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1、1老有所养老年城“老有所养”老年城学校：江西财经大学策划公司：毅诚有限责任公司商业策划书一切为了老年人的幸福生活老有所养，心有所归目录第一部分 执行概要.1第二部份 企业和产品简介.3第三部分 市场分析.8第四部分 营销分析.17第五部分 公司管理.20第六部分 发展战略与目标 22第七部分 财务分析.24第八部分 风险分析.30第九部分 融资分析.31第十部分 附录.33LOGO第一部分 执行概要1.1商业概念中国经过30年的改革开放已经逐步发展成为世界经济强国，但是新中国成立60年来，我们又不得不面对一个新的问题，就是人口老龄化，目前在全中国年龄超过60岁以上的老人为1.78亿。并且这一数
2、字随着时间的推移将呈极速上升。那么，养老院这一为老人服务的机构将得到很大的发展，但是传统的养老院有各种各样的问题导致中国的养老院未能紧跟时代的步伐，服务广大老年人。本公司作为中国屈指可数的社会企业，开创了全新的“以房养老”的养老院模式，凡是拥有房产并且愿意将使用权或所有权交给本公司的，本公司将提供免费的养老公寓和服务。这一举措不仅打破了，银行”倒按揭”的尴尬，也使老年人能够度过一个安定，幸福，温馨，和谐的晚年。1.2项目的社会影响“老有所养”养老院符合目前老龄化的趋势，而且减轻了养老保险以及老人的生活压力，并且将老年人安排在一起居住，可以促进老年人之间的交流，使生活更加幸福美满。同时，本公司的
3、“老有所养”养老院，也会为广大老年人，尤其是独生女儿的老年人减轻了遗产的顾虑。本公司作为在中国屈指可数的社会企业，我们的宗旨是回报社会，我们将会将部分利润回馈给养老院，提高老人们的生活水平，丰富他们的生活。并将在对社会风气起到一个很好的积极的带头作用。让更多的人尊重老人，注重中华的传统美德“孝”。1.3市场规模目前全国60岁以上老人大概为1.78亿。并且，根据时代的特征和时间的推移，在未来的20-30年内，老龄化现象将越来越严峻。并且，随着城市化的发展，城市老年人也越来越多，因此，市场是很广阔的，并且，本公司采用“以房养老”的全新养老模式，满足了大部分城市老年人的需求。并且，城市老年人的住房大
4、部分在城市中心区，因此，本项目的市场空间巨大，初步预算，愿意采用“以房养老”这种模式的城市老年人约占35%，既近1000万的老年人，那么市场份额将达到5000亿以上。每年可实现利润350个亿左右。可见市场规模是非常可观的。1.4目标客户本公司根据国外“以房养老”的经验和中国内地市场的特点，将目标客户定位在年龄满60岁以上，在城市拥有至少一套住房（面积至少60平方米）的老年人。并且，会将客户进一步细化，主要目标客户是只有独生女儿的老年人。当然，本公司会采用两种结构，即“以房养老”型和一般型。因此，从广义来说，所有愿意居住老年公寓或者养老院的老年人都是本公司的目标客户。1.5竞争优势1） 本公司采
5、用全新的免费养老模式，利用房产等固定资产进行“以房养老”的模式在中国还属于领先的模式，竞争压力非常小。2） 本公司采用个性化养老服务，根据每一个老年人的需求，建立每个老年人的档案，提升服务水平，提高养老院的竞争力。3）本公司以社会型企业为企业的发展轨迹，在不断创造价值的同时也不断回馈社会，形成良好的社会影响力，使企业更具有竞争力。4）本公司主要是建设主题式养老院，根据不同地域的文化特色，建设不同风格主题的养老院，不仅可以吸引老年人入住，而且开能开发旅游资源。拓宽盈利渠道。1.6市场门槛老龄化的加快，会使越来越多的机构加入老年人服务这个行业，但是作为一个必须拥有独立的房产和基础设施的老年人养老服
6、务中心，需要较大资金的投入，因此，本行业的准入门槛较高，需要大量资金，人力的投入。市场准入门槛比较高。1.7预计收支平衡年份毅诚集团致力于服务老年人，作为一家社会型企业，本公司的使命是让老年人有个安定祥和的晚年，并且，养老院作为国家的一项事业性公共服务性行业，利润低。因此，本公司的盈利能力可能不如其他行业。经过本公司的财务部详细估算，并且根据公司的发展战略和未来的复合增长模式，预计本公司的收支平衡年份为6年。1.8公司战略和目标1.8.1公司战略本公司根据本公司的特点和行业特点，以及老龄化快速发展趋势，制订十年战略，即本公司的“大发展三步走”战略。第一步，创业前四年，快速扩张时期。在前四年，本
7、公司将每年以平均一倍的推广速度在全国主要一线城市建设“老有所养”老年城，以此占领一线市场。让更多的老年人享受到合适的老年服务。第二步，第五年到第七年，产业扩张延伸时期。此时，公司已经在全国主要城市站稳脚跟。公司将向金融业和旅游业延伸，创立老年银行和老年旅行服务公司。全面提高公司的服务，拓宽盈利点，提高利润率。第三步，最后三年，公司升级和平稳发展时期。在十年规划的最后三年中，本公司将主要着力与“以房养老”老年城和老年银行的IPO上市，为以后的发展打下扎实的根基。为下一个十年规划提供一个好的平台1.8.2公司目标： 成为全国最大的连锁型主题式老年城。1.9.三年内净收入和净利润投资现金流量表初期2
8、0X120X220X3固定资产投资2000流动资金1000营业收入4809802920-营业成本6401193.62701.312税前利润-160-213.6218.688-营业税收000-所得税收90165546税后利润-250-378.6-327.312+折旧80153.6461.312净现金流量-170-225134注：我们的收入来源有三，首先是老年城的旅游收入，其次为老年城的门店租金，还有老人房屋出租取得的收入。每家老年城的旅游收入的增长率约为5%。我们计划第一年开一家，第二年开2家，第三年开5家，第四年是10家，第五年为5家，逐渐形成规模效应。我们采用加速折旧法，折旧年限为25年。企
9、业所得税率为15%。（附注：由于我们先期以投入资本进行建设为主，所以我们一直处于亏损状态。但第五年以后，我们的规模效应开始显现。营业收入在第六年将达到15400万元，净利润将达到960多万元。所以先期的损失只是暂时的。）1.10营销战略毅诚将根据老年市场的特点，采取多样化的营销模式。主要营销手段如下：1.采用宣讲进社区的模式。定期在不同的社区内，开展宣讲会，通过宣讲会传达出“老有所依”老年城的优势。吸引老年人入住。2.本公司将采取体验式入住的模式。让老人可以在老年城体验一周。在体验式居住一周后，老年城凭借优美的环境和人性化的服务，相比一定可以赢得老年人的青睐。3.采用广告营销模式。本公司将通过
10、报纸，电视，框架广告等多种模式进行宣传。扩大“老有所依“老年城的影响力。4.采用炒作概念的模式。利用现在流行的博客，微言，微信等信息传播工具，将老年城以房养老的模式通过此传播出去，吸引社会的关注，让更多的人了解老年城，即拓宽了旅游项目，也达到了我们宣传老年城的目的。第二部份 企业和产品简介2.1创业背景毋庸质疑，人口老龄化是我国当前所面临的严峻社会问题之一。自1999年我国进入国际公认的老龄化社会，60岁以上老年人口占全国总人口的10%，短短10年，我国老年人口就增加了5000万，超过江西省的总人口。自2009年开始，我国老龄化进入快速发展阶段，老年人口将年均增加800万900万人；到2020
11、年，我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17%。预计到2050年进入重度老龄化阶段，届时我国老年人口达到4.37亿，占总人口30%以上，三四个人中就有一个老人。截至2010年11月1日，中国60岁以上的老年人达1.78亿，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人为1.19亿，占总人口的8.87%。中国成为世界上唯一老年人口超过1亿的国家。面对如此严峻的形式，养老压力自然成为一个不可回避的话题。近10年来，中国80岁以上高龄老人增加了近一倍，已经超过2000万。随着年轻人异地工作，父母与子女异地居住，空巢老人越来越多，2010年城乡空巢家庭约50%；失能、半失能老年人数达3300多
12、万。2010年，中国大约5个劳动年龄人口负担1个老人。据最新预测，2020年约3个劳动年龄人口负担1个老人，2030年约2.5个劳动年龄人口负担1个老人。中国有“养儿防老”的传统观念。但当两个独生子女组成的家庭要承担4个甚至更多老人的养老责任时，无论在经济还是精力上，都给年轻人“难以承受之重”。但是，中国民办养老机构发展缓慢，主要原因是养老行业属于投资大、周期长、投资回报率低的微利行业，民间资本参与意愿不强。民办养老机构普遍存在设施简陋、功能单一的问题。普通的养老方式远远达不到人们的要求。在如此沉重的养老压力下，“以房养老”的概念孕育而生。 “以房养老”方式在国外推行已有一二十年时间，其最早起
13、源于荷兰，发展最成熟的是美国。具体就是人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。在国内，“以房养老”仅在少数几个城市推行，却得到了社会各界普遍热烈的反响。2.2公司介绍公司名称 ：毅诚服务有限责任公司经营范围 ：服务类预计成立时间：2011年12月23日预注册资本 ：￥ 3000万法人代表 ：卢毅南预无形资产占股份比例 ：2%预注册地点：上海市公司性质为 ：有限责任公司 项目概述 ：本公司主要是为那些不想为子女造成过重的养老压力的老年人提供服务。老人通过将自己的房屋抵押在我们公司，以获的一个全新的良好的适宜养老的居住环境，同时按月获得
14、一定数量的足以满足生活所需的金额。我公司将在环境优雅的地方创建一定规模的主题养老院，同时根据当地习俗文化特点构造相应的主题旅游景区，使得老人能够在养老的同时满足旅游的需求，二者在同一地点能完美结合。我公司前期将在选中的几个一线大城市进行建设，在后期将此项目推向全国。争取在全国各地都有我们毅诚服务有限责任公司开创的养老与旅游相结合的养老佳地。2.3公司概述“毅诚服务有限责任公司” 是一个正在酝酿中的公司。“毅诚服务有限责任公司”是一家集设计，创新，开创拓展于一体的新新服务类公司。公司预计于2011年12月23日在上海市成立，同年的12月30日正式开始营业。本公司主要是为那些不想为子女造成过重的养老压力的老年人提供服务。老人通过将自己的房屋抵押在我们公司，以获的一个全新的良好的适宜养老的居住环境，同时按月获得一定数量的足以满足生活所需的金额。我公司将在环境优雅的地方创建一定规模的主题养老院，同时根据当地习俗文化特点构造相应的主题旅游景区，使得老人能够在养老的同时满足旅游的需求，二者在同一地点能完美结合。我公司前期将在选中的几个一线大城市进行建设，在后期将此项目推向全国。争取在全国各地都有我们毅诚服务有限责任公司开创的养老与旅游相结合的养老佳地。2.4公司管理与文化公司对管理层及
