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1、凤凰网财经 上市公司公告 正文金地集团：公司债券2011年跟踪评级报告2011年05月05日 00:14来源：凤凰网财经入和房地产基金等金融业务的深入将对公司住宅业务和整体业绩形成较为有力的支撑。全年业 绩增 长。2010 年公司 实现 结算金额190.35 亿元，销售金额 283.38 亿元，分别较上年增长 63.21%和 34.41%，高于行业平均水平。此外，截至 2010 年末，公司预收账款为 188.70亿元，与 2010 年结算金额基本持平，为公司2011 年业绩提供一定保障。极强的担保实力。本期债券的担保主体建设银行作为中国四大国有商业银行之一，拥有极强的综合实力和抗风险能力，可为
2、本期债券到期偿还提供强有力保障。关注作为政策导向性非常明显的行业，需要注意短期内政策波动对房地产市场的影响。房地产企业融资渠道日益收紧和近期部分地方政府出台严厉的限购政策将对 2011 年中国房地产市场带来一定影响。项目布局及定位使公司易受政策调控影响。公司主要在核心一、二线城市布局项目，2011 年热点城市限购政策的实行可能对公司销售增速带来一定影响。流动性面临挑战。公司拟建在建项目较多，资金需求较大，且商业地产开发也将占用部分资金，而 2011 年市场信贷紧缩和调控政策持续，公司流动性可能面临一定挑战。2金地（集团）股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告行业关注的情况最为明显，而中
3、部和西部区域受影响则相对频繁出台的房地产调控政策降低了 2010 年较小。另一方面，尽管市场销售速度在政策出台后中国房地产市场的热度，但三、四线城市需普遍降低，但随着 2009 年市场回暖后新增加的开求增长、市场房屋供应增加及部分投资性需工从 2010 年三季度开始陆续转化为市场供应，市求的存在支撑了行业整体增长，投资和新开场可售资源量有所增长，这为 2010 年底成交量上工大增使 2011 年商品房供给充足升奠定了一定基础。2010 年 4 月 17 日中央发布了国务院关于坚图 2：2010 年中国各省区及直辖市商品房销售增长情况决遏制部分城市房价过快上涨的通知，2010 年 9140%12
4、0%月 29 日又出台多项措施进一步加大 4 月新政的执100%行力度，两个政策具体措施包括实行差别化房贷政80%60%策、提高首套和二套房首付比例、提高二套房贷利40%率、限制三套房贷款发放、部分城市一定时期内限20%0%购等。自 4 月份政策发布以来，房地产市场过热态-20%势得到了遏制，成交量减少，房价高位小幅波动，-40%-60%至 2010 年底市场才重现集中成交的活跃态势。商品房销售面积增长率商品房销售额增长率从全年的情况看，在调控政策的影响下，国房资料来源：国家统计局，中诚信评估整理景气指数全年持续走低，但仍保持在 100 点以上的此外，通货膨胀也催生出一部分投资需求。景气区间内
5、。4 月份政策出台后，房价涨幅趋缓，2010 年中国 CPI 持续上涨，2010 年 11 月升至 5.1%，商品房销售价格指数逐月回落，但全年房价依然保而同期金融机构一年期存款基准利率为 2.5%，由持增长。此，增持房产也成为一部分居民选择抵御通胀的重图 1：2008 年 6 月以来中国部分国房景气指数要手段。整体看，虽然调控政策使房地产市场降温，115但三四线城市的需求增长、新房供应增加以及部分110投资性需求的存在仍然支撑了行业的整体增长。资料来源：国家统计局，中诚信评估整理成交量方面，2010 年全国商品房实现销售面积CPI同比增速一年期存款基准利率和销售额分别为 10.43 亿平方米
6、和 5.25 万亿元，分资料来源：国家统计局，中诚信评估整理别较上年增长 10.1%和 18.3%，增速较上年大幅降从投资和新开工情况看，2010 年中国房地产开低 32 和 57.2 个百分点，国家遏制房价过快上涨的发投资增速达 33.2%，较上年快 17.1 个百分点，超政策极大降低了成交量的增速。全社会固定资产投资增速 9.4 个百分点。同时，2010在调控政策频出的背景下，主要城市的成交量年市场新开工面积 16.38 亿平方米，较上年大幅增普遍下滑，占全国市场的比重也明显下降，与之相长 40.7%，是近十年来的高点。2010 年房地产开发对应的，是三四线城市成交量的增长。从区域分布投资
7、的恢复和新开工面积的大幅增长反映了房地来看，经济较为发达的东部区域成交面积增长减速3金地（集团）股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告产企业对市场的信心，同时保障未来一年的房屋供17.3%。相反，预售款以及信托、委托贷款等其他给充足。形式的自筹资金的增速加快。图 4：20052010 年全国房地产开发投资情况表 2：20092010 年房地产开发投资资金来源20092010300，000亿元%35资金来源合计（亿元）57，127.6372，494.00250，00030增速44.2%25.4%200，0002520其中：自筹资金（亿元）17，905.9926，705.00150，000
8、占比31.34%36.84%15100，00010增速16.9%48.8%50，0005国内贷款（亿元）11，292.6912，540.0000占比19.77%17.30%2005 2006 2007 2008 2009 2010增速48.5%10.3%房地产开发投资完成额全社会固定资产投资完成额利用外资（亿元）469.73796.00同比增长（房地产）同比增长（全社会）占比0.82%1.10%资料来源：国家统计局，中诚信评估整理增速-35.5%66.0%其他来源（亿元）27，459.2232，454.00从供求指标来看，2010 年施工面积、新开工面占比48.07%44.77%积与销售面积的
9、比重较 2009 年均有所恢复，未来增速71.9%15.9%一年的市场供应比较充足。资料来源：国家统计局，中诚信评估整理表 1：20082010 年全国商品房供需相关指标我们认为，2011 年国家调控房地产的决心未施工面积/新开工面积/变，房地产企业在资本市场上的融资依然较难突销售面积销售面积破。同时管理通货膨胀是 2011 年政府工作的重点，20084.421.57货币政策由适度宽松转为稳健，市场流动性将持续20093.411.2320103.891.57收紧，2011 年前三个月央行连续 3 次上调大型金融资料来源：国家统计局，中诚信评估整理机构存款准备金率至 20%的高点，且一年期贷款基
10、土地市场方面，2010 年购置土地面积 4.10 亿准利率上调 0.25 个百分点至 6.06%。信贷收紧和可平方米，较上年增长 28.4%，土地购置费 9，992 亿能的进一步加息都将使房地产企业的银行融资更元，较上年增长 65.9%。尽管土地成交保持较高增加艰难，融资成本上升。速，但是土地市场的整体热度较 2009 年地王频出在政策方面，2011 年 1 月末更为严厉的房地产已降温很多，随着政策调控力度加大，房地产企业调控政策“新国八条”出台，二套房首付比例进一的拿地行为将更加理性。步提高至 60%。随后各地方落实“新国八条”的严短期内持续紧缩的融资渠道以及愈发严厉的厉的限购政策细则出台。
11、我们认为，限购政策的出调控政策将影响市场成交量，但行业长期看台和严格执行将极大抑制房地产市场的投资投机好，行业整合有加速趋势性购房需求，市场短期内可能会出现成交迅速放缓2010 年，作为房地产调控的配套政策，资本市的态势。未来，该政策导致的成交量和价格的下跌场和银行均收紧了房地产融资。资本市场上进行股幅度将取决于限购政策执行期限、力度和具体措施权和债权融资均需经土地管理部门审批，2010 年没的调整。有一家房地产企业或含房地产业务的企业在中国资本市场上融资成功。银行方面，严格执行“四证齐全”的放款条件。从房地产开发投资资金来源看，2010 年来自国内贷款的资金较上年仅增长 10%，增速较上年大
12、幅下降 39 个百分点，而国内贷款在总的资金来源的中占比也下降约 2.5 个百分点至4金地（集团）股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告表 3：2011 年 1 月以来各地方出台的主要限购政策体业绩。2011 年公司计划实现竣工面积 220.54 万城市限购政策平方米，较 2010 年竣工面积增长 50.50%，若计划已有 1 套房的本地户籍居民家庭、5 年个税或实现，则能够提升公司 2011 年的结算业绩。社保缴纳证明限购一套；已有 2 套房的本地户北京籍居民家庭、已有 1 套的非本地户籍居民家从结算区域看，长三角地区收入和利润贡献分庭、不能提供 5 年以上本市个税或社保缴纳证别达
13、45.6%和 50.6%。从 2011 年主要在建项目来看，明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房长三角、珠三角仍是主要项目区域，其中北京、上已有 1 套房的本地户籍居民家庭、2 年个税或社保缴纳证明限购一套；已有 2 套房的本地户海、深圳、广州四个一线城市的可售面积占比约达上海籍居民家庭、已有 1 套的非本地户籍居民家29%。公司热点城市可售项目仍较多，易受房地产庭、不能提供 2 年以上本市个税或社保缴纳证调控政策的影响。明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房图 5：公司 2011 年主要开发项目总可售面积区域分布已有 1 套房的本地户籍居民家庭、1 年个税或社保缴纳证明限购一套；已有 2 套房
14、的本地户沈阳珠三角青岛、南京、西安14.59%25.08%籍居民家庭、已有 1 套的非本地户籍居民家长春8.23%庭、不能提供 1 年以上本市个税或社保缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停向其售房广州十区二市全部行政区域范围都将执行限武汉广州购政策；明确户籍家庭限购第三套房，非户籍10.82%环渤海长三角家庭限购第二套房10.18%31.10%成都、贵阳、对主城区暂时实行住房限购措施南宁资料来源：公司提供，中诚信评估整理。资料来源：中诚信评估整理从运营指标来看，20082009 年公司合计销售在国内融资渠道持续收紧和调控政策愈发严面积超过新开工面积，使得 2010 年上半年公司出厉的环境下房地产
15、企业面临较大的资金压力和流现可售房源不足的状况，一定程度影响销售业绩。动性风险。同时 2011 年房屋供给增长而需求被抑由此，公司加大新开工力度，2010 年新开工面积较制，供需关系的变化使行业竞争加剧。产品定位、2009 年大幅增长 168.11%，为 2010 年下半年销量经营策略与市场调控政策不相适应以及规模小、资大幅增长提供了房源保障。2011 年公司计划新开工金实力和外部支持弱的企业面临较大流动性风险，283.88 万平方米，与公司的销售规模相匹配。竞争力弱；而能够顺应市场和政策方向，综合实力表 4：20082010 年公司项目运营情况强、品牌影响力大的专业房地产企业抵御风险的能单位：万平方米、亿元力更强，同时面临更多的并购机会，竞争优势明显，200820092010同比变动行业整合将加速，行业集中度有望提高。同时，在新开工面积137.93141.57379.56168.11%竣工面积134.1299.88146.5446.71
