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1、 温泉度假酒店项目可行性研究报告温泉度假酒店项目可行性研究报告二一五年九月目 录第一章 总论11.1项目概况11.2可行性研究报告编制的依据41.3可行性研究报告的范围51.4结论51.5建议6第二章 旅游市场分析72.1旅游市场前景展望72.2旅游业发展现状分析82.3旅游业预测分析112.4项目旅游接待容量估算122.5本项目定位142.6营销策略分析16第三章 场址选择与建设条件183.1场址选择183.2 建设场地自然条件183.3 工程水文地质193.4交通运输条件213.5供水供电通信223.6社会经济条件22第四章 工程技术方案244.1项目概况244.2项目规划与布局254.3
2、建筑设计284.4结构设计324.5给排水设计344.6电气设计354.7消防系统404.8空调设计434.9配套设施43第五章 环境影响评价465.1 编制依据465.2 项目建设对环境的影响465.3环境保护措施475.4环境影响评价52第六章 节能节水措施536.1设计依据536.2项目能耗状况536.3节能措施556.4 耗能指标分析结论58第七章 劳动安全卫生与消防607.1劳动保护607.2安全卫生措施607.3消防安全措施60第八章 项目实施进度安排628.1 建设工期628.2 进度安排628.3项目建设进度计划表628.4项目实施过程的控制措施62第九章 项目招投标649.1
3、招标依据649.2招标投标管理的基本原则649.3招标范围659.4招标组织形式659.5招标方式669.6本项目的招标方案66第十章 投资估算与资金筹措6710.1投资估算依据6710.2估算范围6810.3估算说明6810.4估算金额7010.4资金筹措70第十一章 财务评价7111.1 财务评价说明7111.2 经营收入估算7111.3 运营成本估算7411.4 财务指标7511.5 财务评价结论77第十二章 社会评价78附件第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称#温泉度假酒店项目1.1.2承办单位概况项目承办单位：表1-1 企业近三年企业经营状况 单位：万元序号指标名称2012年
4、2013年2014年1主营业务收入2所得税4利润总额5净利润1.1.3项目提出的背景项目的政策优势明显，国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见 （国发201431号）提出大力发展乡村旅游。依托当地区位条件、资源特色和市场需求，挖掘文化内涵，发挥生态优势，突出乡村特点，开发一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。省政府关于全面构建“畅游江苏”体系促进旅游业改革发展的实施意见（苏政发201485号）提出加快推进旅游业与农业融合发展，充分发挥乡村旅游在带动创业就业、增加农民收入、销售农副产品、改善农村环境等方面的重要作用。围绕大中城市及重点景区、环湖、沿江、沿海地区，发展一批休闲观光农业基地（景点）、
5、农家乐专业村、魅力休闲乡村，支持有条件的地区打造乡村旅游集聚区。创新乡村旅游经营发展模式，保持传统乡村风貌，加强基础设施建设，完善乡村旅游服务体系，打造乡村旅游精品。创建一批休闲观光农业与乡村旅游示范县（示范点）、乡村旅游示范区、特色景观旅游名镇（村）。近年来#镇一直致力于乡村旅游发展，凭借#得天独厚的生态优势、资源优势，把特色化发展与#生态文化旅游发展相结合，已将乡村旅游打造成#产业结构调整的新亮点。由此也造成相应的旅游接待能力明显不足。#集团有限公司作为#镇的大型企业肩负更多社会责任，企业从自身发展出发，充分利用#市横山水库、佛光祖庭#大觉寺以及义源茶叶生产各种中高档绿茶、红茶，打造特色禅
6、茶文化温泉度假酒店项目。1.1.4建设地址#温泉度假酒店项目位于#。1.1.5建设内容与规模本项目总用地面积为388亩，总建筑面积48741，其中计容面积为47621。主要技术经济指标详见下表：表1-2 项目建设内容或规模一览表项目分区编号子项名称首层面积（）地上面积（）地下面积（）层数酒店配套区1大堂及娱乐服务中心6075607532会议配套中心1634653653连廊构架90090014庭院式客房2630526025花园式客房2400480026后勤4600-1水疗配套区7水疗中心362010240100068贵宾服务中心1120112019室外泡池配套600600110休息厅120120
7、111水上木屋4004001VIP区12水上套间12001200113景观别院112001200114景观别院26251250215茶院300600216禅修庭6060117vip服务中心1801801商业配套区18商业配套用房260026001出让地块酒店配套区指标地上建筑面积34931架空建筑面积5600总建筑面积40531占地面积14329酒店区用地面积34076.2容积率1.03建筑密度0.42出让地块商业配套区指标地上建筑面积2600地下建筑面积0总建筑面积2600占地面积2600酒店区用地面积5468.5容积率0.46建筑密度0.46绿化率0.209项目总指标地上建筑面积43141
8、地下建筑面积5600总建筑面积48741计容总建筑面积47621建筑占地面积216141.1.6投资估算与资金来源本项目总投资估算为45000万元。项目资金来源为企业自筹1.1.7拟建项目的主要经济技术指标项目总投资收益率：14.2%；项目财务净现值（所得税后）：16676.6万元；财务内部收益率（所得税后）：13.48%；静态投资回收期（所得税后）：8.59；动态投资回收期（所得税后）：11.12。项目盈亏平衡点为：38.6%。1.2可行性研究报告编制的依据1、国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见 （国发201431号）；2、省政府关于全面构建“畅游江苏”体系促进旅游业改革发展的实施意见（
9、苏政发201485号）；3、江苏省国民休闲纲要（20132020）；4国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见（国发201431号）；5、江苏省乡村旅游点等级划分与评定；6、#市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；7、2014年加快促进#旅游业又好又快发展的意见（西发201442号）；8、关于进一步加强宜南山区开发项目和农业配套设施建设管理工作的通知（宜政发2012157号文）；9、#市2015年政府工作报告；10、#镇2015年政府工作报告；11、#镇镇域土地利用规划图（2010-2030）；12、#市旅游发展总体规划（20052025年）；13、#市宜南山区生态保护与发展规划；14、当地
10、的现行建材等价格信息；15、建设项目可行性研究指南（试用版）；16、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；17、其他相关资料。1.3可行性研究报告的范围本报告的研究范围为：项目建设背景、投资环境与市场分析、场址选择与建设条件、工程技术方案、环境影响评价、节能节水措施、劳动安全卫生与消防、项目实施进度安排、项目招投标、投资估算与资金筹措、财务评价、社会效益评价等。1.4结论1、项目得到了当地政府和各级主管部门的大力支持，各项基础设施均可满足项目施工和建成后的需要，本项目经过了项目建设单位的充分酝酿，已经进入了可实施操作阶段，因此本项目建设条件已经成熟。2、本项目提出的建设目标、任务和规模充分考虑
11、了项目所在地现状以及温泉旅游的发展特点，可操作性强，组织管理措施到位，切实可行。3、本项目的社会效益显著，具有较高的实施价值。本项目的建设对完善西#镇#景区服务功能、提高旅游服务水平、提升#宾馆温泉度假酒店旅游项目建设品味和档次具有极大的推动作用，为实现“综合性五星级茶禅温泉休闲酒店”的战略定位夯实基础，综上所述，该项目的建设是必要的，工程方案切实可行，具有明显的社会效益。项目的实施，将有力的促进#镇的旅游事业发展，积极带动旅游相关产业的发展。1.5建议鉴于本项目的自身状况，对本项目建设提出以下建议：1、项目所处地区旅游休闲度假市场竞争日趋激烈，旅游者的心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设
12、品质及人文环境已成为高档休闲体现必备的前提条件，因此，建议投资者根据项目用地的实际情况，做好规划，突出项目的特点，按照规划设计尽快完成项目的景观、建筑的详细设计。2、因项目所在地的污水主管网受客观条件控制，尚未铺设到位，建议积极与#市公用事业局协调，争取项目所在地管网列入年度项目计划。3、建议在施工过程中设置安全标志，加大宣传安全施工力度，增强安全防护意识，认真落实好相关安全措施，并将项目施工给附近居民正常的工作、生活所带来的各种干扰降至最低限度。4、鉴于该工程项目意义重大，建议建设单位组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，并与工程施工单位、监理单位密切合作，
13、认真将项目建设作为一个综合系统过程认真筹划和研究，并切实解决好各种问题。6第二章 旅游市场分析2.1旅游市场前景展望2.1.1旅游市场前景展望综述随着我国全面建设小康社会不断推进，旅游业面临重大发展机遇：经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；我国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。2.1.2温泉旅游前景展望目前，我国旅游业正处于转型期，旅游产品的升级，由观光旅游转为休闲旅游，进而上升为度假旅游便成为此关键时期的突出特点。与此同时，我国旅游市场也从观光旅游形态向休闲度假旅游形态过渡。在这种新的市场需
