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1、版本：A/0综合体项目工程管理实施规划编制指引XX有限公司工程管理部2011年10月8日1. 编制目的综合体项目是XX商业地产的主要产品形式，在未来发展中商业地产的比例也将不断增大。综合体项目的工程管理涉及面广，对发展商的管理要求高，如何在保证高品质条件下实现综合体项目的快速开发是关键所在。对综合体项目提前进行科学的工程管理实施规划，并依据规划有序地进行管理，是达到开发周期更短、质量更优、成本更低、现场安全文明更有保障的工程管理目标的有效途径。本指引用以明确对大区及城市公司的综合体项目工程管理实施规划的编制要求。2. 适用范围适用于XX所有综合体项目的工程管理实施规划编制工作；除综合体外的其他
2、商业地产项目也可参考本指引。3. 编制时间每个综合体项目开工前，应着手进行综合体项目工程管理实施规划的编制；在地下室结构施工前应完成综合体项目工程管理实施规划评审及备案工作。在评审备案后，综合体项目工程管理实施规划还应根据工程进度分阶段进行深化。4. 编制组织及评审流程编制组织：综合体项目工程管理实施规划编制由项目部牵头编制，大区及城市公司相关职能部门参与。评审流程：综合体项目工程管理实施规划编制完成大区工程管理部组织大区内部评审-综合体项目工程管理实施规划修改完成上市公司工程管理部组织联合评审-综合体项目工程管理实施规划修改完成报上市公司工程管理部备案。5. 编制内容（1） 工程项目概况（2
3、） 建筑市场资源分析（3） 工程建设难重点分析（4） 内部综合体项目工程建设经验借鉴（5） 工程管理模式与项目组织机构（6） 信息管理（7） 项目建设目标（8） 合约规划（9） 成本管理规划（10） 进度管理规划（11） 质量管理规划（12） 设计及深化设计规划（13） 前期准备（14） 对承包商的管理（15） 对监理的管理（16） 对第三方顾问的管理（17） 对租户的管理（18） 安全文明施工及环境管理规划（19） 验收移交（20） 项目报建流程及外部协调（21） 风险控制6. 附件综合体项目工程管理实施规划编制的具体指引内容作为附件。目 录1工程项目概况21.1工程概况21.2项目定位介绍
4、21.3平面图22建筑市场资源分析23工程管理难重点分析34内部综合体项目工程建设经验借鉴65工程管理模式与项目组织机构75.1工程管理模式介绍75.1.1完全的施工总承包和施工总承包管理75.1.2土建施工总包机电、幕墙、装修等发展商指定分包85.1.3自行工程总承包模式95.2工程管理模式分析95.2.1合理选择工程管理模式95.2.2上市公司推荐工程管理模式135.3组织机构135.3.1项目部组织架构图145.3.2主要岗位职责155.4工程管理制度186信息管理196.1内部信息管理196.2档案资料管理197项目建设目标198合约规划208.1合同文本238.1.1工料规范238.
5、1.2工程量清单238.2合同管理248.2.1项目合同招标、预审248.2.2项目合同议标定标、订立248.2.3项目合同实施、付款结算258.2.4项目合同履约评价269成本管理规划269.1成本目标269.2设计阶段成本控制279.3施工阶段成本控制279.3.1成本控制要点279.3.2工程进度款控制279.3.3变更签证及索赔控制289.4结算阶段成本控制289.4.1结算审核289.4.2结算分析299.4.3合同纠纷2910进度管理规划2910.1项目总进度计划3010.1.1工程总进度计划3010.1.2图纸计划3110.1.3方案编制计划3110.1.4材料设备供应商及指定分
6、包定标计划3110.1.5材料设备报审计划及进场计划3210.1.6大型施工机械进出场计划3210.1.7检验及验收计划3210.2进度保证措施3210.2.1前期及外围因素控制措施3210.2.2现场管理协调措施3310.3进度纠偏措施3511质量管理规划3611.1质量目标3611.2质量标准3611.3样板管理3711.3.1样品陈列间3711.3.2施工工艺样板3711.3.3移交样板3811.4质量控制与验收4011.4.1设计质量的控制4011.4.2工程质量通病分析4211.4.3质量通病的预控以及处理专项方案4211.4.4方案审查及技术交底4311.4.5关键质量指标的监控及
7、检验办法4511.4.6施工过程验收及工序控制4911.4.7联合验收4911.4.8移交租户前的验收4911.4.9竣工验收及移交5012设计及深化设计规划5012.1高品质与设计成本管理5012.2施工图设计单位的管理5112.3图纸管理5212.4图纸会审、变更洽商5212.4.1设计交底及图纸会审5212.4.2变更洽商5212.5材料定样5412.6深化设计管理5512.6.1深化设计范围5612.6.2各专项设计5612.6.3深化设计的审核5612.6.4预留预埋5612.7建筑节能规划5913前期准备5914对承包商的管理5914.1对总承包商的管理5914.1.1项目经理及主
8、要管理人员5914.1.2对总平面规划的管理6014.1.3总包对指定分包的照管规划6014.2对指定分包的管理6114.3对独立承包商的管理6114.4对甲供材的管理6115对监理的管理6115.1监理的选择原则6115.2监理组织机构6215.3监理方案6216对第三方顾问的管理6216.1成本顾问6216.2专业顾问6217对租户的管理6317.1租户管理规划6317.2租户移交6417.3租户装修配合及管理6518安全文明施工及环境管理6518.1安全管理6518.2施工消防管理6518.3文明施工6618.3.1施工现场标识系统6618.3.2施工主入口大门6618.3.3施工主入口
9、形象要求6618.3.4临时围墙设计6618.3.5施工单位现场办公室要求6618.3.6项目部人员配备要求6618.3.7现场道路6618.3.8卫生间6618.4环境管理6718.5成品保护6719验收移交6719.1消防验收6719.2竣工验收6719.3移交6720项目报建流程及外部协调6820.1项目报建流程6820.1.1工程报建审批6820.1.2工程报建审批流程图6920.2项目外部协调7121风险控制7221.1外部风险7221.1.1价格风险7221.1.2市场风险7221.1.3招商风险7221.1.4法律、政策风险7221.2过程合规性评价7321.3项目建设中可能出现
10、的风险7321.3.1进度延误7321.3.2质量事故7321.3.3负面事件7321.3.4承包商履约能力评价7321.4租户移交风险741 工程项目概况1.1 工程概况（1）项目概况编制内容包括项目名称及开发建设单位情况、工程名称、规划设计单位、规划设计经济技术指标、建筑设计概况、项目分期、物业类型及分布（商场、写字楼、酒店、住宅等）等，可以用一些数据指标或图表进行描述。（2）场地现状及周边环境编制内容包括项目所处的地理位置及交通情况，建设项目所在地的气象水文资料等；场地地块的分区开发情况、平面状况、场地自然状况以及周边环境对地块开发的影响、周边市政道路情况等的描述。（3）现场临时水电现有
11、情况编制内容包括现场及周边市政临时给水、排水排污的接驳点情况，现场及周边临时电源的接驳点情况，以及对施工用临时水电的影响。1.2 项目定位介绍编制内容包括项目的档次定位以及建成后的发展愿景，如商场档次（是城市级的还是区域级的）、酒店星级、写字楼档次、招商目标定位，项目未来期望达到的城市地标地位等。1.3 平面图编制内容主要包括：（1） 原始地貌图；（2） 用地红线图；（3） 规划总平面图；（4） 分区开发图；（5） 地上地下管线图。2 建筑市场资源分析编制要求：为更有针对性地制定实施规划，在工程定位完成后，大区及城市公司应对同类工程项目建筑市场情况进行分析。对比分析范围不能仅仅局限于本地及周边
12、区域，而要着眼全国范围内的置地内部及外部标杆企业类似项目。本章分析的重点有：（1） 同类工程工程管理模式、质量、工期及价格情况；（2） 国内总承包资源的管理模式、技术积累、机械、管理人员、业绩、合同体系等；（3） 当地设计、监理及分包单位的管理模式、工作习惯、业绩、新的发展变化趋势等；（4） 发展商指定分包、材料设备供应商资源的生产加工能力、类似项目经验、施工质量、供货周期等；（5） 当地政府建设行政主管部门的管理要求、管理习惯等；（6） 拟建项目与当地市场标杆项目的不同点。对于新进入城市，在拿地后大区及城市公司应组织系统地进行市场调查分析，通过自身管理人员、合作伙伴（设计院、测量师、承包商）
13、、政府（建委、质监、安监）、竞争对手（同类型房地产公司）及毗邻城市兄弟公司全面了解建筑市场状况，并编制建筑市场调研报告作为本章的附件。由于建筑市场环境是不断动态变化的，对于已经在持续开发正常运作的大区及城市公司，每年也应对建筑市场分析再进行一次检讨修订。3 工程管理难重点分析编制要求：本章应根据工程特点、当地建筑市场情况、内部经验借鉴、项目发展定位和管理目标，结合大区及城市公司工程管理能力，对拟建设发展工程项目的难重点进行分析。建议从项目管理和施工技术两方面进行分析。项目管理方面分析的重点有：（1） 目标进度计划是否偏紧，是否应在选择承包商时提出特殊要求；（2） 在成本压力或赶工状态下的质量保证措施；（3） 项目档次定位对工程质量的要求；（4） 配合招商有哪些特殊要求；（5） 租户变更及照管的要求；（6） 外部协调的难度；（7） 总包现场照管的难度；（8） 大型设备采购进度及进场吊装；（9） 移交物业及设备调试的难度；（10） 当地同行业开发建设的经验教训，借鉴之处及应采取的对策。施工技术方面分析的重点有：（1） 深基坑、大跨度、异形、挑空、悬挑部位、渗漏多发区、声学敏感区等复杂部位的施工技术难重点；（2） 专业工程如钢结构、幕墙、机电、精装修、园林景观的技术难重点；（3） 新技术应用的管理难重点；（4） 施工场地狭小情况下总平面布置的难重点；对于以上难重点，在实施规划中应有针对
