埠过去的交通条件方面的优越地位，其经济也受到了很大的威胁，逐步走下坡路了，而房地产的价格似乎也
7、同时受到了波击，出现了波动。（2）不同建筑类型房价研究：n多层与小高层平均差价500多元经过细分，蚌埠市中心城区目前多层住宅均价为1700元/M2，而小高层的均价为2200元，每平方的差价在500多元。蚌埠市目前没有高层住宅，以多层为主，在地价较高、居住较集中的中心地区有部分小高层。n别墅价格2000-5000元目前，国内对于“别墅”的界定比较“宽容”，通常依据建筑类型就可以给予确认，而对于各项景观条件并不苛求。而蚌埠市的别墅开发量很少，只是零星开发，没有纯别墅项目，且价格差异很大，如“一品黄山苑”的别墅价格在2200元/米2，而地段环境较好的别墅售价在5000-7000元/米2。（3）房价上
8、涨原因分析n产品品质提高房子不仅面积在“增肥”、“绿化面积也增加了许多”、“配套比以前更加齐全了”、“物管虽然还不完全满意，比以前也专业全面”房子涨价的另一个原因是：房子精雕细琢了，绿化、配套等逐步提升。这些变化是近年来房地产业的变化，同时也是蚌埠楼市质量提高的标志。n建筑类型变化其中除了由于开发的建筑类型中，小高层和别墅类中高档产品切入市场，抬升了整个楼市的平均价格，也增加与之共同开发产品的附加值。这是影响蚌埠房价上涨的原因之一。n外来开发商的推动外来开发商进入蚌埠市场，带来了全新的开发理念和优质的产品，有力的推动了蚌埠房地产市场的发展。例如，由浙江康恒开发的“沁雅花园”楼盘品质相对较好，价
9、格定位过高，使得周边地段以及整个蚌埠的住宅市场价格受其影响相应提高。形成了一个价格上的跳跃。n投资成本的增加产品质量提升的同时意味着投资增加，建筑材料在不断推陈出新的同时质量也“更上一层楼”，更好的基础设施，更好的环境、配套、服务，项目素质全面提升，投资成本也随之上升。1.4.2楼盘调研究分析（1）蚌埠市商品住宅销售面积及销售额走势（1996年-2002年） 从蚌埠市住宅销售面积和销售总额趋势看，蚌埠的住宅销售整体呈上升趋势，虽然总量不大，但却稳步发展。（2）蚌埠市楼盘汇集根据蚌埠市楼盘分布、影响力和规模对蚌埠楼市进行排序：楼盘建筑面积M2备注楼盘规模备注东区5新世纪广场90000高层1龙湖香
10、都1800006光彩大市场15000002新新家园1200007余庆苑83000小高层3东方明珠1000008新新苑96004世纪家园640009康庄生活小区旧项目别墅5和顺家园6800010天奥房产73766东城家园名仕苑4400011张公山北村910007生活家30000西区、郊区8皖北民族大市场750001新怡绿洲9清华园600002阳光水岸10天祥家园370003朝阳嘉园11和顺家园180004高科花园12金城花园180005新苑小区13祥如家园250006穗丰苑14亨通花园290007一品黄山苑15交通花园90008天地人花园16金康园85009长青小区17阳光新城365010淮上小
11、区一期18宏业路七区3740备注：表示有少量别墅：表示有少量小高层其中“新世纪广场”为商场和宾馆，上部为住宅。中区1沁雅花园3000002南北米亚花园1100003中心花园630004工农家园120000总结：总体特征：户型大、规模小、品质低、别墅少蚌埠市市区项目相对集中，由于地域范围较小，房地产发展较慢，楼盘相对较少。楼盘以多层住宅、公寓楼、纯居住楼为主，辅以个别小高层，规模及体量较小，占地超过5万平方米的较少，但一般户型较大，而且市场趋向于跃层和多厅。目前，蚌埠整体楼盘的品质不是太高，就建筑风格而言，以现代主义风格为主流，欧美风格极少，而一般低档楼盘则以混合型为主，色调搭配呆板，暖色为主，
12、虽然符合了北方气候特点，但在视觉观感上极其乏味。别墅的开发量极少，只有“龙湖香都”、“新怡绿洲”新开发了极小量的联排别墅。“龙湖香都”拟建30套别墅，现一期建10套已售完，“新怡绿洲”仅有几幢双拼别墅为客户内定项目，此外的康庄生活小区为旧项目别墅。（3）主要楼盘分析：楼盘名称龙湖香都项目类型40幢多层、小高层和4幢美式联排别墅开发商安徽华汉置业有限公司地理位置解放路与兰凌路的交叉口（现新市政府北侧）交通状况5、7路公交车直达该小区工程进度一期最快已建到四层总占地面积170亩总建筑面积187578M2容积率1.65绿化率40.2%实用率配套设施健康会所+泛会所、商业街（含大型超市）、幼儿园层数多
13、层（6层）物业管理费0.48元/M2交楼标准毛坯房推出日期20031018交楼日期20041110付款方式及折扣一次性、分期、按揭（房交会期间一次性付清9.5折）售价最高3300元/M2最低1400元/M2均价2500一楼花园有（赠送）顶层阁楼有（赠送）主力户型户型面积推出套数售出套数出售率二房二厅一卫77.66M2二房二厅一卫85.11M2三房二厅二卫108.31M2三房二厅二卫126.77M2四房二厅三卫158.60M2目标客户群中高层收入家庭主力卖点1000平方米中央水景主题公园1300M2健康主题会所+泛会所大型商业街，双艺术幼儿园周边环境周围有百大超市，华运超市，龙湖大酒店，振兴大酒
14、店，东方明珠大酒店，建行，工行，农行，交行，铁路医院，铁路中学，龙湖中学广告诉求打造珠城第一人居环境综合点评：精品需要精心打造，高品质的房地产项目需要高素质专业队伍完成。龙湖香都开发商显然意识到了这一点，在规划、建设、装饰、销售、物业上整合了各方面精英，共同打造的龙湖香都，如加拿大N.P.D建筑设计公司（规划）、Tan.G唐格景观公司（景观）、台北亚典设计装饰有限公司（室内装饰总顾问）、厦门原创企划（行销策划）、金辰酒店管理公司（物业），开发商这种大手笔制作的气魄令人称道。其打造的产品代表了蚌埠市房地产行业领先水平，推动了蚌埠市房地产业的发展。景观塑造寻找与水亲近的生活方式，提出了对蚌埠市场来说相对先进的会所和泛会所的概念，成为其成
