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2、分析（需求部分分析）一、 描述性部分二、 交互性分析部分三、 需求市场小结第三部分：主要竞争对手的概况一、主要竞争对手及本项目的基本资料 二、主要竞争对手及本项目SWOT分析三、主要竞争对手价格分析第四部分：典型楼盘分析一、博雅怡景花城项目1.1博雅怡景花城项目概述 1.2博雅怡景花城项目特色1.3博雅怡景花城户型销售情况 1.4博雅怡景花城分析二、天方百花园项目2.1天方百花园项目概述 2.2天方百花园项目特色2.3天方百花园户型销售情况 2.4天方百花园分析三、顺佳四季花城项目3.1顺佳四季花城项目概述 3.2顺佳四季花城项目特色3.3顺佳四季花城户型销售情况 3.4顺佳四季花城分析四、锦
3、绣江南项目4.1江南项目概述 4.2绣江南项目特色4.3锦绣江南户型销售情况 4.4锦绣江南分析第五部分：本项目分析一、 项目概述 二、 二、项目SWOT分析及建议三、项目综述第六部分：项目建议一、产品定位 二、目标客户群定位三、价格定位结束语第一部分：花湖片区的经济指数黄石地处楚头吴尾，雄居长江中游南岸，襟江怀湖，依山傍水，资源丰富，人杰地灵。市委市政府围绕实现黄石由中等工业城市向现代化大城市跨越在内的三大跨越的目标，抢抓机遇，克难攻坚。实施了30多项重点工程，一是实施了城市道路建设工程。先后拓宽改造了迎宾大道、湖滨路、沿湖路、磁湖路等十多条城市道路，新建了桂林路，启动了快速路建设工程，全面
4、拉开了大城市的城市道路格局，提高了道路等级标准，增强了道路通行能力，使人均道路面积由1998年的8.86平方米增加到2001年初的9.2平方米，增长3.78，步入省内同等城市的较好水平。二是构筑了一批城市配套设施。配合城市路网的拓宽改造延伸，我们对城市排水管道实行了雨污分离，供电、通信线路进行了统一下埋，新建了日处理能力16万吨的磁湖污水截流、日供水60万吨的花湖水厂一期、填埋期限20年的西塞垃圾处理场工程等重点工程项目，调整新增了一批城市公交线路，更新了一大批新式空调公交客运车辆，到2001年使城市排水管网密度比98年增长1.一五，达5.57公里；污水处理率比98年增长30.91，达48.9
5、0；垃圾粪便无害化处理率增长20.22，达79.4；每万人拥有公交车辆增长4.12，达12.一八标台。处于全省同类城市平均水平。三是提高了城市绿化品位。三年来，我们先后新建了迎宾广场、人民广场、湖滨绿化长廊等一大批城市广场绿地，全市新增绿化面积达380多万元平方米，使人均公共绿地面积达到10.06平方米，城区绿化覆盖率达35.35%，初步形成了点线面相结合的城市绿色敞开空间。同时，随着堤路结合、城市电网改造、城市现代化邮电通信设施的完善和电视大楼等文化体育设施的建设以及总投资4500万元磁湖路三期工程、总投资3000万元的下陆大道拓宽改造工程、总投资4800万元的大泉路二期拓宽改造工程在年底前
6、按量化目标要求基本竣工；磁湖污水截流一期、花湖水厂一期、西塞垃圾处理场基本竣工；李家坊立交桥的，李家坊隧道建设工程前期准备工作的完成，我市大城市的道路格局初步拉开，城市功能逐步完善。花湖经济开发区地处黄石的北部，拥有人口5.02万人，地源辽阔，经济发展迅猛。拥有政府事业部门有黄石市地税局、公安局、人事局、气象局、大桥局，企业部门有大型的黄石东方装饰城、黄石新明农贸批发市场、黄石康达纺织、湖北谱辉塑料磨具、飞云药业等等。政府加大力气了对花湖经济开发区投资建设，每年投资和招商总金额在10亿元以上，依据先天的雄厚政府资源和优惠政策，房地产也得到了迅速的发展。2003年推出的锦绣江南，价格仅808元/
7、平方米，依托高绿化、文化小区引起了行业人士和置业人士的特别关注，一波未平，一波又起，今年即将又湖北人信推出意大利纯水岸别墅假日威尼斯，给开发区注入了新鲜的血液，竞争将进一步激烈和白热化。第二部分 需求市场分析数据截止:2004年7月1日(共调查问卷120份,其中有效问卷64份)调研方法:入户为主,拦截为附.一 描述性分析部分11、影响客户购买因素分析由上图可知：在64份有效样本中，地段因素被选重31次，为最多；以下依次是：小区内部环境、户型设计、周边生活配套、价格、完善的物业配套、周边自然景观、开发商实力及信誉、升值潜力。12、客户选择的装修情况分析 由上图可知：大部分客户选择自己装修，有81
8、%；有很少一部分人希望发展商给予简单装修，有19%。13.、客户对会所的需求分析 13.1、是否对会所有需求分析由上图可知：有58%的人对会所有需求，另42%的人对会所无需求。1.3.2、客户的个人爱好分析由上2图可知：客户的个人爱好运动的最多，有12人；以下依次是听音乐/看书/上网/棋类/购物/看电视/唱歌;具体数据祥见上图.1.3.3、对会所的功能需求分析 由上页图可知：在64份有效样本中，选择健身房29次，以下依次是图书阅览室、乒乓球室、棋牌室、桑拿浴室、网吧、篮球场。 综合1.3.2和1.3.3可知:对会所功能的需求强度依次是: 健身房图书阅览室乒乓球室棋牌室音乐吧、桑拿浴室网吧小型篮
9、球场小型足球场.14、客户对停车位的需求分析14.1、是否需要停车位分析由上图可知：47%的客户需要停车位，53%的人不需要停车位。 14.2、客户对停车位的占有方式分析由上图可知：客户希望买断停车位和租赁停车位各有50%。1.5、客户获取房屋信息渠道分析 由上图可知：从报纸获得信息的客户最多，有30人；其次是户外广告，一八人；网络也有9人；中介有7人。二、 交互分析部分 2.1、客户预购总面积与预购客厅面积交互分析由下页图左往右看可知：客户选择面积在100-129平方米之间的较多，合计有55%；其中选择面积在110-119平方米之间的最多，有20%；客户选择69平方米的为0，一方面由于样本容
10、量较小，另一方面反映花湖片区对小面积需求较小；客户对其他面积需求差别不大，每十个平方米都有10%左右的需求。由下页图页面往深处看可知：客户选择客厅面积在26-30平方米的最多有39%，其次是选择面积在21-25平方米之间，有36%；选择面积一五-20平方米的有25%；选择面积10-一五平方米的客户没有。 由下页图交互看可知：选择面积在70-79平方米的客户选择客厅面积主要是面积在16-20平方米，有6%，其次是21-25平方米，有2%；选择面积在80-89平方米的客户选择客厅面积主要是面积在16-20平方米，有3%，选择客厅面积在20-25平方米和面积在26-30平方米的各有2%；选择面积在9
11、0-99平方米的客户选择客厅面积主要是面积在16-20平方米，有5%，选择客厅面积在20-25平方米和面积在26-30平方米的各有3%；选择面积在100-109平方米的客户选择客厅面积主要是面积在20-25平方米，有11%，其次选择客厅面积在26-30平方米有5%，选择客厅面积在一五-20平方米有3%；选择面积在110-119平方米的客户选择客厅面积主要是面积在26-30平方米，有9%，其次选择客厅面积在一五-20平方米有8%，选择客厅面积在20-25平方米有3%；选择面积在120-129平方米的客户选择客厅面积主要是面积在26-30平方米，有11%，其次选择客厅面积在20-25平方米有5%；
12、选择面积在一三0-一三9平方米的客户选择客厅面积主要是面积在20-25平方米，有8%，其次是26-30平方米，有5%；选择面积140平方米的客户选择客厅面积主要是面积在26-30平方米，有5%。 2.2、预购面积与预购层高的交互分析（见下页图）从页面往里看可知：3米的层高仍然是大众的选择，有62%；选择3.2米的有34%，选择3.4米的有4%。交互看图可知：选择面积在100-109平方米的客户和选择面积在120-129平方米的客户希望自己的层高为3.4米。2.3、年龄和预购面积的交互分析由上图可知：选择面积在70-79平方米的客户主要是26-35岁的70年代生人，这部分人事业刚刚步入成熟期，即
13、将或刚刚步入婚姻殿堂，有点积蓄，但有不是很多，属于首次置业者；选择80-89平方米的客户年龄分布较广，在26-49岁相对较多；选择面积在90-99平方米的客户，年龄分布在39岁以下，年龄在20-35岁的相对集中；选择面积在100-109平方米的客户，年龄分布在35岁以下，年龄在20-30岁较集中；选择面积在110-119平方米的客户，年龄分布在20-35岁之间，年龄在30-35岁之间相对集中；选择面积在120-129平方米的客户，年龄分布在20-45岁之间，年龄在35-45岁之间较集中；选择面积在一三0-一三9平方米之间的客户年龄分布较广，从20-49岁之间都有分布，年龄在27-37岁之间较集
14、中；选择面积在140平方米以上的客户，年龄分布在20-39岁之间，年龄在20-35岁相对集中，这部分人，有的是事业成功者，有的则是靠亲人送给。2.4、客户预购面积与预购主卧面积的交互分析从页面往深处看可知；客户选择主卧面积集中在一三-14平方米，有49%；其次是主卧面积在一五平方米以上，有25%；选择面积在11-12平方米的有22%；选择主卧面积在8-10平方米的有2%。在实际走访的过程中，如果在客厅和主卧面积和一定的情况下，客厅面积在现得数据基础上有增大的趋势，主卧面积有减小的趋势。交互看图可知：选择面积在70-79平方米的客户选择选择主卧面积主要是一三-14平方米，有5%，其次是11-12
15、平方米有3%；选择面积在80-89平方米的客户选择主卧面积主要是一三-14平方米，有6%，其次是11-12平方米有2%；选择面积在90-99平方米的客户选择主卧面积主要是一三-14平方米，有9%，其次是11-12平方米有2%；选择面积在100-109平方米的客户选择主卧面积主要是一三-14平方米，有8%，其次是11-12平方米有6%，选择一五平方米以上的有5%；选择面积在110-119平方米的客户选择主卧面积主要是一三平方米，有16%，其次是11-12平方米有3%；选择面积在120-129平方米的客户选择主卧面积主要是一三-14平方米，有8%，其次是11-12平方米和一五平方米以上，各有3%，选择主卧面积在8-10平方米的有2%；选择面积在一三0-一三9平方米的
