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1、项目可行性研究报告目 录一项目总论11项目背景1(1) 项目名称1(2) 开发公司1(3)承担可行性研究工作的单位1(4)研究工作依据2(5) 项目建设规模和内容2(6) 项目开发手续22可行性研究结论3(1) 市场预测3(2) 项目建设进度4(3) 投资估算和资金筹措4二项目投资环境和市场研究61市场宏观背景6（1）全国投资环境6（2）深圳市投资宏观背景9（3）区域发展及前景预测12（4）宏观市场与本项目发展借鉴132区域市场分析13（1）区域市场界定13（2）供给分析14（3）需求分析15（4）竞争分析15（5）典型物业调查16（6）片区房地产市场分析结论18三项目分析及评价191地块分析
2、19（1）项目位置19（2）地形、地势20（3）水电气保障20（4）规划限制条件202项目SWOT分析213项目评价22四市场定位及项目评估231项目定位23（1）产品定位23（2）客户定位23（3）价格定位232项目发展设想评估意见24五项目开发建设进度安排251有关工程计划说明252施工横道图25六投资估算与资金筹措261项目总投资估算262资金筹措273投资使用计划28七销售及经营收入测定291物业销售收入估算292项目销售回款计划293资金来源与运用分析294销售利润30八财务与敏感性分析311赢利能力分析312项目不确定性分析31（1）项目盈亏平衡分析31（2）项目敏感性分析313社
3、会效益和影响分析32九可行性研究结论与建议341拟建方案的结论性意见34（1）项目建设手续正在办理之中34（2）项目建设后续资金有保证34（3）项目具有良好的社会效益34（4）项目经济效益良好342项目主要问题的解决办法和建议35（1）项目的主要问题35（2）建议353项目风险及防范建议35（1）项目风险35（2）防范建议35十附表3610.1：项目工程计划横道图10.2：项目开发成本估算表10.3：项目销售收入与经营税金及附加估算表10.4：项目投资计划估算表10.5：资金来源与运用表10.6：损益及利润分配表10.7：现金流量表（全部投资）10.8：敏感性分析表十一附件36 一 项目总论1
4、 项目背景(1) 项目名称深圳市西帝实业有限公司“西帝大梅沙”项目开发可行性研究报告(2) 开发公司根据委托方提供的资料，深圳市西帝实业有限公司拥有盐田区大梅沙J402-0087、J402-0090、J402-0091宗地总用地面积36,062平方米的土地使用权，土地用途为商业及商务公寓。深圳市西帝实业有限公司为本项目的开发主体，该公司具有2003年临时开发企业资质，专项从事本地块的房地产开发经营。开发公司基本情况见下表：表1：开发公司情况简介表企业名称深圳市西帝实业有限公司住 所深圳市南山区桃园西路西部城建大厦5楼505室法定代表人路继芳注册资本人民币1000万元（实收资本1000万元）企业
5、类型有限责任公司注册号4403012100161经营范围兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经济信息咨询（不含限制项目）。在盐田区开发经营J402-0087、J402-0090、J402-0091号房地产。营业期限2002年11月11日至2052年11月11日成立日期2002年11月11日注：本表来源于深圳市工商行政管理局企业法人营业执照。(3)承担可行性研究工作的单位受托单位：深圳市世联房地产评估有限公司单位地址：深圳市深南东路深圳发展银行大厦13层资质证书：深中服资（评）字002号资质等级：一级法人代表：佟捷联系电话：（0755）82080800
6、(4)研究工作依据 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局：深计2003590号） 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号） 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号） 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号） 深圳建设工程价格信息(2003.14) 企业提供的相关资料(5) 项目建设规模和内容根据委托方提供的房地产证、深圳市土地使用权出让合同书、深圳市建设用地规划许可证等资料，项目经济技术指标如下表：表2：项目经济技术指标 单位：宗地号J402-0087号宗地J402-009
7、0号宗地J402-0091号宗地实计规划建设土地用途商业及商务公寓土地用途70年（从2002年9月10日至2072年9月9日止）土地使用面积9,010m212,469 m214,583 m236,062 m2容积率1.451.81.35-计容积率面积13050 m222450 m219700 m254662 m2商务公寓建筑面积11,850 m216,450 m210,700 m237,168 m2商业建筑面积不少于1,200 m2不少于6,000 m2不少于9,000 m217,494 m2建筑覆盖率裙楼为85%、塔楼为5%裙楼为85%、塔楼为45%60-建筑物高度或层数不超过18米不超过2
8、0米不超过15米-机动车泊位数200个300个-18754 m2（车库）总建筑面积73416 m2注：项目实际规划建设的面积以委托方提供的有关数据为准。(6) 项目开发手续 项目土地使用权取得2002年9月9日，路继芳、姚杰与深圳市规划与国土资源局签订深圳市土地使用权出让合同书深地合字（2002）6025号，取得本项目用地的土地使用权，地块编号为J402-0087、J402-0090、J402-009宗地，土地面积36,062平方米，土地用途为商业及商务公寓，土地使用年期为70年（从2002年9月10日至2072年9月9日），地价款为106,000,000元，根据委托方提供缴交地价款凭证，地价
9、款已付清。2003年9月17日，根据深地合字（2002）6025号深圳市土地使用权出让合同书补充协议书，土地使用权权利人变更为深圳市西帝实业有限公司，并于2003年9月23日取得房地产证。 项目开发合法性手续表3：开发手续一览表开发文件取得文件证号企业法人营业执照注册号：4403012100161 深圳市房地产开发企业资质证书2003年临时开发企业第110号深圳市土地使用权出让合同书及补充协议书深地合字（2002）6025号深圳市国有土地使用权有偿使用缴款专用收据NO：E0000934号NO：E0000933号房地产证深房地字第7000017106、7000017107、7000017105号
10、深圳市建设用地规划许可证深规土规许字07-2004-0019、07-2004-0020、07-2004-0021号 结论项目用地权属清晰，地价款已全部付清，并办理了房地产证。项目已取得深圳市建设用地划许可证，其他各项开发、建设手续正在办理中。2 可行性研究结论(1) 市场预测市场风险本项目商务公寓的发展设想反应出项目市场定位明确，项目商务公寓具有良好的市场前景，商业部分面积过大，市场承接力较弱。如何制定合理的商业物业营销策略是项目最大的市场风险。建筑本体风险该项目目前尚未进行场地平整，如果开发商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，则很有可能造成项目“烂尾”，如果项目销售受阻，资金不能按计划回
11、笼，则有可能造成后期投入资金不足，造成停工。该项目存在一定建筑本体风险。(2) 项目建设进度项目建设工程从2004年9月至2006年3月，建设周期为1.5年。其中2004年8月至2005年10月为规划方案设计、土地平整、护坡工程等开发前期阶段，基础工程的开工时间为2004年10月，竣工时间预计为2006年3月。2005年5月正式进入项目的销售期，销售期至2008年下半年。对项目的经济测算期，从2002年下半年取土地使用权开始，至2008年下半年销售期结束为止。(3) 投资估算和资金筹措 投资估算根据测算，项目的总投资为28,530.02万元（含地价）详见下表：表4：项目总投资估算表序号项目名称
12、总额（万元）单价(元/)占总投资比例1土地成本10,600.001,939.1937.2%2前期工程费327.9760.001.1%3建安工程13,171.552,409.6446.2%4管理费722.99132.262.5%5不可预见费404.9974.091.4%6其他费用191.3235.000.7%7财务费用1,399.95256.114.9%8销售费用1,414.88258.845.0%9公用设施专用基金296.3854.221.0%10合 计28,530.025,219.35100.00%注：单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。 资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资及
13、销售回款。项目总投资为28,530.02万元，各项资金来源金额见下表。表5：项目资金来源表序号项 目资金(万元)比例1自有资金10,865.9638.1%2银行融资8,500.0029.8%3销售收入9,164.0532.1%4总投资28,530.02100.0%(4) 项目综合评价结论 项目建设手续正在办理之中本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策；项目用地权属清晰，地价款已全部付清，并办理了房地产证。项目已取得深圳市建设用地划许可证，其他各项开发、建设手续正在办理中。 项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和项目销售回款。 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于发挥区域环境优势，完善城市功能，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。 项目经济效益良好表6:项目主要经济技术指标序号项 目指标1占地面积36,062.0 2总建筑面积（含地下）73,416.003项目总投资28,53
