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1、公 司 土 地 评 估 测 算 表一、土地登记及位置概况： 宗土地详细位置、用途、出让年限、土地使用权类型、见土地使用权证。土地使用权性质为国有土地使用权。二、估价依据：（1）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国土地管理法；（4）国家土地管理局颁布的城镇土地估价规程及有关法规政策等；（5）山东省实施中华人民共和国土地管理法办法；（6）山东省土地登记条例；（7）淄博市关于调整基准地价的通知（2011年4月26日淄政发201130号；（8）国有土地使用权出让合同及其他资料；（9）估价人员实地勘察调查所获取的资料。三、估价方法：
2、对本次土地使用权的价格评估主要采用基准地价系数修正法。位于裕民路以北，柳泉路西侧的土地使用权四宗，土地使用证号为淄国用（2009）第F01412号、淄国用（2009）第F01413号，淄国用（2009）第F01414号、淄国用（2009）第F01415号,使用权类型为出让，用途为工业用地，面积合计为，合129.76亩，取得日期为2006年12月19日，使用终止年限为2056年12月20日。以淄博市2011年公布的市区各类土地基准地价为基础，根据待评估地块的基础设施及地价趋势进行区域因素、个别因素、市场因素、出让年限修正。1、确定委估宗地的基准地价根据淄博市2011年公布的基准地价，对照委估土地
3、所处的地理位置，委估土地属于四级工业用地，基准地价为每平方米394元（26.27万元/亩）。土地开发程度达到五通一平（即通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）。2、区域因素和个别因素修正系数区域因素是指待评估地块在区域的社会、政治、经济、自然等综合产生的效应对地块的影响因素，主要包括区域的对外、对内交通通达度，基础设施完善度，环境条件情况。个别因素是指地块上个别特性，如面积形状，临街状态、地形条件，座落位置等。市场因素是指近年来市场因土地开发而导致地价的变动趋势。区域因素和个别因素修正系数具体确定情况见下表。表：基准地价修正系数表地价影响因素指标情况说明修正系数区域因素街道等级尚可0.01城
4、区辐射职能位于高新区0.0公交系统方便0.01中心陆路交通交通尚可0.0中心港口、机场距离距港口230公里、机场100公里0.0人口密度或人流量现状常住人口密度较低0.0人均可支配收入居民收入尚可-0.02区域交通管制无0.0个别因素产业集中度较集中0.0容积率正常0.0宗地地质条件一般(土地正上空斜跨高压线)-0.10自然灾害无自然灾害0.0宗地临街状况临街0.01宗地进深、形状一般0.0宗地面积正常0.01合 计-0.08区域因素和个别因素修正系数K1=1-0.08=0.923、确定使用年限修正系数根据国家有关规定，工业用地的最高出让年限为N=50年。因委估土地的使用权类型为出让土地，出让终止年限为2056年12月20日，尚有m=44年。需进行年限修正。土地还原利率按R=6%计算。K2=1-1/（1+R）m/1-1/（1+R）N=0.97604、确定期日修正系数本次评估选用的是淄博市2011年公布的基准地价（淄政发201130号），自2010年1月1日开始执行,近两年以来淄博市工业用地增值一般，地价增长率取6.56（参照一年贷款利率）。则期日修正系数为=（16.56）21.145、计算委估宗地土地评估价值评估单价:P=AK1K2K3B=3940.970.97601.14=403.31元/平米，合26.88万元/亩总价=129.7626.88=3487.95万元。- 1 -
