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1、第33讲 房地产税收制度与政策 一、内容提要：1、税收制度概述、房产税、城镇土地使用税2、耕地占用税、土地增值税、契税3、相关税收及有关住房税收的优惠政策二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产有关税收制度、政策的掌握程度。本讲的考试基本要求包含：掌握：房产税，城镇土地使用税，契税，印花税，有关住房税收的优惠政策。熟悉：税收制度构成要素，耕地占用税，土地增值税，营业税、城市维护建设税和教育费附加。了解：税收的概念，企业所得税。三、内容辅导：本讲涉及有关的法律、法规：1、中华人民共和国营业税暂行条例及财政部、国家税务总局中华人民共和国营业税暂行条例实施细则；2、中华人民共和国
2、土地增值税暂行条例及财政部中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则；3、中华人民共和国契税暂行条例及财政部中华人民共和国契税暂行条例实施细则；4、财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知(财税字1999210号)和财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知(财税字1999278号；5、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发200526号) 第一节 税收制度概述一、税收的概念及特征(一)概念税收是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。(二)特征1强制性：根据法律的规定，国家以社会管理者
3、的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。2无偿性：国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不需要支付任何形式的报酬。它是税收的关键特征。3固定性：国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和税率。它是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。例题：下列属于税收的特征是( )。A、强制性B义务性C无偿性D一致性E固定性答案：ACE解析：税收不会是一致的，同时义务性也不是税收的本质特性，因此BD项是错误的。二、税收制度构成要素税收制度构成要素有纳税人、课税对象、税率、附加、加成和减免、违章处理等。1纳税人：是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人纳税人和负税人
4、区别。纳税人是直接向国家缴纳税款的单位和个人；负税人是实际负担税款的单位和个人。2课税对象：又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即确定对什么事物征税。课税对象是确定征税范围的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据课税对象性质的不同，全部税种可分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。3税率：据以计算应纳税额的比率，即课税对象的征收比例。它是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担。我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。例题：( )是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。A、课税主体B课税对象C税基D、税率答案：B解析：
5、课税主体、税基、税率不是区别征税与不征税的主要界限，也不是区别不同税种的主要标志。三、中国现行房地产业税种我国现行房地产业税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、印花税、固定资产投资方向调节税(停征)。例题：中国现行房地产税包括( )等。A、房产税、城镇土地使用税B、契税、营业税C耕地占用税、土地增值税D农业税 E、城市维护建设税、教育费附加答案：ABCE解析：目前中国现行房地产税，不涉及农业税。第二节 房产税一、纳税人凡是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产
6、权属国家所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或使用人为纳税人。外商投资企业和外籍人员暂不缴纳房产税。二、课税对象房产税的课税对象是房产，包括城市、县城、建制镇和工矿区的房产。例题：房产税是以( )为课税对象，向产权所有人征收的一种税。A土地使用权B房产人C房产D纳税人答案：C解析：房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。土地使用权、房产人、纳税人不是房产税的课税对象。三、课税依据和税率非出租的房产：房产原值X(11030)X12出租的房产：租金X12例题：如按房屋
7、租金计征房产税，其税率为( )。A12B6C12D2答案：A解析：出租的房产：租金X12。四、纳税地点和纳税期限1纳税地点为房产所在地。2纳税期限：按年计征，分期缴纳。五、优惠政策下述房产免征房产税：1国家机关、人民团体、军队自用的房产。但其营业用房及出租的房产，不属免税范围；2由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；3宗教寺庙，公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属免税范围；4个人所有非营业用的房产；5经财政部批准免税的其他房产。例题：房产税按( )计征，分期缴纳。A年B季度C月D旬答案：A解析：房产税不是按季度、月、旬计征的。第三节 城镇土地使用税一、纳税人城镇
8、土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。外商投资企业和外籍人员暂不缴纳土地使用税。例题：下列关于土地使用税的纳税人的说法，不正确的是( )。A、外商投资企业和外籍人员暂不缴纳土地使用税B、土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，不包括个人C土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税D拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳 答案：B解析：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位，也
9、包括个人。二、课税对象和课税依据1课税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的土地；2课税依据是纳税人实际占用的土地。例题：在征收城镇土地使用税时，应当按照( )征收。A土地上房屋建筑B、建筑物基地C纳税人实际占用的土地D纳税人自己测定的土地答案：C 解析：土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。三、适用税额城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次：大城市0.510元；中等城市0.48元；小城市0.36元；县城、建制镇和工矿区0.24元。四、纳税地点和纳税期限1纳税地点：由土地所在地的税务机关征收。2纳税期限：按年计征，分期缴纳。例题：土地使用税，
10、按( )计算，分期缴纳。A、年B、季C月D旬答案：A解析：土地使用税，是按年计算，分期缴纳。五、优惠政策(一)政策性免税1国家机关、人民团体、军队自用的土地；2由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地从使用的月份起免交土地使用税510年；7由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。(二)地方性免税下列几项用地是否免税，由省级税务机关确定：1个人所有的居住房屋及院落的用地；2房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；3
11、免税单位的职工家属的宿舍用地；4民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地；5集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。(三)困难及临时性减免纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省级税务机关审批，但减免税额达到或超过10万元的，要报经财政部、国家税务总局批准；对遭受自然灾害需要减免税的企业单位，可根据受灾情况，由省级税务机关给予临时性减免照顾。例题：下列土地符合免征土地使用税的包括( )。A、国家机关、人民团体、军队自用的土地B、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地C宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地D不直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 E、经批准开山填海整治的
12、土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税10年至20年答案：ABC解析：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，属于免征土地使用税的范围；同时经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税5年至10年。第四节 耕地占用税一、纳税人凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人，包括国家机关、企事业单位、乡镇集体企业、事业单位、农村居民和其他居民。例题：耕地占用税是对( )征收的一种税。A、占用耕地建房的单位和个人B、占用耕地建房的单位，不包括个人C从事其他非农业建设的单位和个人D从事其他非农业建设的单位，不包括个人 E、从事其他非农业建
13、设的个人，不包括单位答案：AC解析：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，包括个人，也包括单位。二、课税对象即占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。所谓耕地，是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地也视为耕地。例题：耕地占用税的课税对象，是( )。A、占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为B、占用耕地从事其他非农业建设的个人C占用耕地从事其他非农业建设的单位D占用耕地从事其他农业生产的行为答案：A解析：耕地占用税的课税对象，即占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。三、适用税额耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次：以县为单位(下同)，人
14、均耕地在l亩以下(含1亩)的地区，每平方米210元；人均耕地在12亩(含2亩) 的地区，每平方米168元；人均耕地在23亩(含3亩)的地区，每平方米1365元；人均耕地在3亩以上的地区，每平方米15元。各地适用税额，由省级人民政府在规定的税额范围内，根据本地实际情况具体核定。例题：耕地占用税实行( )税率。A、比例B、定额C累进D特殊答案：B解析：比例税率、累进税率、特殊税率，都不是耕地占用税实行的税率。四、课税依据耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。例题：耕地占用税以( )为计税依据。A、纳税人非实际占用的耕地面积B、纳税人实际占用的非耕地面积C纳税人实际占用的耕地面积D纳税人实际占用的荒地面积 答案：C解析：纳税人非实际占用的耕地面积、纳税人实际占用的非耕地面积、纳税人实际占用的荒地面积，都不是耕地占用税的计税依据。五、优惠政策(一)减税规定1农村居民占用耕地新建住宅，税额减半；2部分农村革命烈士家属、革命残废军人、孤寡以
