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1、 曲阳县康瑞颐养院建设项目曲阳县康瑞颐养院建设项目可行性研究报告 报告书编号：RTXMJYS13-04-01咨询证书编号：工咨乙10320080028河北润泰工程咨询有限公司二O一三年四月51目 录第一章 总 论11.1项目名称及承办单位11.2编制依据和研究范围11.3项目提出的背景21.4项目概况31.5研究结论4第二章 项目建设的必要性72.1中国老人问题研究及老年产业开发必要性72.2曲阳发展老龄产业的经济意义92.3该项目创建宗旨和目标92.4目标消费人群102.5提供的服务设想10第三章 建设规模和建设条件123.1建设规模123.2项目选址123.3自然条件123.4交通143.
2、5土地17第四章 工程设计方案184.1规划设计原则及建筑设计理念184.2总图194.3建筑结构204.4结构设计234.5供电244.6给排水系统284.7供热与通风系统294.8通讯系统304.9有线电视系统（含闭路电视系统）304.10综合布线系统304.11保安监控系统304.12背景音乐系统314.13火灾自动报警系统31第五章 节 能325.1节能325.2项目能源消耗种类和数量分析345.3节能措施355.4节水385.5节能效果分析40第六章 环境保护416.1环境保护416.2环境污染防治对策416.3绿化45第七章 劳动安全、卫生与消防467.1劳动安全、卫生与消防方案设
3、计的依据467.2安全卫生措施467.3防火、排烟477.4 建筑灭火器配置49第八章 组织机构、劳动定员及人员培训508.1组织机构508.2劳动定员及培训50第九章 项目实施进度安排519.1项目实施内容519.2项目实施进度安排51第十章 工程招投标5310.1编制依据5310.2工程招投标5310.3招投标费用53第十一章 投资估算及资金筹措5511.1工程概况5511.2编制依据5511.3建设投资估算5511.4资金筹措方式与来源57第十二章 经济影响分析5812.1 评价依据5812.2销售收入5812.3损益表5812.4 总成本费用估算5912.5 财务分析60第十三章社会影
4、响分析6613.1社会影响效果分析6613.2社会适应性分析6713.3社会风险分析68第十四章 结论70第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称曲阳县康瑞颐养院项目1.1.2承办单位概况承办单位：北京福润泽园林绿化工程有限公司项目负责人：雷洪涛承办单位情况：北京福润泽园林绿化工程有限公司为拟建公司，主要负责人雷洪涛，目前控股三家公司。第一家，保定市天鹅湖商务会馆有限公司，公司建筑面积12000平方米，总投资5000多万。是一所集洗浴、客房、康乐、餐饮于一体的综合型大型酒店；第二家，保定新王朝浴都有限公司，公司经营面积4000平方米，坐落于保定目前最繁华的高开区地段，公司投资约
5、500多万；第三家，洞庭湖野生园餐饮有限公司，是一所园林式高档餐饮企业，占地10亩，目前正在建设之中，预计总投资800万。经过多年的经营发展，为建设本项目奠定了很好的经营和资金基础。1.2编制依据和研究范围1.2.1编制依据关于开展“社会养老服务体系建设推进年”活动暨启动“敬老爱老助老工程”的意见国家民政部民发201235号关于加快推进养老服务体系建设的意见冀政 201072号 河北省固定资产投资项目核准实施办法冀政200532号国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）河北省建筑安装工程2008概算定额保定市开发建设工程行政、事业、服务性收费标准建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家其它有关
6、的法律、法规、规范1.2.2研究范围本项目建议书研究范围：项目建设的必要性、建设条件、建设规模及方案、土建工程、配套工程、环境保护、节约能源、社会效益、实施进度、招投标、投资估算、资金筹措等方面。1.3项目提出的背景通过对中国老年问题的研究发现，我国60岁以上老年人口约1.44亿，占总人口的比例达11%。中国人口年龄结构已经进入老龄化阶段。养老院建设需求巨大全国城乡有社会福利院、老年公寓等养老服务机构约4万多个，总床位约150万张。中国60岁以上的老人已经达1.44亿，约有20%的老年人有如住养老院的愿望，而实际入住率只有0.86%，远远不能满足老年人的入住需求。在市场需求方面，2005年老年
7、市场需求为6000亿元，2015年将达到2万亿，但我国每年为老年人提供的产品还不足500亿元。目前，中国老龄商品主要以老年保健营养品为主，其他老年人休闲、养老事业开发得很少。其次，国家政策倾向及支持，国务院第【456】号文件农村五保户供养条例第十四条规定：各级人民政府应该把农村五保户供养服务机构的建设纳入经济建设发展规划。保定市民政局出台了【2008】57号文件，出台了五保供养服务机构建设项目资助办法来鼓励和支持老年公寓服务项目。该项目是通过分析中国老人问题的现状、开办养老院巨大的市场需求以及国家政策支持等方面的优势，提出拟建曲阳县康瑞颐养院项目。1.4项目概况1.4.1项目地址拟建项目选址于
8、曲阳县殡仪馆以北，五里岗以东。1.4.2建设规模与目标本项目占地面积56000（84亩）。总建筑面积29800，其中老年公寓建筑面积18000，综合楼建筑面积2800，康复中心建筑面积3000，多功能厅建筑面积1000，浴室建筑面积1500，食堂建筑面积2600，库房及洗衣房500，换热站及配电室建筑面积400。1.4.3总投资额及资金筹措本项目总投资9852.43万元，其中：工程建设固定资产投资9479.66万元，包括工程建设费4425.2万元，设备安装购置费400万元，其他费用4560.6万元，基本预备费93.86万元；建设期利息353.02万元；铺底流动资金19.75万元。资金来源：由公
9、司自筹和银行贷款两种方式来筹集。其中自筹资金4892.51万元；银行贷款5000万元。1.4.4环境保护本项目由于是第三产业，不会对环境产生危害。其主要污染物为生活污水，按照污染物综合排放标准做好处理，达标后排入化粪池。同时，加强建设施工管理，减少扬尘和噪声污染。1.4.5项目实施进度建议本项目前期阶段工作包括：立项、项目可研报告编制、审批。而后进入项目准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段。预计从可研报告的编制到工程竣工验收共需2年的时间。1.4.6项目招投标本项目在实施中应严格按中华人民共和国招投标法、河北省建筑条例等法律规定的招投标程序进行招标，按公开、公正、公平的原则择优选择监理、勘
10、察、设计、施工单位，保证项目的顺利实施和建设质量。1.5研究结论本项目体现“以人为本”的规划原则，科学、合理、先进、人性、健康、生态化的设计理念。从项目的经济分析来看，总投资收益率和资本金净润率较高，经济效益明显。从社会效益分析来看，本项目的实施将进一步优化曲阳县旅游、休闲环境，美化城市景观，完善城市功能，促进城市发展。综上所述，投资方向明确，市场前景较好，经济、社会环境效益明显，故该项目是可行的。技术经济指标一览表序号名称单位数值备注1基础数据1.1总建筑面积298001.1.1老年公寓建筑面积180001.1.2医疗康复中心30001.1.3综合楼28001.1.4浴室15001.1.5食
11、堂26001.1.6多功能厅10001.1.7库房及洗衣房5001.1.8配电室等附属建筑4001.2总占地面积560002公益指标2.1容积率0.532.3绿化率%402.4建筑密度%25.712.5建设床位张11003经济数据3.1总投资万元9852.433.1.1固定资产投资万元9479.663.1.2建设期利息万元353.023.1.3铺底流动资金万元19.753.2资金筹措万元9852.433.2.1其中：自有资金万元4852.433.2.2银行贷款万元50003.3营业收入万元29403.4营业税金及附加万元164.643.5经营成本万元1334.423.6税前利润万元1440.9
12、43.7所得税万元360.233.8净利润万元1080.73.9总投资收益率%15.223.10项目资本金净利润率%23.813.11投资利税率%14.57第二章 项目建设的必要性2.1中国老人问题研究及老年产业开发必要性2.1.1养老院建设市场需求分析我国60岁以上老年人口近1.44亿，占总人口的比例达11%，而且老年人口正以年均约3%的速度增长。按照国际通行标准，中国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。据有关部门预测，到本世纪30年代，中国老龄化将达到高峰。2006年发布的中国老龄事业的发展白皮书显示，全国城乡有社会福利院、老年公寓等养老服务机构约4万个，总床位约150万张。中国60岁以上的
13、老年人已经1.44亿，约有20%的老年人有入住养老院的愿望，而实际入住率只有0.86%，远远不能满足老年人的入住需要。在市场需求方面，2005年老年市场需求为6000亿元，2015年将达到2万亿，但我国每年为老年人提供的产品还不足500亿元。未来我国社会的两大特征是独生子女的增多和人口的老龄化。随着独生子女和人口老龄化的到来，加上现代生活、工作的高节奏，养老成了我国一个不可忽视的社会问题。老年公寓的建立必将为老年人提供一个休养、保健、康复、治疗、娱乐，生活规范化的良好场所。其市场前景十分看好。 随着社会福利制度的完善，老年人的消费能力日益增强，多层次的养老需求还不能得到较为全面的满足，真正意义上的老龄产业还未形成。近年来，随着经济的发展突飞猛进，大批先进的企业纷纷进入，外来人口不断涌入，城区不断在向周边拓展，人口老龄化的潜在危机正在不断的形成。 按照国家“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的老龄事业发展目标，建设老年公寓应是符合国家经济社会发展要求。该项目的建立将“立足曲阳、辐射周边”，逐步提高影响，以构建老龄系统工程为主要发展方向。2.1.2国家政策倾向及支持国家民政部民发【2012】35号文件关于开展“
