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1、 佛山市禅城区重点板块项目调研专题报告2011年11月佛山中原市场研究中心- 28 -目录禅城区重点板块分析3东平河板块51、海景蓝湾102、星海岸133、碧桂园城市花园164、依云上城195、万科金域蓝湾216、保利东湾257、利海尖东半岛288、翠堤明珠花园309、依云水岸3210、凯德瀚城3511、东江国际3812、万科水晶城40亚艺板块431、佛山雅居乐花园442、怡翠宏璟533、金地九珑璧574、中海文华熙岸615.龙光天湖郦都65旧城板块711、普君新城722、文华尚领743、锦隆花园764、凯德天伦世嘉785、瑞安岭南天地东华嘉苑806、瑞安岭南天地东华轩82季华板块861、恒福
2、新城862、季华金品尚院893、鸿业城市花园914、九鼎国际城945、怡翠玫瑰园976、怡翠世嘉花园100城南板块1031、兆阳御花园1042、星星华园国际1063、盛南新都1094、天御盈品1105、世博嘉园1126、凯德城脉114张槎板块1171、保利香槟1172、御璟上院1203、星晖盛汇园1224、罗马新都123南庄板块1261、帝景蓝湾1272、新中源国际公寓1303、卓远景峰1324、喜居1345、汇银w新港湾1366、港宏世家1397、万科城142禅城区重点板块分析禅城区板块的区分是建立在区域市场的基础上，反映了不同区位资源配套下区域楼市的架构，也表现了楼盘项目的定位与品牌。通过
3、板块的细分，可以更好的去理解区域房地产市场的现状以及新的发展趋势。 禅城板块分布图南庄板块禅城区主要分为：东平河板块、亚艺板块、旧城板块、季华板块、城南板块、张槎板块。各个不同的板块拥有不同的功能定位与资源配套及发展前景。u 板块概况板块分类功能定位资源配套发展前景东平河板块未来城市核心交通枢纽商业居住佛山公园、新闻中心、世纪莲体育中心、配套医院、学校等未来的城市发展核心区域；东平河河景资源开始受到重视 亚艺板块商业购物高端住宅文体教育亚艺湖、岭南明珠体育馆、艺术公园、文华公园、酒店、医院、学校等佛山中心城区目前定位最高端的现代化居住区域之一，众多品牌楼盘凝聚形成区域形象旧城板块商业购物文化旅
4、游金融商务百花广场、兴华商场、祖庙、梁园、祖庙商业步行街等政府重点打造成为文化、旅游、休闲娱乐中心，岭南文化特色古城季华板块金融商务办公居住购物餐饮季华公园、文华公园、沃尔玛购物中心、多家银行等金融机构重点打造成为“金融一条街”，将会成为金融商务中心城南板块金融商务休闲居住行政中心惠景公园、惠景市场、丽日都会广场、新佛山三中等学校随着三旧改造项目的动工，亚艺板块和东平河板块的兴起，将带动城南板块房地产的发展张槎板块禅西新城商业居住针织服装产业集群、工业园区、学校、公园等禅城西进战略规划的带动，针织产业发展，势将带动张槎房地产行业发展南庄板块生态休闲区禅西新城南庄镇建筑卫生陶瓷、铝型材、电子电器
5、等多个产业政府创建“近悦远来”智慧禅城的战略部署，依托水乡生态文化，全面建设战略性新兴产业基地 u 重点板块详细分析东平河板块滨海御庭东方水岸海景蓝湾星海岸碧桂园凯德瀚宫凯德泊宫翠堤明珠依云水岸保利东湾水晶城尖东半岛金域蓝湾依云上城东江国际以河为界，东平新城被划分成南北岸片区，自03年市政府一锤敲定是大佛山CBD核心新城区后，东平新城身价瞬间暴增，成为禅桂顺楼市最具分量同时又最具影响力板块。由于南北片区归属不同区域，两岸对战也越发激烈。东平新城南岸：位于顺德区，面积62.1平方公里，该片区凭借市政的巨大投入和超前的城市规划建设，新城区核心发展前景，已被众多品牌发展商看好。其中，四大地产巨头，已
6、有三大进驻。其标志着南岸住宅片区不可动摇的高端地位。未来发展前景非常广阔。东平新城北岸：位于禅城区，面积26.5平方公里，该片区地块面积相对南岸较小，市政建设投入也相比南岸弱。但随着08年的“南延北拓”发展，北岸在新城建设中的地位亦是显著提升。目前已是大盘林立，居住氛围日渐成熟。区域价值将会随着周边配套的完善不断提升。南北岸的不同发展形势，塑造了两片区不同的楼盘品质，并成为引领市场的标杆。南岸北岸项目入市时间项目档次主力产品价格项目入市时间项目档次主力产品价格万科水晶城2010-10高端洋房：170-230别墅：355-365洋房：11000-13000别墅：30000-33000翠堤明珠20
7、11-06中高端洋房：220-230洋房：13000-15000招商依云水岸2009-03高端洋房：82-220别墅：300-400洋房：10000-14000别墅：35000-36000滨海御庭2008-06中高端洋房：150-270别墅：350-420洋房：11000-14000别墅：13000-15000保利东湾2010-10高端一期洋房：190-270二期洋房：100-170一期洋房：18000-23000二期洋房：10000-15000东方水岸2007-03低端洋房：80-150洋房：8000-10000凯德泊宫2009-03高端别墅：260-370别墅：15000-20000凯德瀚
8、城2009-03中高端洋房：90-220复式：290-320洋房：10000-11000复式：11000-12000碧桂园2011-01中端洋房：100-160洋房：7500-8500海景蓝湾2007-09中端洋房：80-130洋房10000-12000星海岸2010-04中端洋房：80-160洋房：10000-12000主要客户构成：顺德乐从及南海桂城客户为主，少量禅城客户主要客户构成：以禅城区本地客户为主，少量南海镇街及顺德客户南岸片区楼盘相比北岸片区楼盘档次定位较高，主力产品以大平层及别墅为主，洋房销售均价在1.1万2.3万元/方，而别墅销售均价在33.6万元/方；而北岸片区除沿河楼盘档
9、次相对较高之外，其他项目均为中高端档次，主力产品以中大户型为主，洋房销售均价在7500元1.5万元/方，别墅销售均价在1.32万元/方。南岸与北岸成交客户来源对比情况 根据南北岸个别代表楼盘成交客户资料反馈信息得出，南岸片区成交客户来源主要来自顺德区（以乐从和龙江镇街为主），针对的是大企业老板和私营老板，以多次置业者为主；而禅城桂城占比较少，成交客户主要是政府官员及公务员。而北岸片区成交客户主要来自禅城区和南海桂城，针对的是周边居民和中产阶层人事，以首次及二次置业者为主；顺德区占比较少。板块范围东平河板块东起佛山一环，南至裕和路、荷岳路，西至佛山大道，北邻魁奇路，面积约20平米公里。东平河两岸
10、区域将是打造佛山“一河两岸”城市风貌的重点地区，各项城市基础设施配套正逐渐完善，发展前景广阔。板块资源特征 东平河板块独有东平河这一稀缺自然资源，江景利用价值高； 板块政策优势明显。随着中心组团新城区规划的出台，未来政府将更加不遗余力打造东平河的“一河两岸”核心区； 地理位置优越。位于新城市的核心位置，是联通禅城、顺德、南海三地的重要纽带。板块发展现状 佛山本土房企巨头东建集团、九鼎地产，全国知名房地产企业招商地产、保利地产等先后进驻；东方水岸、凯德.瀚城、滨海御庭、依云水岸等一大批房地产项目也纷纷涌现，板块楼市得到不断的扩充和发展； 板块内配套设施不完善，目前居住氛围较差。政府正对其着力打造
11、，城市规划、配套设施等建设全面提速。 板块楼盘以中高档的小高层、高层洋房为主的产品模式丰富产品链结构，其中以大户型100以上三、四房单位为主；均价13000-15000元/。板块点评板块点评优势劣势 东平河板块作为禅城区的新城区，是政府未来发展的重点区域，集合行政办公、商业、金融、娱乐、等多功能的新城市核心； 是未来的交通枢纽中心，建成后该区域将集地铁、城际轻轨、公交、的士、城巴及其他客运交通方式为一体，以实现多种交通方式的便捷“无缝”换乘对接； 城市新商住旺地。目前东平河板块已有万科、金地、招商等众多品牌开发商的进驻，商业购物、健身娱乐、公园悠闲等生活配套设施也日趋完善。 东平河板块目前的配
12、套仍未完善，对居住的便利性缺乏有效的支持。板块景观东平板块重点项目1、海景蓝湾一、 基本资料项目地址禅城佛山市禅城区新明一路22号发展商佛山市海景蓝湾房地产发展有限公司代理商广州经纬房产咨询有限公司占地面积13万平方米总建筑面积32万平方米容积率2.50绿化率50%总户数2000户项目规模12座高层洋房建筑风格意式风格园林景观意大利风情园林二、 项目优劣势1. 周边环绕着省一级名校佛山新三中、华英中学、佛山实验小学等名校，教育资源丰富。临近世纪莲花体育馆、佛山歌剧院、中央公园、河滨公园等市政和景观资源配套，生活氛围浓厚。区位优势非常明显，未来升值潜力大。2. 毗邻大佛山中心组团核心区域-东平河
13、一河两岸，路网发达，对外交通非常便利。3. 东平板块目前唯一一个意式建筑风格的项目，配有意大利风情园林。主人房拥有270 度观景飘窗，视野开阔。拥有东平河江景。4. 项目楼栋都是南北朝向，空气对流较好，大多数都是两梯两户，每一户都可以看到园林景观。5. 该项目目前配套部分仍然在建设当中，造成的影响算是其不足之处。三、项目总规图 一二期总规划图三期总规划图四、项目一二期推售情况座数预售时间推售时间总套数户型面积推售均价（元/）折扣优惠消化率4-7座2007-09-052007-09-0580三房1267600-100%18、19座2007-12-282007-12-28168三房1148700-97%四房157-165复式153-1868、9座2008-01-102008-01-1040三房1267100-100%10、11、12座2008-04-092008-04-09121三房110-1316600-97%四房157复式147-21713-17座2008-06-232008-06-23308三房1136600-
