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1、中建建湘小区后评估报告 中建信和地产有限公司岳阳分公司2010-9-30 前 言中建建湘小区项目于 年 月 获得开发用地，于2008年4月正式动工，至2010年2月入伙。本报告通过对中建建湘小区项目可研阶段与实际发生阶段的各线条管理进行动态比较，分析差异产生的原因，进行经验和教训的总结，希望本报告能为今后开发类似项目提供一定的借鉴。本报告由中建信和地产有限公司岳阳分公司牵头，总部各部门配合完成。本报告评估截止时间为 2010年9月30日。 37 目 录前 言11、项目概况11.1项目发展概况11.2项目主要技术指标21.3项目开发周期21.4发展成本31.5销售情况41.6财务情况52、项目拓
2、展评估62.1项目发展期内区域经济及房地产市场回顾62.2项目前期工作评估102.3前期拓展工作总结133、规划设计管理评估143.1规划设计管理概述143.2概念设计与完成效果对比情况143.3设计管理153.4设计产品不足之处163.5设计产品成功之处173.6设计工作总结194、工程管理评估194.1工程管理概述194.2工程管理评估204.3工程管理分析与总结255、营销管理评估285.1 营销管理概述285.2 营销管理评估295.3营销管理工作总结386、合约成本管理评估406.1 合约管理概述406.2项目成本分析436.3 合约成本工作总结457、财务管理评估477.1 项目计
3、划财务与实际对比情况477.2项目现金流量和资金来源评估487.3项目成本利润率评估487.4财务情况综合分析497.5财务情况综合评估498、项目综合评估528.1 评估结论528.2 值得借鉴与推广的经验538.3 有待改进的方面551、项目概况表1-1 项目概况统计表项目名称中建建湘小区商住楼建设单位中建信和地产有限公司质监单位岳阳市质监站监理单位岳阳司坚市政监理有限公司勘察单位湖南省建筑科学研究院设计单位北京世纪千府国际工程设计有限公司施工单位中国建筑第五工程局直属公司项目起止时间2008年6月30日至今1.1项目发展概况建湘小区项目是公司以政府代建的形式开发的过渡租赁房、经济适用房和
4、还建房。项目分两级管理，公司结合市场实际情况负责项目定位、规划设计工作，岳阳分公司负责报批报建、资金筹措、施工建设、销售回款、售后服务工作。公司相关部门于2007年10月8日完成项目可行性研究报告评审，2007年12月20日完成初步设计，进入报批报建阶段。项目于2008年11月2日开工，2010年5月5日开盘，2010年2月3日竣工备案，2010年5月交付使用。截止2010年8月25日，项目共实现销售收入 万元（不包含未售的物业），税后利润 万元。1.2项目主要技术指标项目前后主要技术指标对比如表1-1所示。表1-1 项目主要技术指标对比表 指标规划指标实际指标总用地面积1372813728容
5、积率3.483.48建筑密度27.5%27.5%绿化率31.7%31.7%总建筑面积（）41436.241436.2项目具体技术经济指标如表1-2所示。表1-2 项目具体技术经济指标分类指标数据总建筑面积41436.2地上建筑面积40942.3住宅建筑面积40942.3户数502户商业建筑面积0地下建筑面积493.85停车位114个配套建筑面积451.851.3项目开发周期该项目属于原七公司划拨土地，没有竞拍、销售等事项。1.3.1项目施工期项目施工期从2008年4月至2010年2月，共计22个月。1.3.2项目交房时间项目于2010年2月交付使用。1.3.3项目销售期项目于 年 月开盘，预计
6、到 年 月售完，共计 个月。1.3.4项目交房时间项目于2010年2月3日交付使用。 1.4发展成本项目实施阶段与可研阶段相比，总成本由预计的 万元减少为 万元，减少了 万元，减幅为 %，主要是由于节省了建安、前期成本。项目发展成本组成如表1-4所示。表1-4 项目发展成本构成表序号内 容金额(万元)比例1土地费用3013.69%2前期费用941.15%3报建费用3884.75%4建安费用646379.16%5销售费用0.00%6项目管理费3844.70%7财务费用5346.54%8不可预见费0.00%合计8164100.00%1.5销售情况本项目是我公司代局资产管理公司在岳阳新路口开发的高层
7、电梯经济适用房小区，区内集拆迁还建房、经济适用房和企业过渡租赁房三位一体，是我公司及岳阳市该类房屋建设的首例，有效地弥补了我公司对此类物业销售知识的不足。自2010年5月5日经济适用房开始选房签约以来，截至 2010年8月20日，销售（处置）情况如下表：栏目还建房经济适用房企业过渡租赁房总房源（套）132268102已处置房源（套）12115153已售总合同额/2587万/目前已回款额/2529万/未处置房源（套）1111749预计收入如下：序号项目面积单价金额备注1经济适用房 23,361.48 1,886.00 44,059,751.28 2廉租房 5,631.59 1,886.00 10
8、,621,178.74 3架空层住宅 1,262.66 3,000.00 3,787,980.00 4架空层商铺 1,308.89 3,000.00 3,926,670.00 5架空层其他 471.02 3,000.00 1,413,060.00 6还建房 11,809.31 1,886.00 22,272,358.66 应收销售款 43,844.95 86,080,998.68 受项目性质所限，项目针对七公司主要是七公司东南片区住户进行了调研，在国家及省市相关文件规定的范围内进行了户型定位：由于目标客户群确定、相关规章制度明确，户型定位十分准确合法；按规定，项目均价由岳阳市物价局统一确定，均
9、价为1886元/；在均价确定的过程中，我公司通过主动与政府相关职能部门沟通，成功地实现了不办理预售许可证即可网上签约备案的创举，省去了办证环节，节约了时间，促进了销售；销售过程中加强沟通，有效逼定，一定程度上促进了销售速度；售后回款环节，通过有效沟通，在政府相关职能部门开辟“绿色通道”，优先办理抵押贷款客户的相关手续，加快了项目回款速度。至今，项目房源处置完成进65%，未处置房源处置方案正在确定中。通过前期的合适处置，既达到了福利员工的目的，也有效地推动了项目拆迁工作。1.6财务情况详见表1-5：表1-5 财务状况一览表栏目预期实际增减数额增减比例总成本（万元）8164总收入（万元）8608税
10、费合计（万元）480利润总额（万元）-36销售利润率（%）-0.42%成本利润率（%）-0.44%（附注：此预期数为可研报告数据，实际数为已实现收入与预估未售物业之和）2、项目拓展评估2.1项目发展期内区域经济及房地产市场回顾2.1.1 宏观经济指标（1）经济总量近几年来，岳阳市的国民经济总量不断增大，2009年在政府大规模的招商引资、加大固定资产投资拉动下，全市实现GDP1272亿元，增幅14%，完成财政总收入83亿元，比上年增长16.4%，增幅走势趋于平稳。岳阳力争2012年GDP突破2000亿元，比2008年翻一番，2013年人均GDP达到3.8万元，提前7年实现翻两番目标。2005-2
11、009年岳阳GDP如图2-1所示。图2-1 2005-2009年岳阳市GDP增长情况（2）人均可支配收入2009年，居民收入继续提高。全市城镇居民人均可支配收入15680元，比上年增长12.4%；农村居民人均纯收入5339元，比上年增长11.0%。岳阳市人均可支配收入情况如图2-2所示。图2-2 2005-2009年岳阳市人均可支配收入情况（3）固定资产及房地产投资情况固定资产投资继续保持高位增长。2009年岳阳市共完成固定资产投资619.5亿元，比上年增长58.5%，其中城镇以上固定资产投资542.9亿元，增长58.2%。房地产投资呈现快速增长。全市房地产业完成增加值37亿元，增长11.9%
12、。房地产完成投资51亿元，增长47.1%；房屋施工面积652万，竣工面积161万；商品房销售面积178万，销售额33亿元。固定资产及房地产投资情况如图2-3所示。图2-3 2005-2009年岳阳市固定资产及房地产投资情况（4）项目发展期内岳阳市人口聚集效应明显，城市市区人口自然增长率为6.4，保持平稳增长的势头。2.1.2政策层面的变化发展2010年4月17日，国务院发出了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。其中有一条为加快保障性安居工程建设，本项目为经济适用房，响应国家对房地产
13、发展的政策号召，取得了岳阳相关职能部门的支持，项目整个开发过程较为顺利。2.2项目前期工作评估2.2.1 土地获取本项目用地为原中建五局七公司的行政划拨用地，性质为工业用地。2.2.2 土地拆迁由于本项目用地为七公司的划拨用地，因此拆迁由七公司自行负责完成。2.2.3 项目报建该项目为经济适用房项目，在项目报建过程中，充分享受了政府相关的优惠政策，尤其在缴纳报建费方面，大约为27元/，为公司节省报建费用400多万元。2.2.4 定位工作（1）产品定位本项目为经济适用房项目，建设了三种不同的产品，132套拆迁还建房，268套经济适用房及102套企业过渡租赁房。房子面积在国家控制范围之内，产品功能分区明确，符合住户需求。 （2）客户定位本项目客户定位明确，主体购房人群为原七公司东南基地拆迁片区人员。（3）户型定位本项目在户型设计上，采光、通风效果良好，但经济适用房部分卧室面积偏小，客厅及餐厅面积稍大。2.2.5 可研编制本项目在发展过程中，由有资质的单位编制了一份可研报告作为项目立项报批审批材料。2.2.5 规划指标的变动分析表2-1 建湘小区项目技术指标前后对比表指标规划指标实际指标偏差总用地面积13728137280容积率3.483.480建筑密度25%25%
