《无物业小区管理情况调研报告计划.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《无物业小区管理情况调研报告计划.docx（4页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、无物业小区管理状况调研报告计划关于亟需增强非物业小区管理工作的调研报告为进一步加快银川市“两宜”城市建设，增强兴庆区非物业小区管理工作，兴庆区政协提案委员会组织部分委员，于2010年6月上旬，对兴庆区非物业小区管理工作状况进行了专题调研，听取了兴庆区城管局、民政局及各街道做事处关于非物业小区管理状况的报告，实地查察了成功街、富宁街部分非物业小区的管理状况，并与部分社区居委会、小区业主委员会、物业企业负责同志进行了会商交流。现将调研状况报告以下：一、基本状况跟着银川市“两宜”城市建设步伐的不停加快，一批批环境优美、功能齐全、管理规范的新建住所小区为市里居民供应了极佳的居住环境，很大程度上改进了居
2、民的生活条件，已经成为显现首府城市建设和管理水平的重要窗口。可是，作为首府银川市经济、科技、文化、教育、金融和商贸物流中心和城市形象集中表现的市辖区，目前仍有相当一部分老旧小区无专业化物业管理，其环境的“脏、乱、差”，基础设施的严重缺失，与首府城市建设的迅速发展形成了激烈的反差，甚至在必定程度上严重影响了城市的形象。因此，老旧住所小区居住面貌的根本改观，已成为银川市各县区亟待解决的民生问题。据检查认识，目前银川市2680万平方米住所中，有1800万平方米已纳入规范化物业管理，但还有33%未被纳入物业管理。银川大部分非物业小区建于上世纪70年代末至90年代初，因年代长远，宽泛存在地下管网铺设不圆
3、满、安全措施不到位，常常出现化粪池拥挤、污水横溢、失窃严重等问题，个别小区甚至完全处于无人管理状态。特别是作为老城区的兴庆区，非物业管理的老旧小区多达个、共计1901栋楼、建筑面积达346万平方米。这些小区大部分是上世纪70至90年代企业自建小区，管理上由单位后勤自管，因为产权单位破产破产、转制等原由，以致小区无人管理，同时这些小区在当初建设时，配套基础设施就不甚圆满，又长远缺乏维修整顿，从而造成了此刻公共管网老化、小区不可以规模，环境脏、乱、差等问题。二、存在的问题（一）小区基础设施差。老旧小区建设之初主若是为解决居民的住所困难问题，因为小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局天生不足，
4、以致基础设施严重不足，主要表此刻：一是旧小区宽泛绿化面积较小，没有园林设计，绿化功能单一，品位低下，管理保护投资不足。二是灵巧车泊车位缺乏，在改造中若是要增添灵巧车位，一般要占用便道。无自行车棚或自行车棚内卫生状况差。三是居民体育健身和文化活动空间较小。四是老旧小区居民楼的垃圾道极易造成鼠害或滋长其余传生病，而此刻的住所楼设计中已经撤消楼内垃圾道。五是没有中水循环使用设施。绿化用水基本使用自来水，开销高。居民的生活用水不可以够获得二次利用。六是户型设计没有考虑存储功能，且管理不严，很多居民将杂物摆放在楼道里，给物业卫生管理和防火安全造成隐患。七是小区道路老化，有些小区没有路灯和庭院灯。八是上下
5、水管网严重老化，化粪池无人清理，常常拥挤污水横溢，居民多有投诉。九是有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。十是因为各种原由有的小区很难封闭或根本没相封闭，任何人都能够自由进出小区，居民安全碰到威迫。固然银川市“三大战斗”活动的推行，使小区环境获得了较大改进。但由于缺乏物业管理，小区长远建管脱节，固然房改时按比率收取了设施保护费，但出现排水拥挤等问题后，市政管理部门只负责大街地域，巷子和小区只好由做事处、社区向居民收费、向有关单位化缘解决，部分居民只投诉不缴费，原建设责任单位不肯意肩负开导开销，造成排污开导问题得不到及时解决。据检查仅解放西街每年发生污水拥挤现象达20多处。（二
6、）各项管理费收取难。老旧小区产权呈多元化格局，业主对物业管理的要乞降经济承受能力差异大，承受能力强的希望获得全方向、高层次的服务；承受能力差的则以为只要不交费，有无管理无所谓。部分小区居民以“三大战斗”有关问题没有解决为由，长远拒缴卫生费。居委会每个月每户收取3元卫生费，收取率只好达到60%，街道做事处和社区居委会不得不垫资聘用老、弱、病残人员打扫背街巷子和小区卫生，以致卫生管理不到位，脏乱差现象严重。关于个别有条件推行物业管理的老旧小区，物业管理收费困难是一个突出的问题，多年来计划经济系统下形成的居民住所福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统看法，习惯由单位的房产管理部门或房管所管房的
7、模式，以为推行物业管理就是想多收钱，若是推行物业管理需要收费，也应该由单位交。除居民的住所开销意识冷漠等原由外，没有与小区管理状况相适应的物业收费标准，也是一个不容忽视的要素。（三）治安隐患大。拥有必定规模的老小区，其进出口通道很多，七通八达，进行封闭整顿后，固然相应减少，但也只好做到半封闭管理。小区自行车棚无人看守，自行车抛弃严重。小区没有专职保安和监控设施，小区治安状况难以改进。（四）绿化保养难。“三大战斗”今后，各拆迁小区进行了综合整顿，扩大了绿化面积，但浇水问题向来没有解决，部分草坪已经枯死。一些居民画地为牢，占用公共绿地面积种植蔬菜。目前接通一处上水要向自来水企业缴费600元，绿地浇
8、水保养成为一大难题。（五）物业管理介入难。对老旧小区推行物业管理，应该由开发单位按建安造价的1.5%供应物业管理启动资本，因为启动资本没法落实，加上基础设施老化、物业费收取困难，物业管理出现空挡，社区居委会只好勉为其难的肩负环卫打扫保洁任务，小区物业管理没法良性循环。（六）改造资本缺口大。老旧小区推行物业管理，改进居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同样程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。依照改造项目的多少和改造等级的不同样，资本量少则几十万，多则上百万。资本从哪里来，是困扰老旧小区改造的一个重要问题。三、对策建议目前非物业小区存在的诸多难题，严重影响着文明城市和“两宜”城
9、市的创办工作，各级政府必定从建设文明城市和“两宜”城市的战略高度，从解决居民最关怀的现实问题的全局高度出发，把改进居住条件和加快发展放在同样重要的地位去策划，加大对非物业小区的治理，完满改进老旧小区居住环境面貌，让居民公众生活在一个美好、安全、畅快的环境中。（一）发挥政府主导作用，有序推动老旧小区综合整顿老旧住所小区综合整顿波及面广，经费缺口大，是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工程。对居住环境的改进，特别是对过去在计划经济时代建设的老旧小区，市政府应从城市建设保护费中取出专项资本，逐年、逐渐有计划地推行改造，为推行物业管理创办一个优异的基础条件。县（区）政府应发挥主导作用，在对非物业小区、楼院
10、进行摸底和规划整合的基础上，成立相应工作系统，明确各自职责，拟订整顿的整体规划方案和各街道详尽方案。可针对老旧小区的分布状况，第一在各街道做事处辖区内各选1个非物业管理小区进行全面改造，要点维修小区道路和老化管道、修建自行车棚、设置垃圾箱、更换路灯、修建间隔栅栏，规范小区大门设置，形成相对封闭独立的非物业管理小区。在认真总结整顿经验的基础上，本着就地取材的原则，逐渐在其余老旧小区进行推行。能够试一试由居民参加设计、参加投资、参加建设的公众参加方式。（二）出台准物业化管理方法，逐渐规范非物业小区管理鉴于非物业小区难以达到物业化管理水平，为从根本上解决非物业小区管理难问题，建议银川市政府出台非物业
11、小区推行准物业化管理方法，对全部非物业小区一致推行准物业化管理。管理方法中要明确以下内容：一是准物业化管理小区收费标准。因老旧小区大部分为企业离退休或下岗职工，生活较为困难，可将物业费定为每平方米元，用于邀请打扫保洁员和保安，高标准做好环境卫生和安全管理工作。二是成立绿化认养管护系统。在春天绿化时由政府购买果树苗，发散给居民认养种植、浇水、管护，有效解决浇水难和管护难问题，绿化美化小区环境。三是大力推行准物业化管理。对条件成熟的非物业小区，选聘物业企业进行管理；对条件不可以熟不具备的非物业小区，临时由业主委员会、社区居委会进行管理。四是收费问题。准物业费收取难问题是限制物业管理的瓶颈要素，应规
12、定：房屋销售必定有物业企业或社区居委会出具的物业费缴纳证明，不然房屋不得销售并加倍收取滞纳金，同时通知所在单位撤消评先评优资格，纳入金融诚信系统，从根本上解决物业费收取难问题。同时，为填补经费不足，管理责任单位可在小区内划分泊车泊位，收取泊车开销。小区出现下水拥挤、化粪池拥挤等问题由政府成立维修基金解决，维修事宜由管理责任主体负责，防备因资本难以落实以致问题久拖不决。（三）就地取材，成立物业管理长效系统（三）应赶忙拟订推行老旧小区物业管理工作规划，加大对老旧小区推行物业管理的看守力度为保证老旧小区整顿成就，老旧小区整顿工作完成后，要重视解决管理责任主体、管理系统问题，促进老旧小区管理的良性循环
13、。要充发散挥政府行政管理部门的作用，由市房地产管理部门负责指导条件成熟的小区推行准物业化管理试点，拟订优惠政策，吸引物业企业参加老旧小区管理，待试点成功后逐渐在全市推开，使老旧小区逐渐走上准物业化管理的轨道。物业管理是新式行业，决不是房管部门或机关、企事业单位管房机构的简单翻牌。兴庆区很大一部分是老小区，推行物业管理困难多、难度大，物业企业只有成立用户至上、服务第一的看法，博得居民的满意和认同，才有立足之地。跟着物业管理行业的迅速发展，物业企业要有紧急感，战胜“只此一家，别无分号”的思想，提升业务素质和服务水平，在竞争中求得生计和发展。由政府购买公益性岗位，为每个非物业小区装备2-4名公岗保安
14、员，全天候巡逻，杜绝入户盗窃等现象发生。推行“邻居守望”工程，张开以“楼单元长联防”为主体的公众性治安防备工作。对小区部分大门进行封闭，除掉小区安全隐患。六要圆满小区服务。公示卫生、治安等基本管理服务项目、标准和责任人，接受居民监督。在此基础上，逐渐扩大管理服务项目，依照居民需求供应菜单式物业管理有偿服务，使工作不停向广度、深度延伸，逐渐成立起行政主导与市场运作相结合的物业管理服务系统，最后过渡到完满市场化的物业管理服务。（四）办理好社区建设与物业管理的关系物业管理是一种企业行为，而社区建设则是一种社会职能，两者不可以代替，但又相互当合，在推行详尽的经营、管理中是亲密联系、相互依存的。在社区建设中，街道、社区管理委员会处于领导地位，一方面要经过增强社区的精神文明建设，使居民公众坚固成立优异的思想道德民俗，另一方面也要踊跃促进居民公众物业管理看法的转变，踊跃支持物业企业的管理并提出建设性的建议，为老旧小区推行物业管理创办优异条件。物业企业要采纳多种形式进行物业管理有关政策法规和知识的宣传，让公众理解推行物业管理的意义，提升广大公众对物业管理的认知程度，同时不停提升服务质量和水平，为创办一个安全、美好、畅快的生活居住环境而共同努力。
