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1、20111年广州州市商业业及写字字楼市场场分析目录1.1 广广州市商商业网点点规划111.2 广广州市商商业市场场分析1101.3 广广州市写写字楼市市场分析析一五1.4 广广州市商商服用地地土地市市场分析析241.5 重重点功能能区市场场分析3331.6 当前前房地产产宏观调调控政策策对商业业市场影影响分析析38291.1 广州州市商业业网点规规划1.1.1 商业网网点布局局规划根据广广州市商商业网点点发展规规划（20003-20112），广州州市商业网点点布局规规划根据据“东进、西西联、南南拓、北北优”的城市市发展战战略规划划构建“四线三三圈、两两轴一带带”现代都都市大商商业格局局。广州市
2、将将着力构建建“四线三三圈、两两轴一带带”现代都都市商业业格局：1、 拓展“四四线”商业带带：沿着着东、西西、南、北北四个方方向的快快速轨道道和快速速干道交交通放射射线，实实施“东推进进、西延延伸、南南跳跃、北北培育”的商业业网点拓拓展战略略。2、 打造“三三层商圈圈”：“三层商商圈”是指依依托内、中中、外三三圈层构构建的商商圈，按按照“内精、中中厚、外外强”的发展展要求，形形空间定定位准确确、圈层层分工合合理、地地域特色色鲜明的的商业圈圈层结构构。3、 两轴一带带：两轴轴一带是是指老城城区中轴轴线、新新城区中中轴线和和珠江滨滨水带。从越秀山至海珠广场的老城区中轴线及东西两侧的老街、从广州东站
3、至海心沙的新城区中轴线及珠江滨水带是广州商业网点发展的主要发展轴。广州市市商业网网点发展展规划（220033-20012）提提出重点点提升和和建设一一批商业业功能区区，一是是六个都都会级和和二十个个区域级级零售和和服务主主导型商商业功能能区，二二是由珠珠江新城城、天河河北和环环市东组组成的中中央商务务区，三三是琶洲洲和流花花两大国国际会展展商务区区。其中中，珠江江新城、白白云新城城、琶洲洲商务区区、广州州南站核核心区、广广州中轴轴线南区区区域，白白鹅潭区区域形成成商业网网点布局局中六大大重点规规划功能能区，成成为广州州商业网网点规划划的主要要区域，主主导商业业市场发发展。1.1.2重点功功能区
4、规规划1、珠江江新城员村地地区珠江新城城员村地地区规划划用地面面积122.044平方公公里，总总建筑面面积2,4044万平方方米，规规划就业业人口448.88万，居居住人口口28万万。其中中珠江新新城地区区用地面面积为66.5平平方公里里，总建建筑面积积1,5000万平方方米，规规划就业业人口330万，居居住人口口一八万万。员村村地区用用地面积积为5.54平平方公里里，总建建筑面积积9044万平方方米，规规划就业业人口一一八.88万，居居住人口口10万万。珠江新城城员村地地区规划划总体功功能定位位为广州州二十一一世纪国国际金融融商务核核心区。其其中珠江江新城规规划作为为城市中中央商务务区，主主
5、要承担担金融保保险、信信息服务务、商务务办公等等功能。员员村定位位为国际际金融区区，作为为城市中中央商务务区的拓拓展区，主主要承担担商务金金融、文文化创意意、时尚尚休闲等等现代服服务业功功能。2、白云云新城白云新城城为省委委、省政政府提出出建设“首善之之区”、宜居居城市后后规划的的第一个个城市新新区，是是城市中中心功能能疏解的的主要承承接地之之一，是是广州市市重点打打造的未未来城市市副中心心。布局规划划：1、定位：“云山山西麓的的宜居新新城，主主城区北北部商业业文化服服务中心心”；白云新新城主要要以RBBD（译译为“游憩商商业区”）居住区为为发展定定位；2、空间结结构：“一轴双双中心四四大片区
6、区”。“一轴”：利用用老白云云机场跑跑道，形形成南北北向800m宽中中央带形形公园，打打造景观观功能轴轴；“双中心心”：北部文文化中心心依托白白云国际际会议中中心、广广州新体体育馆，引引进广州州历史博博物馆、广广州市城城市规划划展览中中心、广广州画院院等；南南部商业业中心以以地铁站站为中心心，集商商贸、酒酒店、休休闲、娱娱乐于一一体，成成为广州州市主城城区北部部重要的的商业服服务中心心；“四个片片区”：北部部形成“黄石”、“云山”、“萧岗”三个社社区，南南部为“机场”、“创意”、“柯子岭岭”三个社社区。3、琶洲洲商务区区琶洲地区区总面积积为1,0433公顷，总总建筑面面积1,2422万平方方米
7、，规规划就业业人口223.22万，居居住人口口8万。琶洲商务务区与珠珠江新城城员村规规划相互互渗透，整整体定位位为“会展、金金融、商商贸三大大引擎合合力推动动的国际际城市中中央商务务核心区区；实力力、活力力、魅力力三位一一体的复复合型新新城市滨滨水中心心区”。琶洲洲在其中中定位为为国际会会展商务务区，重重点发展展国际会会展、总总部办公公等核心心功能，适适当发展展会展配配套、研研发办公公、酒店店、餐饮饮、休闲闲、文化化旅游等等配套功功能。4、广州州南站核核心区广州南站站地区将将打造成成亚洲最最大的客客运交通通枢纽，成成为服务务珠三角角、面向向华南地地区的区区域交通通枢纽，因因此规划划好广州州南站
8、有有利于提提升广州州在华南南地区的的战略地地位，增增强广州州作为国国家中心心城市的的辐射力力和带动动力。南站地区区总规划划面积336.11平方公公里，其其中核心心区5.4平方方公里。南南站地区区规划成成为广州州南部公公共中心心，依托托多条客客运专线线和港澳澳直通车车以及城城际轨道道交通，带带动汉溪溪-长隆隆及番禺禺新城地地区，发发展高端端商务。建建成后将将与老城城区、珠珠江新城城相对应应成为城城市第三三增长极极，形成成“三站共共生”的城市市格局。广州南站站定位为为华南地地区综合合客运交交通枢纽纽，以商商务、商商贸为主主导功能能的现代代服务业业集聚区区，未来来将利用用车站的的区位和和交通优优势，
9、发发展承接接港、澳澳，辐射射珠三角角的现代代产业服服务功能能与总部部办公基基地。地地区城市市公共服服务体系系将完善善，形成成集行政政、文化化、教育育为一体体的车站站商务核核心。广州南站站规划为为“一带，一一核，两两轴，三三区”。一带带为广佛佛发展带带由东至至西联系系汉溪长长隆、钟钟村、新新客站并并延伸至至佛山林林岳商贸贸区的城城市发展展轴。一一核为新新客站交交通枢纽纽核心。两两轴为以以新客站站为核心心，向东东西分别别联系车车站商务务区与总总部研发发办公区区的生产产服务轴轴和以市市民中心心为核心心，向南南北分别别联系TTOD商商业中心心，文化化中心与与体育中中心。5、广州州中轴线线南区区区域广州
10、中轴轴线南区区整体功功能定位位为“具有岭岭南特色色的行政政中心，文文化、休休闲、公公共活动动区和高高品质多多元生活活区。中轴线线南区定定位为具具有岭南南特色的的行政中中心，主主导功能能为行政政办公、文文化、旅旅游休闲闲、生态态果园、居居住、商商业商务务等功能能于一体体的南中中心区。中轴线南南段地区区北起珠珠江前航航道和黄黄埔涌，南南至珠江江后航道道，西起起广州大大道，珠珠江后航航道沿岸岸地区四四起丫髻髻沙大桥桥，东至至珠江岛岛东岸。规划总面积40.26平方公里，轴线总长度为6.4公里，核心区规划范围：包括行政办公区、领事馆区、海珠区雨洪调蓄湖、南海心沙等。中轴线南南区分为为五个功功能区：（1）
11、旅旅游观光光区：电电视台、赤赤岗塔、第第一领事事馆区、商商务办公公区；（2）区区域行政政区：行政政办公区区、第二二领事馆馆区、大大塘综合合商务中中心、商商务办公公区；（3）生生态休闲闲区：海珠湖湖、万亩亩果园、小小洲村等等；（4）滨滨水居住住区：海心沙沙、沥滘滘枢纽、体体育公园园等；（5）科科技创意意区。6、白鹅鹅潭区域域白鹅潭地地区是广广州市实实现“西联”及“中调”城市发发展战略略的重要要地区，也也是广佛佛同城的的重要节节点。白白鹅潭地地区规划划成为广佛之之心、广广州的国国际商业业中心和和水秀花花香的宜宜居城区区。白鹅潭北北至大坦坦沙尾，南南至环翠翠路与环环城高速速公路，东东到工业业大道中中
12、和工业业大道南南，西至至芳村大大道北和和花地河河，规划划总用地地面积33,5117公顷，总总建筑面面积4,一八33万，居居住人口口63.4万人人，白鹅潭地地区定位位为面向向广佛地地区的商商务办公公、创意意智慧、商商业休闲闲和文化化娱乐核核心区。并并辐射珠珠三角、具具有国际际影响力力的集商商贸、购购物、休休闲、文文化于一一体的复复合型滨滨水商业业中心，富富有岭南南特色与与水秀花花香风貌貌的低碳碳、生态态宜居示示范区。1.2 广广州市商商业市场场分析1.2.1广州市市十区商商业市场场分析经历了近近两年国国家房地地产宏观观调控政政策对住住宅市场场的影响响,特别别是限购购政策对对住宅市市场的门门槛禁入
13、入,投资资客从住住宅市场场撤离资资金转投投商业地地产,从从20110年起，国内商商业地产产“一枝独独秀”,国内内诸多开开发商转转战商业业地产开开发,开开发规模模、资金金投入等等都达到到近年来来的顶峰峰，商业业市场呈呈现供求求两旺的的局面。20111年,广广州市十十区商业业市场供供应量小小幅下降降,新增增供应呈呈现向边缘扩扩散趋势势;在住宅宅投资渠渠道封闭闭及通货货膨胀的的预期下下，虽受受银行信信贷紧缩缩影响，但但20111年广广州市十十区商业业需求旺旺盛，成成交价格格呈现大大幅上涨涨趋势,一方面面巨大的的消费需需求催生生商业市市场发展展，另一一方面投投资渠道道的收窄窄促使资资金转投投商业地地产
14、开发发及投资资。总体体来看，220111年广州州市商业业房地产产市场成成交活跃跃。20111年，广州市市十区商商业市场场供应面面积达558.889万mm2，较20010年年下降99.53%;全年年成交面面积达554.229万mm2，较20010年年下降一一五.771%,成交均均价达224,一三33元/mm2，较220100年上涨涨一八.67%,全年年供求比比1.008:11。供给的的小幅减少少反映出出在当前前国家房房地产宏宏观调控控政策背背景下,商业地地产虽不不受政策策限制,但在整整个行业业调控的的大背景景下,开开发商普普遍缩减减投资,同时由由于商业业地产开开发门槛槛较高、国国内开发发商开发发
15、经验欠欠缺等原原因，目目前商业业成交以以居住社社区裙楼楼商业为为主，住住宅供应应的萎缩缩同时带带来商业业供应的的锐减。从近几年年商业地地产成交交来看，受受08年年金融危危机影响响，导致该年年度商业业成交大大幅萎靡靡，099年成交交开始回暖暖，虽经经历20010年年以来持持续严厉厉的楼市市调控，相对于低迷的住宅市场而言，商业地产并未受到明显影响，并且从成交均价来看，还出现了大幅上涨。数据来源源：阳光光家缘、易易居数据据库从月度成成交数据据来看，商业集中成交在4-7月及9-12月份，从侧面反映住宅市场在限购限贷政策影响下，原本住宅市场的成交旺期转移到商业市场，商业市场一片繁荣，月度成交均价在20,000元/m2左右波动。数据来源源：阳光光家缘从成交区区域来看看，由于于广州市市中心六六区商业业成熟度度较高，其成交量占据广州市十区成交量的60.86%，但新增供应及成交呈现向边缘及郊区扩散趋势，番禺、花都及南沙区由于大规模居住片区的日益壮大，消费需求带动商业配套发展，商业需求旺盛，同时近年来各类专业市场的发展带动了上述区域的商业发展，比如番禺区的酒店用品专业市场、花都区的皮具专业市场商铺等交易均非常旺盛。萝岗区全年成交量仅3,419m2，由于科汇发展中心个盘成交
