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1、土地一级开发项目实施方案(部分)(doc24 )(1)项目名称：bj市yq县yq镇xt村西南地块土地一级开发项目实施方案托付编制方：bj市土地整理储备中Myq分中心受托编制方：bj佰地工程项目治理有限责任公司编制日期：2006年11月10日至2006年11月12日第一章项目差不多情形第一节项目概述1.1项目名称项目名称：bj市yq县天运家园一期1.2区域位置本项目位于yq县沈家营镇镇中心地区，地处八峪公路、延琉公路和沈 韩公路的三角交汇处，近临八达岭高速公路。向东接近永宁古城，向北三 公里同bj旅行风景名胜区“龙庆峡”相通，向西靠近yq县城，正南方是古 河“女为河，本项目北边界隔规划路为天运家
2、园二期主题公园，东边界为沈韩公路 西侧及天运家园二期教育用地、医疗用地西侧，南边边界隔天运家园二期 公建及医疗用地为延琉公路北侧，西边界为八峪公路东侧，项目位置如下 图所示：1.3宗地的自然特点(1) 气候本地区属温带大陆性半潮湿季风气候，四季分明，春季洪涝多风，夏 季炎热多雨，雨量丰富，秋季天高气爽，冬季气候冰冷、干燥，降雨量小、 蒸发量大。据不完全统计，本地区气温最高达42.6（1942年8月15日）， 最低气温为一22.8C（1951年1月13日），最高月平均气温约为30.032.5C （8月），最低月平均气温为一35C（1月）。年平均降雨量为354.4mm，最大降雨量为1115.7mm
3、（1956年），bj59 月降雨量占全年降雨量为9%以上。年蒸发量在1500mm左右，潮湿系数K=0.500.75。空气湿度，1月份最低，相对湿度约为0.46,8月份最高，相对湿度约为 0.83,属较潮湿地区。全年以北风、西北风最多，平均风速3.4米/秒，是bj市总体规划中确 定的五个风沙治理地区之一，年日照时数为2813小时，年日照百分率为6 2%。无霜期为156天。（2）河流水系yq县沈家营镇地处山前地带，临近“女为河”地下水含量丰富，资源 要紧分布在镇域平原东西两出口，地下水含量丰富，地下水开采量未达到1 00%，北部水体要紧用于灌溉。（3）地势地貌本项目位于yq县中心地域，地处yq盆地
4、，要紧是河谷、 平原，海拔500米左右。建设地段位抬升期切割冲洪积平原，西部局部微 洪积扇。（4）工程地质按照bj市工程地质、地震地质资料，本项目用地范 畴内的工程地质属于III类地区，山地河谷平原，地势平坦，破读1一5%局 部有少量不甚发育冲沟，III类区地下8米左右为褐色棕黄色含少量碎石具 湿陷性砂粘土，可进行工程改造，但须注意不平均沉降咨询题和大孔土的 处理咨询题。按照国家地震局1999年公布的中国地震烈度区划图，该镇所在地 区属于地震差不多烈度区划7度，镇内无断裂带分布。1.4项目交通情形本项目道路骨架二都市公路+规划道路+小区支路。项目周边县级公路 有沈韩公路：路面宽6米；八峪公路：
5、路面宽7米；延琉公路：路面宽7 米。小区内规划道路东至沈韩公路西侧，西至八峪公路东侧，长477.59米， 红线宽15米，路面宽9米。同时本项目近临八达岭高速公路，交通比较便 利。第二节项目土地利用现状情形2.1 土地利用情形分析通过调查，本项目用地现状均为集体用地，用地土地权归属yq县沈家 营镇集体。现状用地情形见下表1-1：现状用地情形一览表表1-1总用地面积(平方米)土地类别(平方米)荒地临时建筑物199994 159494 405002.2现状地上物状况通过实际调查，本项目用地范畴内要紧为临时建筑物及荒地，不涉及 居民居住房屋拆迁，临时建筑物为九栋已封顶还未全部完工的居住楼。地 上无树木
6、、古树、文物。第三节项目规划情形依据yq沈家营镇镇区详细规划，本项目用地性质为居住用地。要紧 指标如下：(1) 总用地面积：199994平方米其中：建设用地面积：157936平方米代征道路用地面积：4558平方米代征绿化用地面积：37500平方米(2) 容积率：0.9。(3) 总建筑面积：138413平方米其中：居住建筑面积：128369平方米商业建筑面积：5044平方米配套建筑面积：5000平方米(4) 建筑密度：21%-26%(5) 绿地率：43.6%-50%第二章编制依据1、中华人民共和国土地治理法（中华人民共和国主席令第8号）2、都市房屋拆迁治理条例（国务院令第305号）3、bj市土地
7、储备和一级开发暂行方法（京国土市（2005）540号）4、bj市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌方法（京国土市（200530 2号）5、bj市建设征地补偿安置方法（bj市人民政府令第148号）6、bj市集体土地房屋拆迁治理方法（bj市人民政府令第124号）7、bj市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补 助若干咨询题的通知（京政办发2004141号）8、bj市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行方法（京国土 用（2005）533 号）9、bj市土地一级开发实施方案编制和审核方法（征求意见稿2006-7-22）10、yq县沈家营镇镇区详细规划11、bj市yq县沈家营镇镇区道路
8、改造工程初步设计（BJ-2006-19）12、bj市工程地质、地震地质资料；13、其他内部资料。第三章项目市场分析第一节bj市土地市场分析1.1市场环境情形现土地市场政策明朗，bj市土地利用总体规划(1997-2010年)、20 06年bj市土地供应打算、2006年bj市土地供应打算安排使用方案、b j市土地储备和一级开发治理方法等文件规定都明确了如此的信息：一是 政府将有打算地稳固供应土地；二是土地交易实行市场化运作模式。实现 土地的稳固供应和房地产业的健康进展。(1) 市场状况之一：房地产交易成交量有所收缩，但成交价格连续上扬 统计数据显示：2005年bj房地产开发投资连续增长，但增幅低于
9、2004年 同期；商品房买卖成交套数和面积均出现同比下降态势，其中现房买卖成 交连续保持旺盛趋势，但期房买卖成交有所萎缩；各类商品房的买卖成交 价格均呈增长状态。具体数据如下：2005年，全市商品住宅期房预售平均价格6725元/平方米，比上年上 涨了 1083元/平方米，涨幅为19.2 %；其中一般商品住宅6721元/平方 米，比上年增长10.9 %。2005年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，预售单价低于7 000元/平方米的占商品住宅成交总套数69% ；其中低于5000元/平方 米的占36.1%。2005年，全市存量住房买卖平均价格4286元/平方米，比上年增长9. 2%。其中，二手
10、商品住宅买卖平均价格4608元/平方米，比上年增长8.3%； 已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4157元/平方米，比上年增 长 9.8 %。(2) 市场状况之二：土地成交价格稳步上涨2005年1-9月，bj市土地供应总量为1906公顷。其中，出让土地面积 为1236公顷；划拨用地面积为670公顷。住宅供地为533公顷，规划建筑 面积756万平方米。其中，出让住宅用地336公顷，规划建筑面积434万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地197公顷，规划建筑面积322万平 方米。国土资源部公布的2004年度我国重点地区和要紧都市地价动态监测 报告（以下简称都市地价监测报告）显示，京津两地地价连
11、续处于高 位，综合地价水平为2009元/平方米，远高于全国平均的1198元/平方 米，其中商业、住宅用地地价分别为3875元/平方米、1746元/平方米， 但京津两市综合地价增长率为5.76%，差不多与全国6.08%的平均增长率持 平。阻碍地价的要紧因素中，社会经济进展连续向好，投资与需求强劲仍 旧是地价上涨的要紧动力。1.2 土地供应情形依据公布的bj2006年土地供应打算，2006年在土地供应政策导向方面， 将优化土地供应结构，保持住宅商品房用地、经济适用住房用地的平稳供 应，并向一般住宅商品房倾斜，促进房价稳固，抑制房地产投资过度惯性 回落。今年bj 土地供应打算安排供应总量为6500公
12、顷，其中：经济适用住房 用地300公顷，住宅商品房用地1600公顷；新增建设用地3900公顷，存 量建设用地2600公顷；城八区指标约占40%，向朝阳、海淀、丰台区倾斜， 远郊10个区县指标约占60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。此外，今年还将优先支持中小户型一般商品住房建设用地供应；鼓舞 节能节地节材型住宅项目建设用地供应；鼓舞新城在交通条件便利区域建 设一般商品房的用地供应；限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止 高档别墅项目建设用地供应。这是政府主管部门首次通过土地供应来调控 一般商品房的供应。相比2005年土地供应打算，今年的住宅商品房用地供应量比去年减少 了 150公顷，而
13、经济适用房的供应量则比去年增加了 100公顷。2005年bj 土地供应打算中，住宅土地供应用地和经济适用房用地总量 为1950公顷，而实际供应则为880公顷，按照今年的土地供应打算，2006年bj住宅商品房和经济适用房的供应 量达到1900公顷，而2005年全市商品住宅期房批准预售面积为2205万平 方米，预售成交面积为2152万平方米。据bj市国土资源局有关官员表示，2005年bj差不多通过预审的土地项 目达到1225个，其中部分土地差不多在2005年进入市场，还有一部分则 在2006年进入土地市场。此外，2004年通过“831” 土地大限的可连续 协议出让的项目共288个，土地面积2300
14、多公顷，其中去年差不多开始进 行开发并入市的土地面积达到1300多公顷。若正常的话，今年将有其剩下 的1000多公顷进入市场。从土地供应打算能够看出，bj2006年放量的土地 质量和数量都比去年有所提升，开发商对土地市场的信心将有所改变，土 地供应形成良好循环，关于以后地价过快上扬将有明显抑制作用。第二节bj市房地产市场分析2.1 2005年房地产状况(1) 房地产开发投资完成情形及住宅用地供应情形2005年，全市房地产开发投资完成1525亿元，比上年增长3.5%，低 于04年19个百分点；占全社会固定资产投资的比重为53.9%，低于04年 4.4个百分点。其中，商品住宅开发投资完成779.5
15、亿元，比上年增长0.5%。2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。其 中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅(经 济适用房)用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。(2) 2005年住宅供销情形分析2005年，全市住宅买卖成交4079.2万平 方米，同比下降4.1%。其中，商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比 上年增长20.2%;商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7%； 存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长19.9%。2.2 2006年1季度房地产状况(1)2006年1-2月官方统计数据2006年1-2月，全市房地产开发投资完 成120.5亿元，比上年同期增长28.3%，同比增幅提升10.2个百分点；占全社会固定资产投资的比重为57.4%，高于上年同期3.4个百分点。其中，商 品住宅开发投资完成61.2亿元，增长86%。2006年1-2月，全市住宅供地为237.62公顷，规划建筑面积314.18万 平方米。其中，经济适用房用地200.49公顷，规划建筑面积268.55万平方 米；一般商品房用地37.13公顷，规划建筑面积45.63万平方米。2006年1-2月，全市商品住宅现房交易面积117.3万平方米，比上年同
