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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作上海高档别墅市场研究简报委托单位：运盛国际控股有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 上海天启企业策划有限公司报告日期：二00三年10月天启&开启地址：上海市凯旋路2200号凯旋大厦2楼电话：021-64478447 传真：021-64482720E-mail:(版权所有 未经同意 不得采用)“大上海富豪区” 呼之欲出世界范围内，凡是发达国家那些发展较早的著名城市，都有自己的“富豪住宅区”，从日本东京湾、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾到美国纽约长岛、洛杉矶ORANGE COUNTY、比弗利山、LAGUNA BEACH、西雅图华盛顿湖，这些
2、地方“富豪住宅区”都拥有世界级的声誉。在中国，持续高速的经济发展促进了高收入群体的特别消费需求，哪里才算是真正的“富豪区”。莫衷一是。近来，北京、广州、深圳、成都等城市的“富人社区”，在国内房地产界掀起了阵阵波澜，一时间，众说纷纭，万人注目。而在上海这一造就财富史上风云神话的国际大都市，“富人住在哪里”也引起了人们的思考，新财富集团的精英们正在选择他们的居住地。有迹象表明，一个以上海为核心、包括苏杭等周边城市在内的“大上海富豪区”正在形成。从上海最早的花园洋房到九十年代初的高档外销别墅，再到近来出现的天价别墅，现代意义上的“富豪住宅区”已初露端倪。“大上海富豪区”的一个可能是上海松江佘山周边。
3、这里是上海唯一一个依山傍水的地方，国家旅游度假区和松江新城的新建将是这个“富豪住宅区”非常大的支撑。目前，以上海紫园为首的高档别墅群已经上演，从佘山度假区的土地批租来看，更多的高档别墅出现有愈演愈烈的势头。“大上海富豪区”的另一个可能是在上海周边风景城市附近。由于与经济中心上海的距离非常近、又有真山、真水，是度假休闲的好去处，具备地理条件优越、自然景观绝佳、区外配套完备、人居气氛鼎盛和交通便捷通畅等五大特征，极有发展“富豪住宅区”的潜力。其中，苏州太湖、昆山阳澄湖周围因风景优美、距离上海工业更近，又有苏州工业园区、昆山工业园吸引大量500强等跨国公司，具有充足的客源，显得更加引人注目。目 录第
4、一章 上海别墅市场整体情况 5一、 上海别墅市场回顾和展望 6二、 综观当今上海别墅市场，大致按需求表现为六大类型 12三、 上海别墅市场的区域分布 13四、 上海别墅市场的价格区间 18五、 上海别墅市场的供需状况 21六、 上海别墅市场的消费者状况 22七、 目前上海别墅市场的开发风险及对策 27第二章 上海高档别墅市场情况 31一、 高档别墅市场的定义 32二、 上海高档别墅市场的发展 33三、 上海高档别墅市场特征 44四、 上海人外省市别墅产品投资研究 54五、 高档别墅个案调查 58六、 古北新区现状描述 74【第一章 上海别墅市场整体情况】一、上海别墅市场回顾和展望1、上海别墅市
5、场发展的三个阶段从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段：第一阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮；19921998年进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，适用商业发展的家居别墅群应运而生，上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮。外销别墅基本集中在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物，随着虹桥开发区
6、的成熟，外销别墅作为高档的房地产商品之一，目标市场有局限性。再由于开发过度，及前两年东南亚金融危机的影响，外销房市场经历了一个较长的低迷期。直到近来稍有好转，去年的外销别墅的空置率仍有30%左右。关键词：外销别墅、开发过度、低迷第二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春；19982000年从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着金融风暴所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。由于经济的发展，带动了居民收入的提高，发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者。近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅
7、市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷的时候，内销别墅市场反而比较活跃，1998年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅置业热潮，1999年-2000年，排屋、联体别墅等经济型别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天的到来。 关键词：沪郊置业、排屋、联体第三阶段：别墅供应放出巨量，别墅品种逐步齐全，意味着“别墅年”的到来；2001年至今一方面，别墅供应放出巨量。从1998年至2001年四年内，上海别墅类物业供销面积已经占全部住宅开发面积近1/3。另外，从2001年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势， 1-9月
8、容积率为1.32，第三季度为1.16，而2000年同期分别为1.87和1.83。这也反映出2002年投放市场的别墅仍将一个较大的上升趋势。另一方面，市场形成了有效供应。市场上确实出现了一大批区位适中、品质优越、价格适宜、升值较快的市场接受度高的别墅。从几十万的排屋，到几百万甚至几千万的豪宅，沪上别墅逐步形成了高中低档满足不同市场、不同需求的物业品类体系。关键词：1/3、高市场接受度2、2001年上海别墅市场2001年上海别墅市场成为上海楼市的热点，品质优异、价位适宜的别墅引爆了购房者的购“墅”热情，红红火火、如日中天场面令业内人士惊叹，更被沪上众多媒体称为“别墅年”。总体上，2001上海别墅市
9、场出现了如下新特征：& 别墅项目供应量猛增全年上市别墅项目42个，约是2000年的两倍，在第四季度则达到了上海历史最高峰，上市别墅项目21个几乎与2000年全年的量接近。别墅市场出盘量占2001年上市项目总量的16%，成为上海房地产市场中的一支生力军，由于其投资周期短、回报率高吸引着愈来愈多的开发商投入到别墅项目的开发建设上。2001年四个季度纯别墅上市量分别为1、6、10、19，呈递增走势，平均每月上市3个别墅项目。& 高低两端别墅份额逐步加大，并被市场看好。别墅市场中，高档别墅项目正日益增多，独立且带有鲜明个性的别墅总价大多在200万元以上/栋，但市场趋之若骛。在高档别墅走俏的同时，郊县边
10、远地区的联体别墅以及混合物业类型中总价在70万元/栋左右的经济型别墅，因走中低价位路线，迎合了部分消费者的需求而同样俏销。& 现代风格大行其道2001年上海别墅风格一反原有的欧陆风格、北美风格一统天下的局面，现代风格成为别墅的流行趋势。从全双拼别墅的花语墅以及长岛别墅中的“贝氏别墅”、云顶别墅等，都以现代风格为代表，讲究运用大块面玻璃，透光，体现出一种时尚，得到了业内和购房者的认同。& 新区域市场的形成原先别墅市场大多位于西郊沿线、沪青平公路和莘庄端桥一带，随着市民对这种“有天、有地、有花园”物业的青睐和市场成交的活跃，在上市总量增加的情况下，其区域分布已开始打破常规，松江地区、浦东沪南地区、
11、青浦、芦潮港、张江、普陀等地也纷纷出现较大体量的别墅、排屋。& 豪宅市场的形成电影“大腕”中的豪宅理论不求最好、只求最贵，似乎解释了豪宅市场的成因。鼎邦俪池因其全国住宅最贵单价2800-3500美元闻名上海楼市，总共56套已售80%以上。湖南路上汤臣怡园也以每平方米27000元的高价独领风骚，也取得了80%以上的销售业绩，再次印证了豪宅理论。& 竞争日趋激烈、市场投入逐步加大随着供应的增加，市场竞争日趋激烈，别墅开发商们不可以“好酒不怕巷子深”，各开发商为了取得预期的市场效果，不惜重金加大了市场推广费用。这一点从2001年第四季度个案广告投放量排行榜上别墅项目的表现得到证实。2001第四季度上
12、海楼市广告投放前十名中，别墅项目占了六席。2001年第四季度个案广告投放量排行榜排名楼盘名称区域投放量/万元发展商1佘山银湖别墅松江271.8广东黄河集团上海公司4新上海花园洋房松江127.37茸欣房产6春天花园长宁88.7东方金马8虹桥高尔府别墅闵行74虹桥高尔夫俱乐部9康桥半岛南汇72.5康桥半岛10云顶别墅松江56.48富淘房产3、2002年上海别墅市场展望2002年别墅市场较2001年将更上一层楼，供需将持续上涨，同时也不可避免的带来相当程度的高位风险。& 市场供应量不减从2002年1月的别墅上市量来分析，今年的别墅市场供应继续呈上升势头，1月份已上市4个别墅项目，而2001年一季度才
13、1个，前年1季度4个，超过了历史纪录。除了一些开发商开好别墅项目之外，更有一些其他行业公司欲投资别墅市场。& 别墅项目遍地开花据了解今年的别墅市场除了在传统的闵行、松江将有大批别墅项目启动外，在嘉定、江桥、南汇等地都将开发别墅项目，市场竞争将非常激烈。& 豪宅市场继续看好今年开盘的西郊庄园以单套总价人民币300-3500万，创下上海别墅最高价，目前一期已全部定完，二期也预定了50%以上。佘山脚下的上海紫园最高定价将达到1.3亿人民币，届时豪宅天价纪录将再度刷新。豪宅满足了部分需求者的心理，而目前可选择的豪宅并不多，2002豪宅市场将继续走好。& 投资别墅项目风险凸现虽然别墅市场前景看好，但若出现供求比例失恒的局面或宏观经济形势的波动，别墅市场最先遭殃，据了解去年上市的别墅项目已有一些出现销售阻力，别墅市场若没有特色、没有创新、没有文化、靠简单的复制，则市场前景不容乐观。二、综观当今上海别墅市场，大致按需求表现为六大类型：居住型别墅针对那些不满足于城市钢筋混凝土环境的人士而言；度假型别墅上海以后会出现一家人拥有两套房子的现实，郊区的别墅用于周末或节假日用，他们对独栋或联体需求较大；短期居住型他们分布在高科技园区、进出口贸易区、外企聚集等地；如金桥、
