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1、建设部、国家工商行政管理局制订了商品房买卖合同示范文本，各省市也基本制订了各自的购房合同，在本省市强制推行使用。云南省于1999年推出统一的商品房购销合同在全省商品房交易过程中强制推行使用，经过两次修订，目前使用的合同文本为云南省建设厅、云南省工商行政管理局统一监制的商品房购销合同（2003版）。（以下简称商品房购销合同）在购房合同中，购房者与房地产开发商之间由于经济实力、知识水平等原因，导致二者的地位严重不平等，作为合同法灵魂的契约自由原则丝毫体现不出来。购房者只有在充分了解合同所涉及的法律问题的基础上，才能尽可能地和开发商争取应属于自己的合法权益。 商品房购销合同由说明、正文、附件、房地产
2、管理机关登记备案栏四部分组成，“说明”部分和“房地产管理机关登记备案栏”部分由于不涉及太多法律问题，本文不予关注。商品房购销合同本合同双方当事人：商品房出卖人（以下简称甲方）：住所：邮政编码：法定代表人：联系电话：营业执照注册号：资格证书号： 在签约前应认准签约主体。在商品房销售中，很多开发商往往会委托中介公司代销楼盘。因此就可能出现个别中介公司采用“一房多售”等方式，骗取房款后携款潜逃的现象。而且当业主向开发商主张权利时，经常会出现以下“维权不能”的情况：一是业主签订商品房买卖合同时，合同的签约主体不是开发商，而是负责销售的中介公司，且业主持有的购房发票、收据或其它书面材料往往仅加盖了中介公
3、司的公章。当业主发现上当受骗后向开发商主张权利时，往往因为所有的手续、材料没有开发商的公章或业主无法就中介公司与开发商之间的委托关系进行举证而败诉。购房者在签订商品房买卖合同时，无论接触的是开发商还是销售公司，一定要注意合同相对方的签约主体是商品房预售许可证上标明的公司，且交易中涉及的其它书面文件、材料也应由开发商出具，而不应由商品房预售许可证以外的其它任何人签约或盖章。商品房买受人（以下简称乙方）： 【本人】【法定代表人】姓名： 国籍： 【身份证明】【护照】【营业执照注册号】： 【地址】【住所】： 邮政编码： 联系电话： 共同买受人姓名：【本人】【法定代表人】姓名： 国籍： 【身份证明】【护
4、照】【营业执照注册号】：【地址】【住所】：邮政编码： 联系电话： 如果是父母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订商品房买卖合同的，必须具备经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及有关法律、法规规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖商品房达成如下协议：第一条、项目建设依据甲方以 方式取得位于 编号 的地块的土地使用权，土地规划用途为 。土地使用权证号 城市房地产管理法规定，房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者使用一定年限，由土地使用者向国家交纳土地使
5、用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安量等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。买受人若购买的是经济适用房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得的，若为非经济适用房的商品房的，其土地使用权应当是通过出让方式取得的。买受人购房时，应特别注意查验土地使用权证原件，看其中的权利人是否与出卖人一致，看是否存在抵押等他项权利及他项权利存续时间等. 土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。甲方经批准在上述地块上
6、建设商品房，【暂定名称】【项目名称】： 。建设工程规划许可证号： 本款要求出卖人如实填写规划管理部门、建设主管部门批准的规划许可文号。买受人应查验其原件。商品房销售管理办法规定虽经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到购房人所购商品房质量或使用功能的，开发商应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知购房人，购房人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。开发商未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房。第二条、商品房销售依据乙方购买的商品房为【现房】【预售商品房】批准预售商品房的机关： 商品房预售许可证
7、号： 买受人在签订合同前有知情权，出卖人应当依据城市房地产开发经营管理条例、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法等法律、法规的规定，向买受人提供该商品房可以合法销售的有效证明文件。其中：a、预售商品房的，出卖人必须具备城市商品房预售管理办法第五条规定的条件，并取得预售许可证。买受人应注意查验该证之原件，并查验许可证上的预售房屋是否与所购房屋相一致。有的开发商以此栋房屋的预售许可证冒充彼栋房屋的预售许可证，买受人一旦不注意，很容易上当受骗。预售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂。b、现售商品房，必须符合商品房销售管理办法第七条规定的现售条件，买受人应查验相关证明文件。在房地产市场发展初期，
8、商品房销售以预售为主，较少现售；而在成熟的房地产市场上，销售的主要形式是现售。现房销售尤其是新建房屋的销售，其前提是出卖人已取得房地产权证（或商品房权属证明书），否则，出卖人的售房行为缺乏权利基础，买受人对该房的“产权”也无法得到法律保护。因此，购买现房时，应当查看出卖人对该房屋是否拥有完全产权，即是否有产权证，是否已被抵押等。 第三条、乙方所购商品房的基本情况乙方购买的商品房（以下简称改商品房）其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：第 组团第 幢第 单元第 层 号房，属 结构。该【幢】【单元】商品房建筑层数为地上 层，地下 层。该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分
9、摊的共有建筑面积。产权登记面积以产权登记机关确定为准。 本条款确切地说明了所购房屋的具体位置，包括门牌号、结构、栋号和层数。这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同附件一，平面图应尽量详细，房屋朝向也应当在平面图中标明，该平面图应当由出卖人盖章、买受人签字认可。但实际中的签约现场，购房者很难看到该平面图。注意：本款缺少层高，也没有明确阳台是封闭还是非封闭。其中层高包括楼层净高和楼板厚度。如果双方约定层高为楼层净高，应特别注明：层高指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在 2.20 米 以上（含 2.20 米 ），以免发生纠
10、纷。依据国家标准房产测量规范8•2的相关规定，全封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，非封闭式阳台按外围水平投影面积的一半计算，该条款能有效解决阳台面积计算纠纷。同时，阳台的封闭方式由经报批的规划设计图决定，出卖人不得擅自更改其封闭方式。第四条、计价方式与价款甲乙双方约定按下述第种方式计算该商品房价款：1、按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为： 平方米，单价为（币）每平方米 元（已包含分摊的共有建筑面积价格），总金额（ 币） 千 佰 拾 万 千 佰 拾 元整。 套内建筑面积指的是套内使用面积，套内墙体占用面积，阳台建筑面积之和。套内使用面积按照住宅建筑设计规范规定的方
11、法计算，阳台按照国家现行的建筑面积计算规则进行计算，这些计算标准及方法都是一般购房者所难以掌握的。由于购房者在计算面积时存在上述诸多技术困难，这就造成了预售商品房建成后，购房者虽对其面积数值有疑虑，但却无法自行测算。即使是土地房产部门为了产权登记而测算建筑面积时，也难免由于种种干扰因素而出现误差。这些误差对于购房者来说，都是潜在的、无法弥补的经济损失。为了实现自我保护，建议购房者在谈判条件允许的情况下，与开发商就商品房买卖合同作出详细约定。2、按套（单元、幢）计价，该商品房总价款为（ 币） 千佰拾万千佰拾元整（已包括套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。房屋的参考套内建筑面积为平方米。“按
12、套销售”的计价方式主要出现在二手房买卖市场，新房买卖极为少见，也不宜提倡。 第五条、面积误差的处理一、采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3以内（含3）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超过3时，甲乙双方同意按下述第 种方式处理：1.乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起天内将已付款退还给乙方。已发生的交易相关税费由甲方承担。2.本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。3. 本款约定按
13、套内建筑面积计价的商品房面积确认及差异处理。本条第三款就产权登记面积与合同约定面积发生差异，允许当事人双方自行约定差异处理方式，以充分体现意思自治原则。本条款能有效解决面积缩水、面积膨胀的问题。二、按套（单元、幢）计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。第六条、付款方式及期限乙方按下列第 种方式付款1 一次性付款2 分期付款3 其他方式 上述付款方式中的“其它方式”主要指银行按揭方式，具体包括：住房公积金个人贷款、商业银行个人住房贷款和组合贷款三种。 建议购房者约定乙方在预售合同鉴证后付款，这样可以有效预防甲方卖后抵押、卖后延迟办理预售鉴证等纠纷的发生，对于甲方将抵押的房屋再出卖也有一定的预防效果。购买现房的，购房者签订了商品房买卖合同之前，一定要到房管部门查看所购房屋的产权状况，确保该房产权无瑕疵。
