《谈房地产企业成本核算.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《谈房地产企业成本核算.doc（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、谈房地产企业成本核算摘要：近几年，随着国家一系列调控政策的出台以及行业竞争愈发剧烈，我国房地产企业即将迎来新一波的行业大洗牌。如何准确地把握企业本钱核算环节，严控各项费用，保持利润空间不下滑，成为每个房地产公司亟待解决的议题。基于此，本文首先介绍了企业本钱核算的内涵及其存在的问题，然后提出了相应的倡议。关键词：房地产企业；本钱核算；措施1998年，我国实施了住房制度改革，进一步加快了城镇化进程和经济增长，使得居民住房需求不断增加，房地产行业也迎来了快速成长的好时机，并带动了相关行业的开展。当前，房地产行业已成为国民经济的支柱产业之一，对国民经济的开展起着举足轻重的作用。但随着国家宏观调控力度的
2、加大，行业自身竞争的白热化，以及居民购房行为趋向理性，各大房地产企业的净利润逐年下滑，这意味着房地产企业很难再获得过去的暴利，行业利润会逐渐趋向社会正常水平，行业间竞争逐步标准。房地产企业如果想在竞争日趋加剧的环境下维持生存和开展，就必须要提高自身的核心竞争力。由于房地产企业项目开发存在资金需求量大、建造周期长、投资风险高等特点，因此特别需要重视本钱管理，尽量防止建设过程中的各种风险，严格控制各项费用支出，从而通过降低本钱来取得最大的经济效益。而本钱核算是本钱管理中至关重要的一环。基于此，对房地产开发企业的本钱核算进行探究和完善，不仅对理论研究有助益，对实际操作也是具有重要的指导意义。一、房地
3、产企业本钱核算的根本内容一房地产本钱核算的定义本钱核算是把某一时段企业生产经营期间所产生的费用，依据其性质与产生地点进行归集、分配和结转，从而计算出企业实际本钱和盈利状况的一种管理活动。企业本钱核算是企业本钱管理的重要构成局部，其任务是准确并及时地计算出产品实际总本钱与产品单位本钱，为企业管理者的经营决策提供正确的参考数据。本钱核算不仅可以真实反映企业的运行状况，还能适时反应企业的生产过程，换言之，科学有效的企业本钱核算有助于企业管理者检查、监督、考核企业本钱预算的实施情况，检测本钱控制绩效和本钱管理水平，评估本钱管理系统的有效性，从而更好地控制企业本钱，实现开源节流，获得最大的经济利益。二房
4、地产本钱核算的内容1土地本钱土地本钱是指房地产企业通过市场招拍挂等形式获取土地使用权的出让金，因不同地理位置间差别较大，一般占到总开发本钱的30%-60%。土地本钱是企业本钱核算的第一步，因为企业必须通过土地面积和容积比率的测算来估计开发项目的土地本钱，然后在土地本钱的根底上计算出待开发产品的其他本钱费用，最终评估出工程的可行性。故乡地本钱对房地产工程的本钱控制至关重要，其大小是衡量房地产开发工程能否顺利进行以及是否可盈利的最重要经济规范。2前期费用前期费用主要包括可行性研究费、勘察测绘、设计费、“三通一平费用等，一般占到总本钱的3%5%，且贯通于工程实施全过程。前期费用多且杂，因此财务人员在
5、核算时必须分清、分细科目，才能为之后的本钱分类、汇总及核算打好根底。3项目本钱项目本钱为房地产开发建设工程实体的本钱，包括材料、人工费、机械使用费等，占开发本钱比例高达50%-70%，是本钱核算的重中之重，财务人员核算这局部本钱时一定要确定好核算的对象，根据其类型或工程计入相应的本钱。4配套及其他费用这局部费用包括房地产工程开发过程中发生的供水、供电、供气、公共配套设施建设费以及市政项目建设费等。因为这些费用根本由政府部门或垄断企业进行收费，无议价空间，且收费规范较高，因此合理减少这局部费用支出，是增加运营收益的重要途径。5相关税费相关税费是指向国家缴费的各种税费、规费，如土地增值税、增值税、
6、城建税等，房地产企业可以通过合理的税收筹划或利用政府税收减免政策节税。6筹资本钱筹资本钱即是工程建设期借款利息支出。由于房地产开发工程的特殊性，房地产企业一般是需要银行的贷款来解决资金需求的，导致企业必须承当高额利息费，并且这局部本钱核算结果会影响后续开发本钱的计算。7开发间接费用开发间接费用是指房地产企业的项目管理人员和工程核算部门在开发现场发生的各项间接费用。这局部费用和项目有关，但是又没方法直接计入项目工程的费用中，所以需要根据相关单据，先计入各明细科目，等以后再按工程进行分配。三房地产企业本钱核算流程在遵守会计原那么和行业规那么的前提下，企业应结合自身实际来制定本钱核算会计制度，并配备
7、专职本钱核算员来负责本钱核算工作，确保本钱核算信息的真实性、准确性和可靠性。房地产企业本钱具体核算核算流程如下：首先，基于房地产开发产品的特点来明确本钱核算对象。其次，根据?房地产开发企业会计制度设置“开发本钱和“间接开发本钱两个类目来对房地产企业的实际本钱进行计算。再次，按照企业确定好的办法和规范分配归集的生产本钱。最后，正确划分在产品和产成品的开发本钱，并结转产成品的开发本钱。二、房地产企业本钱核算存在的问题一企业不足本钱核算意识由于房地产行业的高额利润，使得多数企业的经营侧重点为投资资金是否能快速回笼，即企业在乎的是短期利润而非长远效益，因此财务人员在发展企业核算计算工作时，通常只考虑当
8、前工程的总投资额、建造周期以及售价等问题，不会花费时间研究本钱科目的细分和各环节的控制。但随着房地产行业利润率逐渐回归社会平均水平，因为忽略本钱管理而造成的高本钱已成为各个企业亟待解决的问题。二本钱的核算对象划分的不准确合理确定核算的对象是企业本钱核算工作的第一步，通过财政部发布的?企业产品本钱核算制度相关规定可知，房地产企业确定本钱核算对象一般按照其开发的工程、开发的期数或产品类型等因素，也就是说本钱对象确实定既要满足本钱计算的需求并且利于本钱的归集和结算，还要合乎本监控的要求。而随着房地产企业开发工程愈发复杂，使得确定核算对象的难度加大。因此，在实际工作中，有些房地产企业为了简化核算工作，
9、通常会将拥有多个功能差别较大的工作板块作为一个本钱核算对象，但本钱核算对象划分含糊、界限不清晰会导致最后计算出的工程本钱无法准确反映出工程开发过程中各局部产品的实际本钱，从而影响企业的经济效益。三本钱费用分摊办法不明确房地产开发工程具备开发周期长、资金压力大等特征，所以企业通常会采取分期的开发方式，且每期开发工程可能存在多个类型，示例住宅楼、别墅、酒店、商业楼等，这使得企业本钱核算牵扯各种费用和科目，加大了核算的难度。虽然根据会计相关规定，企业必须按照受益原那么或配比原那么进行本钱分摊，而且办法一经选择，不得随意变更，但因其国家还未出台完整的规范来评判房地产本钱核算的归集和分配，导致各个企业处
10、理方式差别大，发布的本钱信息不足可比性。四本钱核算周期不确切房地产企业因为不确定因素很多，示例资金周转不灵等问题，所以很可能出现竣工拖延的情况。但一个企业的本钱核算必须按照不同的周期进行，因此当房地产工程产生竣工拖延的问题时，会影响企业本钱利润的计算和各项税金结算，进而造成决策者无法及时获取会计信息，难以对后续工程展开准确性的评估。三、加强房地产本钱核算的措施一强化企业的本钱管理意识，加强工作人员的本钱核算能力首先，企业管理者要改变短视的经营思维，逐渐将经营重心转至发明长期效益的管理上，重视本钱管理，了解本钱控制对于房地产企业生存开展的意义。其次，加强企业员工，尤其是财会人员对于工程开发内容和
11、行业知识的了解，激励员工积极参与工程部门的规划、开发模式的选择和预算等方面的工作，使其在后续工作过程中，可以更加清晰明了。最后，不定期组织员工培训，提升员工的管理水平和综合能力，促使其在生产的过程中开源节流，帮忙企业增产增收。二合理划分本钱核算对象确立本钱核算对象是企业进行本钱核算的首要任务。房地产公司应结合当地条件，如工程的开发地点，周期和规模等需求来合理细分本钱核算对象。对于大规模开发，开发周期长，分阶段规划开发的房地产工程，企业在细化本钱核算对象时，可选择经过政府部门批准的独自工程，因为政府对这些工程的建设面积、建造设施等有特殊规定。而对于那些启动和完成时间相似，工程功能也相同的工程，房
12、地产企业在明确本钱核算对象时，可直接将其视为同一个。另外，对于规模大且本钱高但类型单一的产品，企业可直接将其作为本钱核算对象。企业一旦确定了本钱对象，就不得随意更改，以确保本钱核算的合理性和一致性。三合理确定本钱归集和分配方式在分摊本钱费用时，企业通常采取受益原那么和配比原那么，假设该本钱费用可以确认是某类本钱对象承当的，那就直接计入该本钱核算对象，假设该本钱费用由多个本钱核算对象共同承当的，那么故选择建筑面积法、占地面积法或预算造价法等分配计入本钱核算对象，以保证本钱费用分配的合理性和准确性。四科学设立本钱核算周期房地产企业可通过项目的规模大小来确定核算周期。假设项目规模小，持续时间短，就可
13、直接根据整个项目的周期来制定会计本钱核算周期。但假设工程规模大，持续时间长，房地产企业就无法继续按照项目建造期来确定本钱核算周期，因为会影响本钱信息的及时性，所以此种情况企业应根据实际情况估算尚未竣工项目可能发生的本钱和费用，通过预提费用账户核算还未进行的项目预算。四、结束语综上所述，当前房地产本钱核算工作面临着诸多问题，这些问题都不利于房地产开发工程的实施。因此，房地产企业要不断强化自身的本钱核算能够力，为降本增效，提高企业核心竞争力提供有力保障。参考文献：【1】马宣林.试析房地产开发本钱控制研究.时代经贸,2008(33):76-77.【2】李健生.房地产工程本钱控制研究.商业会计,2008(02):94-96.【3】钟道荣.房地产开发本钱控制研究.建材与装饰,2008(15):129-130.【4】华颖颖.房地产工程本钱控制研究以某地产工程为例.住宅与房地产,2008(06):3.【5】李瑞格.新常态下房地产开发本钱控制研究.企业技术开发,2008,34(17):118-119.
