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1、悦府二期营销策划书目录项目区概况123背景分析4产品分析项目解读SWOT分析核心价值市场定位客户分析营销策略宣传策略价格策略推销策略渠道户外媒体网络营销宣传册一. 项目区概况公元一四零四年(明朝永乐二年)，天津设卫筑城。此后，富豪商贾陆续云集老城厢，使天津迅速成为中国北方的经济重镇。老城厢是天津旧城所在地，该地区以鼓楼及鼓楼商业街为中心，由东马路、西马路、南马路、北马路围合而成，总占地面积94公顷，约有居民2万户。中国文联副主席、著名作家冯骥才说，老城厢作为天津的摇篮，蕴藏着浓郁的民俗民风和文化艺术精华，堪称天津城活化石。为了适应新时代的发展，老城厢的改造和拆迁被纳入了天津市改善城市景观和环境
2、面貌的总体部署中。从2003年开始，改造和拆迁工作陆续展开，除了具有保留价值的建筑和古迹外，窄小的胡同、危旧的房屋将随之不复存在，伴随着它们退出历史舞台的脚步，具有百年历史的老城厢将渐渐离我们远去。百年沧桑，留下多少令人回味的东西，从历史的长河中采撷一些，留做一份永久的记忆。二.背景分析中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。中粮下属品牌有农产品、食
3、品及地产酒店等领域。大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”。2014年2月28日，中粮集团收购全球农产品及大宗商品贸易集团Nidera51%的股权。这大大加快了中粮从我国粮食央企发展为全球粮油市场骨干力量的步伐。产品分析中粮集团倾力打造，坐落于南开区南门外大街与南马路交口，地处天津核心区位，悠享天津大悦城27万平米一站式生活配套。目前在售40-144户型，地铁上盖，精装修赠家电，不限购不限贷，民用水电，。精装修，全现房，民水民电，不限购。天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米(含地下部分)，是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精
4、品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。 . 项目解读天津大悦城悦府二期位于商业中心的南侧，是中粮大悦城综合体的核心组成部分。公寓建成后，大悦城综合体项目将成为老城厢板块的地标建筑。已运行的地铁1、2号线，已让本项目成为名副其实双地铁上盖项目，生活出行十分方便。项目附近商圈林立，10分钟即可到达文化街、意式风情街、滨江道和平路、南京路、小白楼等多个商圈. SWOT分析S: 精装现房，优良的产品品质城央地铁，优越的立体交通网络项目所处的地理位置十分优越，因此周边的交通路网同样非常发达，近50多条公交线路可以使您轻松到达市内六区的各个区域，同时已经运行的地铁1号线（西南角站）和2号线（鼓楼站大悦
5、城商业广场负一层）让本项目成为名副其实的双地铁交汇的项目，无论您今后选择哪种交通工具出行，立体的交通网络为您的出行提供了便利。W:O：南开学区，优质配套成就10分钟生活圈项目附近商圈林立，10分钟即可到达文化街、意式风情街、滨江道和平路、南京路、小白楼等多个商圈，为您的日常购物、休闲娱乐提供了方便；另外，项目附近还有非常多的教育配套设施，其中包括本案住宅部分的学区小学南开中心小学，市级重点的南开中学、崇化中学，以及全国重点的天津大学和南开大学，都为您的子女今后受到良好的教育提供了保证。在医疗配套方面，三级甲等的专科医院长征医院，大型综合性三级甲等的人民医院和二七二、总医院等都为您和家人今后的就
6、医提供了强有力的保证。无论是生活配套、教育配套还是医疗配套从本项目出发都只需要10分钟的车程即可到达，可以说天津大悦城项目以得天独厚的地理位置优势，可以说该处房产的升值空间较大T：尽管其综合优势不错，但价格对其销售产生的限制也是必然的，高价值带来高价格的结果。格战山雨欲来，开发商无奈“被战”CRIC研究中心和房价点评网的数据检测显示，截止8月，多数房企销售指标完成率不足50%，其中不乏华润，龙湖，绿地，招商，金地，首创等超级房企。一些房企已经开始隔空喊话，释放信号。万科再度提出现金为王的口号，要求新开盘即要达到60%的销售指标。融创也表态说要加快二三线市场的“清盘”速度。远洋地产目标更加直接，
7、对超过一年半的库存直接降价。零星的战斗已经开始，是序幕还是试探，只有开发商自己心里最清楚。从房企们的行动来看，以上“喊话”绝非营销幌子。许多开发商以以推出特价房为名目开始暗降，上海有经济型别墅总价直降100万元，北京、广州的许多楼盘都纷纷推出了7折房源，“重灾区”长春甚至出现了5折房源。房价点评网北京分析师牟增彬认为，许多开发商推出特价房更多是为了揽客，购房者在关注特价房之外，也可以关注项目的同类型产品，这些房源也会存在一定议价空间。核心价值既可以发展大量的住宅用房，以周围便利的交通，和完备的硬件设施，比邻大悦城，作为吸引力，也可以创新发展作为娱乐设施，租房改造，吸引在大悦城游玩的年轻群体，将
8、其发展成为集住宅，商业于一身的项目。客户分析主要客户为80后群体，等能够接受创新，以及对周边娱乐设施需求较高的一类人群，以及投资性消费者，关注其升值空间的一类人群。营销策略宣传策略前期策略：通过多种活动，打响在人群之中的知名度。举行各类现场表演活动：如舞狮，小品，相声，歌舞等各类娱乐节目。以喜庆，欢乐的形式来达到宣传目的。此种方法较大众化，普遍化。吸引眼球的力度不大，缺乏一定的创新性，宣传效果不明显。开盘期：依据目标受众群体，重点将项目优势直入人心，因为来此娱乐购物消费的人群大都是年轻消费者，针对各种交通途径进行宣传。大悦城停车场，地铁站口，大悦城内部广告牌。对来此消费的人群留下深刻印象。价格
9、策略1、 低价入市策略l 内部认购和初次公开认购阶段，采用低价策略，一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间，后续反应较好。2、 阶段提升策略l 根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升。l 工程进度和卖点逐步兑现，如物业建设推进、项目形象推广、环境改造等，为价格稳步提高提供有力物质基础。3、 差异定价策略l 根据物业单位朝向、区位、总量、结构等多元特质，采用差异定价方式（一房一价）。l 差异定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出，以获得更好商业利益。4、分级价格控制策略l 采用表格价（公
10、开价格表）和实收价双级控制；l 表格价一般包含23的常规折扣。l 折扣大小由现场销售主管、销售经理和项目经理分级分权机动控制。 推销策略房地产促销策略 房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传和说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产促销策略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广4种实现方式，下面， 北京活动策划公司为您介绍。 1、 广告促销广告促销是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费
11、用大。房地产广告的诉求重点有：地段 优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司 的社会声誉等。房地产广告的形式多种多样，根据广告媒体的不同，广告又可以分为视听广告、印刷广告、户外广告、邮寄 广告、交通广告等。各种不同的广告媒体各有其不同的特点，他们传递信息的方式不同，效果也不一样。为取得最好的广告效果，广告策划人员必须正确选择广告媒体、搞好广告设计并预测广告效果，制定合理的广告策略。房地产广告促销这种方式的主要特点有如下几方面。 、传播广泛由于传播媒体能够大量地复制信息并广泛地进行传播，所以广告的信息覆盖面相当大，可以使企业及其产品在短期内迅速扩大影响。、闻接传播
12、由干是通过传播进行宣传，广告主同广告的接受者并不直接见面，所以广告的内容和形式对于广告的宣传效果就会产生很大影响。、媒体效应由于消费者是通过传播媒体来获得产品和服务信息的，所以媒体本身的声辩、吸引力及其接触的可能性都会对广告信息的传播效果产生正反两方面的效应。、经济效益性由于广告对传播媒体的利用是有偿的，所以企业的广告活动就必须重视经济效益，必须对广告费用的投入及其产生的促销政策进行精确的核算和比较。 广告既可以用来树立房地产企业和产品的形象，又可用来刺激当前的销售。广告可用较低的成本费用有效地将信息传递给地理上比较分散的消费者或用户。用不同的媒体广告成本费用不同，如电视广告成本费用较高，而报
13、刊广告则较低。 2、人员促销人员促销是指促销人员以交谈的形式向顾客作口头宣传和介绍。以满足消费者的需求，并出售商品实现企业目标的经营活动。人员促销具有灵活性、针对性、及时性以及完整性等特点。目前，大多数的房地产开发企业都设有销售部，由该部的业务人员负责接待顾客，与之洽谈磋商，并促使其达成交易。人员促销这种方式的特点有如下几方面。 、直接观察房地产销售人员与顾客六接见而，面对面地进行信息传递，是信息的双向沟通。可以通过观察对方的态度进而，(解对方的需要，随时调整促销手法，有的放矢地开展促销，提高促销效果。、说服力强销售人员现身说法，介绍本企业产品及其利益，消除顾客疑虑，容易使顾客信服。、及时反馈
14、销售人员能及时带回顾客的意见建议，促使企业随时调整营销策略。、竞争性强销售人员在一定的利益机制驱动下，相互间展开竞争，从而能促使销售业绩不断上升。 正因为人员促销具有上述特点，所以对某些处于一定销售阶段的产品，它是一种最有效的促销方式，尤其是在争取顾客偏好，建立顾客对本企业房地产产品的信任和促成交易等方面有显若的效果。但是由于人员促销接触的顾客面毕竟较窄，所以与其他促销手段相比，它是一种相对较昂贵的沟通工具。 3、营业处广营业推广是指为了迅速地刺激需求和鼓励消费而采取的一种促销方式。营业推广一般由一系列具备短期诱导性的促销方式所组成。营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而
15、采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别促销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。营业推广这种促销方式的特点有如下方面、 、吸引顾客各种形式(如分期付款、优惠价格、售后免费维修服务、房地产展销会等)的营业推广，都是为了有效地招徕顾客，引起人们的注意。、刺激购买营业推广二般都是通过提供某些优惠，来刺激和吸引顾客购买。、效果短期营业推广往往是为了促销积压产品，或是为了短期内迅速收回现金和实现房地产价值而采用的，因此，这种促销方式的效果也往往是短期的，如果运用不当。可能会使顾客产生对产品的怀疑。 4、公共关系公共关系是指企业和组织利用双向信息交流手段，有计划地加强与公众的联系，以赢得广大公众的信任和支持，并树立企业信誉等一系列活动。在促销沟通中公关活动的主要形式有市场宣传、新闻宣传报道、提供赞助等。公共关系对于和谐企业与公众的关系、树立企业形象所具有的重要性已逐渐得到大多数开发商的认网。公共关系这种促销方式的特点有如下方面。 、高度可信公共关系不仅是促销企业的房地产产品，而主要是为了树立房地产企业的整体形象、新闻报道和特写看上去比广告更加可信、真实：有助于树立本企业的良好形象、改善企
