物业管理与公众责任险

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1、物业管理与公众责任险案例 1：2004 年 8 月某日傍晚 7 点，某花园小区业主施某，与亲 戚、同学三人，凭着小区管理处发放的游泳卡，兴冲冲来到该住宅区 免费向业主提供的游泳池游泳。此时，游泳池内已有 30 余名泳客。 一小时后，游泳池的纠察发现深水区水底下有一人潜泳了半分钟仍 未露出水面，便急呼游泳池中的其他泳客将该人拉出水面，此人正是 施某，已经没有了心跳和呼吸.在场泳客对其采取人工呼吸急救措施 无效，然后送入附近医院抢救亦于事无补。施某被认定溺水死亡。死 者父母悲痛之余，把该小区的物业管理公司告上法庭。法院认为被告 开设花园游泳池，作为配套设施为业主提供健身服务，理当负有安全 保障义务

2、。由于被告开设的游泳池缺乏必要的医疗救护和医护人员， 场边救生员配备不足，巡视又不力，以致发生泳客溺水后未被及时发 现导致死亡，被告应承担管理责任，依据中华人民共和国民法通则 的有关规定，判决被告支付原告补偿金28 万元，并支付丧葬费、停 尸费、交通费、误工费等2.9 万元。随着物业管理行业的逐渐成熟和不断发展，业主认识的进一步提 高，物业管理纠纷案件呈逐年递增趋势。物管企业在经营管理物业过 程中经常遇到车辆丢失、危墙坍塌、水管迸裂、线路短路等意外责任 事故，有的还付出了比较惨重的代价。面临行业不断增加的各种风险， 再优秀的物业管理公司也很难避免因工作中的疏忽和过失对物业使 用者的人身安全和财

3、产造成的损害，如何降低或转移风险成为物业管 理企业研究的又一课题。因此业内人士纷纷将目光投向保险业，就目 前的险种来看，公众责任保险对规避物业管理企业法律风险是行之有 效的。一、物业管理企业涉及风险分析物业管理企业在从业过程中承担的主要法律责任是指因违反物 业管理法律规范的行为，对使用者或其他公民的合法权益造成侵权后 果。实践中物业管理法律关系比较广泛，因而物业管理法律责任也具 有广泛性，物业管理公司与物业使用者的法律纠纷主要集中在侵权责 任方面。物业管理企业为业主提供多样性的服务，项目繁多，服务对象广 泛。涉及的风险主要有：财产风险：物业企业以固定资产为主的财产，业主委托物业公司 对物业区域

4、内的各种设施、设备等公共财产进行管理，就可能面临的 各种自然灾害和意外事故。责任风险：由物业企业负责管理、维护的公共设施及设备由于疏 忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失。如案例1中所述第三 者在小区游泳池溺水、物业区域内运动设施由于失修或其他原因伤人等。现金风险：物业公司的职员在从事本职或非本职工作时，可能遭 受的意外伤害。餐饮风险：拥有餐饮场所的物业公司，可能因提供的食品造成食 用者食物中毒或一些食源性隐患，也可能因服务人员过失或餐具存在 缺陷导致食用者人身伤亡。车辆风险：物业公司因疏忽或过失造成业主的机动与非机动车辆 可能遭受损失及第三者责任。总的来说责任风险是物业企业主要承担的风险，因

5、此物业公司在投保险种时首选责任保险。二、公众责任保险内容责任保险具有很强的社会公益性，它是投保人对第三者依法应负 的赔偿责任为保险的险种，其最终目的是使受害的第三者得到及时、 有效的经济补偿。责任保险的投保人多为企业，一旦发生保险责任事 故，将由保险公司向受害者提供赔偿。按照承保范围，责任保险可以 分为公众责任险、产品责任险和雇主责任险等几个险种。责任保险作 为事故发生后的一种救助方式，虽然不能完全挽回损失，却能有效地 弥补过失和意外造成的损失。公众责任险又称普通责任险，它主要承保被保险人在公共场所进 行生产、经营或其他活动时，因发生意外事故而造成的他人人身伤亡 和财产损失，依法应由被保险人承

6、担的经济赔偿责任。公众责任险的 形式很多，主要有普通责任险、综合责任险、场所责任险、电梯责任 险、承包人责任险等。对物业管理企业来说公众责任险是规避风险比 较有效的途径之一。日前，一种以物业管理责任为投保对象的物业管理责任保险被推 出。物业管理责任保险是为保障物业管理者的合法权益，对在保险期 限内，被保险人在本保险单明细表中列明区域内从事物业管理工作过 程中，因过失导致意外事故而致使第三者人身伤亡或财产损失，依法 应由被保险人承担的经济赔偿责任险。业内人士认为，国际惯例是在物业管理行业中应用公众责任险， 并不专门设立一个物业管理责任险。而且物业管理责任保险与公众 责任险从概念来看都是以因发生意

7、外事故而造成的他人人身伤亡和 财产损失为投保依据的。虽然物业管理责任保险条款中的保险范围 在公众责任险中没有，但这些条款可在公众责任保险中约定，因此可 以认定物业管理责任险是公众责任险的一种，完全可以将其划入公众 责任险种。物业管理责任险只负责物业管理企业责任造成损失的赔偿，而公众责任险还包括非物业管理企业责任造成的物业区域内的赔偿，涵盖范围广，可以将物业管理企业与业主双方的风险同时规避给 保险公司。笔者认为以公众责任险作为物业管理投保主要险种为宜。三、物业管理企业投保公众责任险现状及原因沈阳市现有物业管理企业340 余家，省内外进驻沈阳的约20 余家，据调查目前参加公众责任险的投保率不到5%

8、。主要原因是：1、公众责任保险保费量少，场所分散和投入较大，加上实际操作技术含量要求高，部分保险公司对公众责任险兴趣不高，谙熟公众 责任险的人才储备不足，致使社会宣传力度不够。不少企业对公众责 任险知之甚少。2、大部分企业对公众责任险意识淡薄，往往存在饶幸心理。一些企业对财产保险、车辆保险认知比较广泛。四、公众责任险降低物业管理企业法律风险分析公众责任险实际是民事案件赔偿责任险。保险公司根据保险单所列范围对在保险期内发生意外引起的被保险人在法律上应承担的赔 偿。就目前来说公众责任险投保的条款和适用的费率都属于双方约定 的条款和费率。根据保险标的情况、保险公司应承担的责任和要求赔 偿的最高限额来

9、确定费率，承担的风险越大费率越高。公众责任险投 保的最低限额为 50 万元人民币，最高限额未具体规定，显现了投保 的空间自由度较大，有利于不同的物业管理项目的投保。（一）投保公众责任险具体步骤首先，物业公司与保险公司确定物业投保责任的承担范围，主要 表现在条款中保险公司与物业公司约定对投保的物业区域内人身意 外、车辆、设施设备运行等意外事故承担的风险大小。其次，保险公司委托评估部门对投保的物业项目的自然状况进行 自然勘察，如物业区域的环境等级、设施设备等级、停车场设定的位 置等等进行评估，对不符合投保要求的提出整改意见，对整改之后仍 不合格的项目可以拒保。再次，保险公司根据评估的结果、投保人确

10、定投保最高限额和双 方协商的保险范围等确定保险费率，核算保险费用。最后，双方就达成的条款签订保险合同单。二）公众责任险保险费的计算方式公众责任险计算内容中分基本险保险费和附加险保险费两部分。A、基本险。主要是指物业区域内发生事故引起的赔偿，比如外墙皮脱落砸伤业主，广告栏牌倒塌砸坏物品等。年保险费=累计赔偿额X基本险费率B、附加险。主要是指基本险以外投保人要求附加的保险内容， 如车辆责任险、游泳池责任险、电梯责任险、物业区域发生抢劫造成 人身伤亡责任险等等。年保险费=附加险累计赔偿额X附加险费率总的年保险费=基本险年保险费+附加险年保险费（三）案例分析如上述案例 1中的物业公司对该小区投保了公众

11、责任险，投 保范围附加了一项游泳场所责任险。整个投保的基本险最高限额为人 民币 100万元人民币，要求每次赔偿限额为20万元人民币，其中物 品损坏的赔偿限额为10 万元人民币，人身伤亡的赔偿限额为10 万元 人民币，游泳场所责任附加条款中保险年累计赔偿限额为人民币 50 万元人民币，每人每次人身伤亡赔偿限额为10 万元人民币，基本险 费率取3%。，附加险费率为取5%。则该物业公司每年的投保费用为:1）基本险年保险费=100万元x3%o=3000元2）附加费年保险费=50万元x5%o=2500元合计每年支付的保险费为 5500元。上述案例中物业公司共计支付原告30.9 万元。投保后保险公司 承担

12、1 0万元的赔偿金额，物业公司就可少负担1 0万元，再减去每年 保险费0.55万元，物业公司将减少损失9.45万元。随着智能化系统在物业项目的应用，既为业主提供了生活的方 便，同时又埋下了一定的安全隐患，物业管理企业的管理责任也因此 而加大，公众责任保险在此时就尤其突出它的优势，也是物业管理企 业减少损失、降低风险的有效途径。案例2： 一个高档的公寓物业项目，建筑面积3.6万总层 数30 层，电梯9 部，地下停车位400个，中央空调系统、消防喷淋 系统等一应俱全。物业管理企业为其投保公众责任险，基本保险的最 高限额为100万元人民币，费率为3%。，电梯责任险与车辆责任险均 为附加险。要求电梯投

13、保的责任范围是发生意外造成人身伤害的给予 经济赔偿，累计最高限额为25万元人民币，每次最高险额为5万元 人民币，每人为2.5万元人民币；车辆险的投保责任范围是车辆进入 园区停放在固定车位上意外丢失造成的经济损失赔偿，累计最高限额 为 150万元人民币，每车次15万元人民币。根据以上条件分析，电梯的保险费用计算按每部800元标准，每 车位费用为 120元，则该保险总费用计算如下：基本保险费=100万元x3%o=3000元电梯责任险费=800x9=7200元车辆责任险费=120x400=48000元总的年保险费=3000+7200+48000=58200元该项目的车辆较多，车辆责任险在这里占主导地

14、位，物业企业先 期投入 58200 元的保险费，如果小区内发生一起车辆丢失事故，物业 企业就将避免 15 万元的经济损失，同时物业区域内发生意外（非物 业企业责任）造成业主的人身伤亡或物品损坏，都将得到保险公司一 定的经济赔偿。上述两个事例表明公众责任险既减轻了物业企业的经济赔偿负 担和法律责任，也为全体业主在物业区域内发生意外事故带来损失给 予一定经济赔偿，又能在一定程度上化解业主与物业公司之间的纠 纷。五、投保公众责任险应注意的问题目前物业服务成本构成中未包含物业保险费的项目，随着物业市 场的成熟，责任险投保问题将成为物业管理的一项重要内容，也是物 业公司规避风险的有效途径。目前该市场处于

15、启蒙阶段，物业管理企 业也是在逐步探索，笔者认为物业企业在投保公众责任险应该注意以 下几点。1、投保公众责任险的保额限额与物业区域的物业服务费收费标 准和年度物业服务费的收缴总额相适应。物业服务费的收费标准的高 低一般决定物业区域的档次和服务内容，高档次的物业管理要求的服 务内容多，物业公司承担的责任大，保险最高险额和取费率也就较高，反之亦然。2、保险费用可以考虑在物业服务费和物业公司的经营收入中支 出。物业公司投保公众责任险，收益人既包括物业公司，也包括全体 业主，是对物业服务内容的扩展，因此应加强对公众责任险的宣传， 使业主能自动接受，有利于物业管理工作的开展。3、公众责任保险条款的内容主

16、要包括公众责任险的保险责任范 围、除外责任以及有关索赔和赔付等其他事项，物业企业在签订公众 责任保险合同时应当认真阅读和深入研究这些标准条款，以弄清双方 的权利、义务，发生责任事故后，要依据有关规定及时索赔。4、公众责任险存在的最大弊端就是事故发生后不易界定责任， 因此在签订保险单时对责任条款应可能地详细界定保险范围及赔偿 范围、标准。综上所述，公众责任险是规避物业管理企业经营过程过失责任风 险的一项有效经济手段，也是物业公司与业主同时受益的险种，在业 主或使用者的合法权益受到侵害时，能够及时、有效地给予经济赔偿， 保障业主或物业使用人的一部分经济利益，最大限度地降低物业管理 企业的风险。公众责任险有助于解决物业管理这个新兴的行业经济责 任纠纷的困扰，促进其健康、稳定的发展。